Compré una casa en ejecución hipotecaria en los escalones del juzgado

Esta publicación de invitado es de Naomi Mannino . Naomi es una periodista independiente de finanzas personales y salud del consumidor que informa sobre salud, noticias médicas y de finanzas personales y cómo afectarán su vida hoy. Puedes seguir a Naomi en Twitter @naomimannino.

Algunas historias de lectores contienen consejos generales; otros son ejemplos de cómo un lector de GRS logró el éxito o el fracaso financiero. Estas historias presentan a personas con todos los niveles de madurez financiera e ingresos.

¿Realmente se puede comprar una casa en una subasta en los escalones del juzgado por $ 100? ¿Tienes que gastar cientos de miles de dólares como lo hacen los chicos que cambian de casa en la televisión?

Mi esposo y yo acabamos de lograr nuestro objetivo a largo plazo de comprar una casa en ejecución hipotecaria, convirtiéndola en una propiedad de alquiler y creando un flujo constante de ingresos del alquiler mensual que recaudamos (con un beneficio del 17 por ciento sobre la inversión inicial en efectivo cada año). No es ni rápido ni fácil pero es una solución de inversión viable si cumple con los cinco requisitos siguientes.

1. Necesitas efectivo

Entré en una pequeña herencia y pensé mucho en qué hacer con el dinero. No sé lo suficiente sobre el mercado de valores así que me mantuve alejado de eso. Luego está la escalera de CD de 5 años de bajo interés pero probada y verdadera que abrí. Pero mi esposo y yo siempre hemos querido comprar una ejecución hipotecaria en los escalones del juzgado y ahora finalmente tuvimos la oportunidad. Cada condado es un poco diferente pero una cosa es una constante en todas las subastas de ejecución hipotecaria:el efectivo es el rey, ya que se requieren fondos certificados generalmente dentro de las 24 horas posteriores a la adjudicación de la licitación y la realización de los depósitos iniciales requeridos.

2. Necesitas experiencia

No somos recién llegados a comprar casas a bajo precio, renovarlos durante varios años y luego venderlos a un precio más alto. Mi esposo es un contratista de carpintería, hábil en todos los oficios de la construcción, así que hacemos todo el trabajo nosotros mismos. Eso significa que podemos mirar una propiedad y calcular mentalmente el tiempo y los gastos necesarios para hacer que la casa sea deseable y rentable. Solo queremos casas con buenos huesos en una bonita calle familiar. No son grandes ni exclusivos y no requieren encimeras de granito ni electrodomésticos de acero inoxidable (de hecho, el mejor lugar para obtener los mejores electrodomésticos por menos es comprar usados ​​a través de Craigslist.org).

No necesitamos pagar las inspecciones, encuestas u otros contratistas a menos que sea para HVAC (aire acondicionado / calefacción) o reparación o reemplazo del sistema séptico. Hemos aprendido esto a través de pequeños errores y gastos excesivos en las últimas cinco casas. Ahora tenemos una fórmula para elegir baldosas, vanidades, armarios, tejas del techo, colores de pintura, y alfombra porque hemos hecho todo esto antes y sabemos lo que funciona. Si tiene que contratar contratistas, Pagará el doble o más por toda la renovación. (Las casas en ejecución hipotecaria suelen estar gravemente descuidadas, si no se destruye, y necesita mucha renovación.)

En términos de la subasta de ejecución hipotecaria en sí, no teníamos experiencia, así que acordamos que deberíamos asistir a muchas subastas y ver cómo funciona. aprenda cuáles son las reglas y quiénes son los actores principales en nuestro pequeño condado. Cada condado tiene inversores experimentados que saben exactamente lo que están haciendo, y vale la pena verlos y aprender de ellos. He aprendido a mantenerme alejado de las subastas de las grandes ciudades con grupos de inversores con grandes bolsillos que compran toneladas de casas, porque realmente no puedes ganar una oferta contra ellos. En mi pequeño condado donde puedes recoger un 1, Casa de 000 pies cuadrados de 2 o 3 habitaciones por $ 20, 000 a $ 40, 000 para voltear o retener y alquilar, solo hay cinco inversores habituales más nosotros, todos con diferentes intereses y áreas de enfoque.

3. Necesita investigar, Investigar, Investigar

Nuestro condado publica una lista dos veces por semana de las propiedades que se venderán en la subasta de ejecución hipotecaria que se lleva a cabo todos los martes y jueves a las 11 a.m. Una gran parte de nuestro tiempo cada semana se dedica a ver físicamente las propiedades e investigarlas en línea o en los libros del juzgado. Nunca nos saltamos estos pasos.

Después de identificar algunas casas en la ubicación elegida o en el rango de tamaño, investigar cada propiedad ofrecida historial de ventas e impuestos , así como su valor tasado actual en el sitio web del Tasador de propiedades del condado, que son todos registros públicos. Tenga en cuenta estos detalles para las propiedades en las que está interesado.

