Préstamos DSCR para Airbnb:financiación de propiedades de alquiler a corto plazo

La inversión en alquiler a corto plazo ha madurado hasta convertirse en una clase de activo importante. Las propiedades de Airbnb y VRBO en los mercados adecuados generan ingresos mensuales que los alquileres a largo plazo en los mismos lugares no pueden igualar. Sin embargo, el aspecto financiero no ha seguido el ritmo de cómo funcionan realmente estas propiedades. La mayoría de los prestamistas convencionales exigen 12 meses de historial de alquiler documentado antes de suscribir los ingresos de STR, lo que crea un problema inmediato para los inversores que adquieren una nueva propiedad. Ridge Street Capital construyó su programa de préstamos Airbnb específicamente en torno a esa brecha. Esta revisión cubre cómo funciona el programa, qué lo diferencia de los préstamos DSCR estándar y a quién sirve mejor.

Por qué financiar una propiedad de Airbnb es diferente

La suscripción de hipotecas convencionales se basa en comparables de arrendamientos a largo plazo para establecer los ingresos por alquiler de una propiedad. Para un alquiler estándar a largo plazo, ese enfoque es exacto. Para un alquiler a corto plazo, no lo es. Una propiedad en un mercado STR de alta demanda puede generar dos o tres veces el ingreso mensual de un arrendamiento a largo plazo comparable, pero un prestamista que no cumpla con una tasación de alquiler de mercado de 12 meses subvaluará ese ingreso significativamente. El resultado es un monto de préstamo calificado más bajo, un pago inicial requerido más alto o una denegación total.

El requisito del historial de alquiler de 12 meses agrava el problema. La mayoría de los inversores que adquieren una nueva propiedad STR no tienen ningún registro de ingresos existente sobre ese activo. Sin un historial documentado, la mayoría de los prestamistas convencionales y muchos prestamistas DSCR no utilizarán los ingresos de STR en la calificación en absoluto. El inversor aporta más efectivo para cerrar el trato o no puede continuar con el trato.

Cómo funcionan los préstamos DSCR para alquileres a corto plazo

Un préstamo DSCR califica a un prestatario en función de los ingresos de la propiedad en lugar de los ingresos personales, las declaraciones de impuestos o el historial laboral. El índice de cobertura del servicio de la deuda divide los ingresos brutos mensuales por alquiler por las obligaciones mensuales totales de la deuda, que incluyen capital, intereses, impuestos, seguro y cualquier cuota de HOA aplicable. Un ratio igual o superior a 1,0 confirma que la propiedad cubre su propia deuda.

Para alquileres a corto plazo, la mayoría de los prestamistas aplican una reducción de gastos y desocupación al ingreso bruto de STR antes de ejecutar el cálculo de DSCR, generalmente reduciendo los ingresos proyectados entre un 20 y un 25 por ciento para tener en cuenta las tarifas de la plataforma, la variabilidad estacional y la desocupación. La mayoría de los prestamistas que ofrecen préstamos DSCR para propiedades de Airbnb exigen que la cifra de ingresos ajustados alcance un índice mínimo de 1,0, lo que confirma que la propiedad cubre su obligación de deuda mensual completa incluso después de contabilizar los costos de desocupación y plataforma.

Cómo Ridge Street Capital suscribe propiedades de Airbnb

El principal diferenciador del programa de Ridge Street Capital es el uso de datos de mercado de AirDNA para proyectar los ingresos de propiedades sin historial de alquiler. AirDNA agrega datos de reservas reales en los listados de Airbnb y VRBO por mercado, tipo de propiedad, tamaño y estacionalidad. Para una propiedad que nunca ha sido catalogada como STR, Ridge Street utiliza esos datos de mercado para establecer una cifra de ingresos proyectada en lugar de requerir un historial de desempeño documentado.

Esa única decisión de suscripción elimina la barrera más común que enfrentan los inversores de STR. Un inversor que adquiere una nueva propiedad de Airbnb no necesita 12 meses de historial de alquiler para calificar. En cambio, el rendimiento de mercado proyectado de la propiedad impulsa el cálculo del DSCR. Para los mercados con una demanda STR fuerte y bien documentada, esa proyección se basa en datos de reservas reales de listados activos comparables, no en una estimación genérica de alquiler del mercado.

Este enfoque también beneficia a los inversores que refinancian una propiedad que recientemente convirtieron para uso STR. Si la propiedad tiene menos de 12 meses de historial de ingresos, la mayoría de los prestamistas la tratan como no calificada. La suscripción basada en AirDNA de Ridge Street cubre ese escenario y permite que el refinanciamiento avance según el desempeño proyectado.

Descripción general del programa de préstamos DSCR de Ridge Street Capital

Ridge Street Capital opera en 35 estados y financia préstamos DSCR para propiedades de alquiler a corto y largo plazo. El programa respalda compras, refinanciaciones a tasa y plazo y refinanciaciones con retiro de efectivo.

Parámetros clave del programa:

• Montos de préstamos a partir de $55 000
• Hasta un 80 % de LTV en compras
• Comisiones de originación a partir del 0 %
• Estructuras de tipos fijos y ajustables a 30 años
• Se admite propiedad de LLC y entidad
• No se requiere historial de alquiler
• Cierre en 21 a 25 días hábiles

Requisitos de calificación clave:

• Tipo de propiedad:residencial de 1 a 4 unidades
• DSCR mínimo de 1,0
• La propiedad debe estar lista para alquilar
• Puntuación de crédito mínima de 700

Para quién es más adecuado este programa

Tres perfiles de inversores se benefician más de la estructura de préstamos de Airbnb de Ridge Street Capital.

• Compradores de STR por primera vez. Los inversores que adquieren su primer alquiler a corto plazo se enfrentan al requisito del historial en todo prestamista convencional. La suscripción AirDNA de Ridge Street elimina esa barrera y permite que el acuerdo califique según el desempeño demostrado del mercado en lugar del historial STR previo del inversor.
• Inversores de cartera que amplían sus participaciones en Airbnb. Los inversores que ya operan varias propiedades STR y quieren seguir añadiendo inventario se topan con un techo duro con la financiación convencional. Fannie Mae limita los préstamos para propiedades de inversión a 10 propiedades financiadas por prestatario, y cada nueva hipoteca se suma al cálculo personal de deuda-ingresos independientemente del desempeño de las propiedades existentes. Los préstamos DSCR no tienen ese límite. Cada propiedad está suscrita con sus propios ingresos, lo que significa que la cartera puede crecer siempre que cada nueva adquisición respalde su propio servicio de deuda.
• Inversores que poseen propiedades a través de una LLC. Las hipotecas convencionales requieren que el prestatario tome el título a nombre personal según las pautas de Fannie Mae, lo que significa que los inversores que operan alquileres a través de una entidad comercial no tienen un camino convencional disponible para ellos. El programa DSCR de Ridge Street Capital respalda directamente la propiedad de LLC y entidades, lo que lo convierte en una opción práctica para los inversores que estructuran su cartera STR como un negocio en lugar de poseer activos personalmente.

Palabras finales

La financiación de propiedades de Airbnb es un problema específico que requiere un prestamista que comprenda cómo funcionan los ingresos de STR, cómo se documentan y cómo suscribirlos con precisión. La mayoría de los prestamistas aplican la lógica del alquiler a largo plazo a un producto que funciona de manera diferente. El uso de datos de AirDNA por parte de Ridge Street Capital aborda directamente el problema central de suscripción y brinda a los inversionistas de STR acceso a financiamiento que coincide con la economía real del activo.

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