Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) le permiten invertir en bienes raíces sin poseer una propiedad, pero estas son las desventajas

Sumergir los dedos de los pies en el mercado inmobiliario suena como una gran idea sobre el papel, pero requiere mucho capital inicial. Luego está el mantenimiento constante, el mercado inmobiliario en constante cambio y la responsabilidad de encontrar inquilinos confiables para sus alquileres a corto o largo plazo. Después de sumar todos los costos, puede decidir que invertir en bienes raíces no es tan fácil como imaginaba.

Una forma de invertir en bienes raíces sin tener propiedades es a través de los REIT. Abreviatura de "Fideicomisos de inversión en bienes raíces", los REIT son como fondos mutuos para bienes raíces. Las empresas REIT reúnen el dinero de cientos o miles de inversores, luego lo gastan en proyectos inmobiliarios que generan ingresos y comparten las ganancias.

“Hay muchos costos continuos cuando uno es propietario de bienes raíces y obtiene algún tipo de ingreso de esos bienes raíces”, dice Omar Morillo, planificador financiero certificado y asesor patrimonial de Octavia Wealth Advisors en Miami, Florida. "Un REIT ofrece una forma de acceder al mercado inmobiliario sin tener que hacer frente a todos esos gastos".

Pero los REIT no son perfectos. Hay algunas desventajas a considerar. Siga leyendo para obtener más información sobre las ventajas y desventajas de los REIT y si debe agregarlos a su cartera de inversiones: 

¿Qué es un fideicomiso de inversión en bienes raíces?

Imagínese gastar entre $ 1,000 y $ 25,000 en acciones REIT y, a su vez, obtener una nueva fuente de ingresos.

Así es como funcionan las cosas con los REIT. Los REIT son empresas privadas o que cotizan en bolsa que poseen, operan y/o brindan financiamiento para bienes inmuebles y activos que generan ingresos. Los activos incluidos en un REIT pueden incluir edificios comerciales como espacios de oficinas, hoteles, instalaciones de autoalmacenamiento, almacenes, hospitales, centros de datos, torres de telefonía celular o edificios de apartamentos residenciales. Es común que los REIT se agrupen según el sector o el tipo:industrial, sanitario, minorista o residencial. Incluso hay REIT de marihuana.

Para calificar como REIT, una empresa debe marcar una larga lista de criterios. Esto incluye pagar a sus accionistas al menos el 90% de su renta imponible cada año como dividendos. Además, deben invertir al menos el 75% de todos sus activos en activos inmobiliarios y obtener al menos las tres cuartas partes de sus ingresos brutos de fuentes vinculadas a bienes raíces. La parte del león (95%) de sus ingresos brutos debe provenir de fuentes inmobiliarias y dividendos. Por último, no más de una cuarta parte de los activos de los REIT pueden provenir de valores no calificados o acciones en subsidiarias sujetas a impuestos de REIT.

¿Cómo ganan dinero los REIT?

Los REIT ganan dinero a través de sus propiedades vendiéndolas o arrendándolas. En lugar de otras empresas inmobiliarias, que desarrollan propiedades con el objetivo de venderlas, el objetivo principal de un REIT es desarrollar propiedades, administrarlas e incorporarlas a su propia cartera de inversiones. Si la propiedad de un REIT aprecia su valor, los propietarios proporcionan a los accionistas ingresos en forma de dividendos.

Tipos de REIT

Hay tres tipos principales de REIT:

1. REIT de capital. Estos constituyen la mayoría de los REIT. Por lo general, poseen y operan empresas de bienes raíces que generan ingresos por alquileres.
2. REIT hipotecarios. Estos REIT proporcionan capital en forma de préstamos o hipotecas a quienes poseen bienes inmuebles.
3. REIT híbridos. Como su nombre lo indica, son una combinación de REIT de acciones y REIT hipotecarios.

También hay una diferencia entre un REIT que cotiza en bolsa o que cotiza en bolsa:los REIT que cotizan en bolsa también se conocen como REIT que no cotizan en bolsa, lo que significa que no cotizan en la bolsa de valores. Los REIT que cotizan en bolsa suelen tener dividendos más pequeños. Sin embargo, según Morillo, los REIT que cotizan en bolsa brindan mayor transparencia y mayor liquidez que los REIT que cotizan en bolsa.