Próximo, investigar cada uno propietario (también aparece en la página de registro de propiedad del Tasador del Condado) en línea a través de la Búsqueda de Registro Público del Secretario de Tribunales del Condado porque lo que el propietario deba con respecto a esa propiedad fuera de los préstamos (gravámenes, impuestos atrasados, etc.), lo adeudará cuando compre una casa en ejecución hipotecaria.

Finalmente, vaya físicamente a ver cada casa que le pueda interesar (nosotros Nunca comprar una propiedad sin ser visto.) Hemos tomado la decisión de ceñirnos a las casas en nuestra ciudad para estar íntimamente familiarizados con los vecindarios, no viajar más de un radio de siete millas desde nuestra casa. Creamos un mapa de cinco o más casas que se adaptan a nuestros propósitos específicos, y luego usamos la navegación de nuestro teléfono inteligente para ir de casa en casa. Desde fuera, puedes ver el estado del techo, estructura de la casa, tierra, puertas y ventanas y puede mirar adentro a través de cualquier ventana transparente. Muchas veces las casas están tan deprimidas que están abiertas, en cuyo caso podemos identificar pros y contras respecto al interior:cocinas, baños, piso, Encendiendo, aire acondicionado, paredes y techos (¡pero no escuchaste eso de mí!). Trae una linterna.

4. Necesita conocer la oferta inicial

La gente tiene la idea de que pueden comprar una casa en una subasta por $ 100 porque han escuchado que alguien "hizo una oferta en nombre del demandante (el banco) por $ 100". Pero los compradores de subastas no pueden contrarrestar la oferta del banco en 150 dólares. En lugar de, necesitas comenzar la puja en el aceptable oferta de apertura monto por cada propiedad, que es la cantidad más baja que el banco está dispuesto a aceptar por una propiedad en la subasta ese día. Y puede obtener este número simplemente preguntando a los representantes del banco, que están todos en la venta. Conocer a estos chicos y chicas por su nombre de pila hace las cosas aún más fáciles. Una vez que escuche este número, deberá evaluar en el lugar si comprar la propiedad es financieramente factible dado su presupuesto de efectivo. condiciones actuales del mercado, la investigación que hizo sobre la propiedad y su criterio personal y plan para la inversión.

El hecho de que la propiedad se ofrezca a la venta en una subasta pública no siempre significa que sea un buen negocio. A menudo, la oferta inicial es igual al monto del fallo (el dinero que el banco está tratando de recuperar) o más e incluye el precio de compra original o la hipoteca más una segunda hipoteca, otros préstamos con garantía hipotecaria, intereses y honorarios legales. La oferta de apertura es ridículamente alta en comparación con su valor tasado actual. Estas propiedades de alto precio vuelven al banco porque nadie puja por ellas. Lo que busca es una oferta de apertura muy por debajo del valor tasado actual, y estos son pocos y distantes entre sí.

Podemos permitirnos ofertar un par de miles más que un flipper:un inversor que planea renovar y vender rápidamente, que necesita todas las ganancias que pueda obtener de cada casa ahora. Me dijeron que así es como ganamos nuestra primera oferta más tarde por la oferta de flipper en nuestra contra.

5. Cómo ofertar

Asegúrese de llegar lo suficientemente temprano el día de la subasta para ir a la oficina del tribunal del condado correspondiente para registrarse como postor y recibir su tarjeta de número de postor. Deje tiempo para acercarse a cada representante del banco para la oferta de apertura necesaria para las propiedades que desee.

Cuando el subastador (el empleado de la corte del condado cuyo trabajo es administrar la venta de ejecución hipotecaria semanal) llega al lugar de la venta, él o ella anunciará algunas reglas específicas sobre depósitos para una oferta ganadora. Entonces las cosas se mueven rápidamente. Cuando el subastador anuncia una propiedad (por número de caso, no por dirección) por la que desea ofertar, sostenga su tarjeta de postor y anuncie su oferta de apertura. El subastador lo repetirá y luego lo abrirá a otros postores para contrarrestarlo. Aprendí de un inversor muy experimentado que solo debía aumentar la oferta en 50 dólares cada vez. Él dice, “No tiene sentido hacer una oferta por mí o por el otro chico yendo cientos o miles a la vez. Trabajo demasiado por mi dinero ". Tenga siempre un techo en mente, y apégate a ello. Si sube más Abandonar.

Después de acechar al margen de las subastas durante unos dos meses, finalmente estábamos listos para saltar con ambos pies. Tenemos una tarjeta de postor Hablé con los representantes del banco y descubrí que una casa que vimos e investigamos tenía una oferta de apertura dentro de nuestro presupuesto y por debajo del valor tasado de la casa, ¡así que ofertamos por ella! Otros dos inversores contra-pujan unas cuantas veces, pero ganamos la licitación y obtuvimos nuestra primera casa en la subasta de ejecución hipotecaria.

Pero debo advertirle:El ritmo acelerado de la subasta y los pensamientos esperanzadores de constante, ¡Los ingresos lentos por inversiones pueden ser adictivos a pesar de todo el trabajo que implica! ¿Alguna pregunta? ¿Ha participado alguna vez en una subasta de propiedades?