¿Una tasación baja arruinará su refi?

La tasa hipotecaria fija a 30 años sigue bajando cada vez más, por lo que es un buen momento para refinanciar su hipoteca y reducir su pago mensual. Pero como Pat Esswein, editor asociado de la revista Finanzas personales de Kiplinger, informes, los propietarios tienen que superar algunos obstáculos antes de poder refinanciar.

Uno de esos obstáculos es la tasación, que determina el valor que el banco asignará a su vivienda.

Ese es un número importante porque determina sus opciones de refinanciamiento y afecta su pago mensual y la tasa de interés. Por ejemplo, si el valor de su vivienda cae y su relación préstamo-valor es mayor de lo que permite su prestamista, típicamente el 80 por ciento, tiene que aumentar su capital en efectivo o pagar un seguro hipotecario.

Recientemente hablé con Esswein sobre las formas de obtener el mayor valor posible antes de la tasación, y qué hacer si su tasación es baja.

Qué hacer antes de una tasación para obtener un valor más alto de la vivienda

Hay algunas cosas que puede hacer para obtener la mejor tasación posible.

Primero, considere investigar la empresa de tasación. "Esto puede ser un poco exagerado, pero al buscar prestamista, preguntar a qué empresa de gestión de tasaciones solicitan tasaciones, ”Dice Esswein.

Lo que quiere es un tasador experimentado que realmente conozca su mercado local, y es más probable que encuentre ese tipo de tasador en "un empresa de gestión de tasaciones local que probablemente paga más y, por lo tanto, atrae a los mejores tasadores, ”Dice Esswein. "Algunas empresas optan por las contrataciones más baratas que también están dispuestas a viajar muy lejos, eso significa que no tienen experiencia y no conocen muy bien su área ".

Segundo, pon tu casa en forma. "Haz que tu casa se vea bien, ”Dice Esswein. "Limpio, ordenar y arreglar las cosas que necesitan ser arregladas para que cuando venga el tasador, se darán cuenta de que su casa está en las mejores condiciones posibles ".

Mientras estás en eso crear un archivo de la casa para el tasador que documente cualquier actualización o reparación reciente, como el techo nuevo que instaló hace dos años. "Cuando el tasador llega a tu casa, tenga el archivo listo para ellos y camine con ellos para señalar las actualizaciones, ”Dice Esswein.

Tercera, investigue las ventas recientes de viviendas comparables. "Aunque sienta que los precios están subiendo en su mercado, y en muchos mercados tienen, el tasador todavía tiene que encontrar ventas recientes comparables para respaldar el valor, ”Dice Esswein. "Una composición reciente no marca una tendencia, y los tasadores pueden ajustar los precios más lentamente de lo que desea ".

En lugar de esperar que el tasador obtenga una lista completa de composiciones, Esswein sugiere ponerse en contacto con un agente de bienes raíces para solicitar una lista de ventas comparables recientes, que puede agregar a su archivo de la casa. "Un agente inmobiliario experimentado sabrá qué es lo más comparable a su casa, " ella dice.

Qué hacer si su tasación es baja

Entonces, ¿qué sucede si su tasación es más baja de lo esperado? ¿Es posible obtener otra tasación de otra empresa?

Esswein dice que podría desembolsar entre $ 250 y $ 350 por una segunda opinión, luego apele a su oficial de préstamos con la nueva tasación. "Pero antes de hacer eso, debe preguntarle a su oficial de préstamos si siquiera considerarán la segunda tasación, ”Dice Esswein.

Es más probable que la primera evaluación se mantenga, pero aún tiene opciones de refinanciamiento.

Digamos que su casa está tasada en $ 180, 000. Aún debes $ 162, 000 en la hipoteca, que es el 90 por ciento del valor de la vivienda. Cuales son tus opciones?

Cuando se trata de la relación préstamo-valor máxima permitida, El 80 por ciento suele ser el número mágico, por lo que hay tres cosas que puede hacer si no está al 80 por ciento.

Opcion uno: Traiga más efectivo al cierre. Si puede pagar $ 18 adicionales, 000 en efectivo, reduciría el saldo del préstamo al 80 por ciento del valor de su casa.

"Tenga en cuenta que, incluso si gastara ese dinero, todavía debe tener suficiente dinero en sus reservas para satisfacer los requisitos del prestamista para obtener ahorros adecuados, que por lo general equivale a dos meses de pagos hipotecarios, pero puede ser más ”Dice Esswein.

Opción dos: Refinanciar con un préstamo de la FHA. Un préstamo de la FHA es un préstamo hipotecario respaldado por la Administración Federal de Vivienda.

Aunque un préstamo de la FHA requiere solo un 3,5 por ciento de capital, “Con los recientes aumentos en el seguro hipotecario inicial y las primas mensuales de la FHA, el seguro hipotecario privado (PMI) podría ser más barato, ”Dice Esswein. Lo que nos lleva a ...

Opción tres: Paga el PMI. PMI protege al prestamista si deja de hacer pagos. "Debido a que el valor de las viviendas ha caído, muchos propietarios que no necesitaban PMI cuando compraron su casa lo necesitarán cuando refinancian, ”Dice Esswein.

Si opta por refinanciar y necesita un PMI, Hay dos formas de pagarlo.

Una forma es simplemente pagar el PMI usted mismo, que normalmente cuesta entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del monto de su préstamo por año. "Su prestamista agregará el costo del PMI a su pago hipotecario mensual, ”Dice Esswein. "Seguiría pagando la prima adicional cada mes hasta que tenga el 20 por ciento de capital, en ese momento puede comunicarse con el prestamista y pedirle que cancele el PMI. De lo contrario, cuando la relación préstamo-valor alcanza el 78 por ciento, tienen que eliminar el PMI automáticamente ".

La otra forma en que puede pagar el PMI es un seguro hipotecario pagado por el prestamista. Con seguro hipotecario pagado por el prestamista, el costo del PMI se agrega a su tasa de interés. Cuanto menos equidad tenga, cuanto mayor sea su tasa. "La tasa más alta se aplica mientras tenga el préstamo, por lo que esta opción solo tiene sentido si no planea ser propietario de su casa a largo plazo, ”Dice Esswein. "Vas a tener que pagar la tasa más alta mientras tengas ese préstamo, no va a desaparecer cuando alcance el 20 por ciento de capital ".

Antes de que decida contratar un seguro hipotecario pagado por el prestamista, Esswein dice que calcule sus pagos mensuales y el interés total que pagará durante la vigencia del préstamo, basado en cuánto tiempo planea mantener el préstamo.

Entonces, si tiene que asumir PMI, ¿Vale la pena refinanciar? Después de todo, está tratando de reducir sus pagos, ¡No agregue tarifas adicionales!

Esswein dice que mientras esté ahorrando dinero, vale la pena. "PMI es una herramienta que puede utilizar si la necesita, y si aún está reduciendo los pagos y ahorrando en intereses, entonces tiene sentido ”Dice Esswein.

E incluso si tiene suficiente efectivo para llevar su valor de préstamo al 80 por ciento, podría pensarlo dos veces antes de gastarlo. "Antes de traer dinero en efectivo a la mesa, decidir en qué más podría querer gastar ese efectivo, ”Dice Esswein. "No agote su fondo de emergencia para evitar PMI".

Finalmente, si su tasación es tan baja que debe más por la casa de lo que podría venderla, tienes opciones, también. Esswein recomienda makinghomeaffordable.gov, que destaca los programas de préstamos hipotecarios y las opciones de refinanciamiento para las personas que están sumergidas en sus casas.