"Un problema común con los mercados de REIT privados es que, desafortunadamente, algunos actores harán lo que yo llamo 'exprimir sus REIT'", dice Morillo. “En otras palabras, cobrarán tarifas y gastos excesivos porque el REIT está obligado a distribuir al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas. Pero mientras esos gastos internos estén aumentados, los accionistas realmente no reciben lo que les corresponde”.

Ventajas y desventajas de los REIT

Veamos algunas de las ventajas y desventajas de los REIT.

Ventajas

Los REIT pueden ser una buena manera de diversificar su cartera

Si tiene fondos mutuos que están invertidos en acciones y bonos, en lugar de salir y comprar una propiedad de alquiler, los REIT le brindarán una forma de acceder a esa industria de bienes raíces, explica Niv Persaud, CFP y director gerente y fundador de la Empresa de planificación financiera con sede en Atlanta, Transition Planning and Guidance.

Los REIT están vinculados a un activo tangible

Si está buscando obtener algún ingreso de su cartera, un REIT a menudo parece una forma atractiva de hacerlo. Los REIT suelen ser más fáciles, ya que no tienes que ir y adquirir una propiedad por tu cuenta, dice Morillo. “No tienes que jugar al propietario y lidiar con las operaciones del día a día, ya sea un edificio de apartamentos, un hotel o una tienda”, dice.

Desventajas

Las fuerzas del mercado o las condiciones económicas pueden afectar el potencial de generación de ingresos

Debido a que los REIT están agrupados por sector o tipo de propiedad, como propiedades de atención médica, minoristas, residenciales o comerciales, pueden verse afectados por una condición económica o mandatos estatales o locales debido a su ubicación. Por ejemplo, en medio de COVID-19, hubo moratorias de alquiler donde las personas no pagaban su propiedad de alquiler. Mientras tanto, la atención médica tiende a ser menos cíclica, por lo que con un poco de investigación y una buena diversificación puede intentar equilibrar las condiciones desfavorables del mercado.

Los REIT no negociables son bastante líquidos

El horizonte de tiempo para los REIT puede ser complicado. Los REIT que cotizan en bolsa suelen ser más líquidos que los REIT privados, que no se pueden vender muy rápidamente. Sin embargo, una mejor práctica es darse al menos unos años antes de aprovechar el dinero:"Debe actuar como si este dinero no existiera durante un par de años", dice Morillo. “No hay vuelta atrás y tratar de liquidarlo en seis meses, porque tuviste una emergencia, o dentro de un año y medio porque tu hija se casa y tú vas a pagar la boda”.

Los REIT son sensibles a las tasas de interés

Al igual que cualquier tipo de propiedad inmobiliaria que compre, los REIT están vinculados a las tasas de interés federales. “Cuando la Reserva Federal dice que va a subir las tasas de interés, muchas veces los precios de sus REIT caerán”, dice Persaud. Las tasas de interés impactan cada tipo de REIT de manera diferente en las industrias y empresas.

Los REIT se gravan como ingresos ordinarios

Como explica Persaud, si está listo en una categoría impositiva alta, los dividendos de sus REIT se gravarán como ingresos ordinarios. “Pero debido a que los REIT son parte de su cartera de inversiones, su asesor financiero podrá administrar algunos de los impuestos”, dice Persaud.

¿Debe invertir en REIT?

No todos los REIT son iguales. Sepa si está más interesado en REIT residenciales, comerciales de atención médica o minoristas, y qué riesgos están involucrados. Repase las noticias de la industria y pregunte acerca de las regulaciones locales y federales que podrían afectar su ROI.

“Por ejemplo, con los REIT minoristas, si observa cómo está el mercado, más personas compran en línea que en una tienda minorista. Realmente quieres entender en qué estás invirtiendo”, dice Persaud.

Como cualquier movimiento financiero, Persaud recomienda pedirle a su asesor financiero que le recomiende algunos REIT que encajarían mejor en su cartera.

Y no se deje llevar demasiado por el encanto de los ingresos pasivos, dice Morillo. El hecho de que los REIT generen ingresos y paguen dividendos anuales no los hace libres de riesgos.

Consejo profesional

Las inversiones que proporcionan ingresos no son necesariamente menos riesgosas que otros tipos de inversiones; siempre investigue las tarifas, las implicaciones fiscales y los rendimientos esperados.

“La gente tiende a tener este punto de vista de que porque algo paga ingresos o dividendos es menos riesgoso”, dice.

Sopese los pros y los contras, y observe detenidamente las tarifas y los costos involucrados. Si decide invertir en REIT, tenga en cuenta el adagio atemporal:no ponga los huevos en una sola canasta.