El Código de Indiana sobre ejecución hipotecaria de bienes raíces y derechos de inquilinos

Si su única asociación con el estado de Indiana es ver el fútbol de Notre Dame o recordar a un sonriente Ron Howard de 6 años cantando las alabanzas de Gary, Indiana, en "The Music Man, "Es posible que no sepa que Indiana sufrió una de las tasas más altas de ejecuciones hipotecarias en la nación al comienzo de la crisis de ejecuciones hipotecarias en 2006, según un estudio de 2007, "My Old Indiana Home:Un estudio sobre el aumento de las tasas de ejecución hipotecaria" de la Universidad del Sur de Indiana. Tanto el proceso de ejecución hipotecaria como los derechos de los inquilinos asociados en el estado de Hoosier están detallados en la ley federal y estatal.

Proceso de ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos son judiciales (en los tribunales) o no judiciales (administrativas). En Indiana, Las ejecuciones hipotecarias son judiciales. Desde 2011, Los prestamistas hipotecarios han tenido que enviar un aviso a los prestatarios morosos al menos 30 días antes de presentar una acción de ejecución hipotecaria en la corte. Ellos inician la acción de ejecución hipotecaria presentando una demanda y registrando lo que se conoce como una "lis pendens, "o notificación de demanda pendiente. Las partes nombradas tienen derecho a solicitar una conferencia de conciliación para buscar una alternativa a la ejecución hipotecaria, como una modificación de préstamo. En última instancia, el tribunal emite un fallo a favor o en contra de la ejecución hipotecaria, y, si el primero, ordena la venta de la propiedad.

Participación del inquilino en la demanda

Los prestamistas de ejecución hipotecaria en Indiana pueden incluir tanto al propietario como a los inquilinos en la ejecución hipotecaria porque un contrato de arrendamiento es de hecho un interés en la propiedad. El propósito de un prestamista que incluye a un inquilino en la acción es poner fin a los derechos de ese inquilino asociados con la propiedad, es decir, para finalizar su contrato de arrendamiento. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas presentan solo contra el prestatario, especialmente desde una ley federal de 2009 que prohíbe a los prestamistas rescindir los contratos de arrendamiento después de que la ejecución hipotecaria entró en vigencia.

Protección de inquilinos en ejecución hipotecaria

La Ley Federal de Protección de Inquilinos en Ejecución Hipotecaria de 2009 requiere que los prestamistas y compradores de ejecución hipotecaria respeten los arrendamientos residenciales existentes después de la ejecución hipotecaria. La única excepción a este requisito es cuando una propiedad en ejecución hipotecaria es comprada por un individuo que tiene la intención de ocupar la unidad de alquiler por sí mismo. Al finalizar un contrato de arrendamiento o para inquilinos sin contrato de arrendamiento, hipotecarios prestamistas y todos los demás nuevos propietarios, incluidos aquellos que pretenden ocupar la unidad, debe proporcionar a los inquilinos un aviso 90 días antes de iniciar una demanda de desalojo.

Desalojo posterior a la ejecución hipotecaria

Un prestamista hipotecario u otro comprador de ejecución hipotecaria tiene derecho en Indiana a rescindir un arrendamiento después de una ejecución hipotecaria sin una causa justa, es decir, sin una razón relacionada con el arrendamiento, como no pagar el alquiler. Después del aviso de 90 días requerido por la ley federal, un propietario persigue un desalojo en Indiana mediante la presentación de una demanda de desalojo, llamado una retención ilegal, En la corte. Se concede audiencia al inquilino. Si se aprueba, el desalojo lo lleva a cabo el alguacil del condado, quien primero publica la propiedad y luego remueve por la fuerza a los ocupantes restantes.