Guía para principiantes del método BRRRR

Los bienes raíces son una forma popular de invertir su dinero fuera del mercado de valores.

Pero invertir en bienes raíces puede ser costoso, especialmente para quienes invierten por primera vez.

En los últimos años, la estrategia BRRRR ha ganado popularidad por una buena razón.

Puede ser una excelente manera para que los principiantes construyan una cartera de bienes raíces.

En esta publicación, lo guío a través del método BRRRR y cómo puede usarlo para generar ingresos pasivos.

También le mostraré las desventajas que debe considerar y las alternativas que podrían tener más sentido financiero para usted.

Guía para principiantes sobre el método BRRRR de inversión en bienes raíces

¿Qué es el método BRRRR?

El método BRRRR es un acrónimo de una estrategia de inversión inmobiliaria:Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir.

Ganó popularidad después de que se hablara de él en el podcast Bigger Pockets.

Ahora, muchos inversionistas inmobiliarios primerizos usan este plan para comenzar a construir su cartera de bienes raíces.

Cómo funciona la estrategia BRRRR

El método BRRRR es sencillo y, para que funcione, debe seguirlo en el orden en que está diseñado.

Hacer esto aumentará la probabilidad de éxito.

Aquí hay un desglose de cada uno de los pasos.

Comprar

Comprar una propiedad suena bastante simple, pero no puede comprar cualquier propiedad.

Está buscando una propiedad deteriorada que necesita muchas reparaciones.

Debido a la necesidad de reparación, desea comprarlo por menos de su precio de mercado.

Esto le deja mucho espacio para aumentar el valor de la propiedad cuando la actualice.

Te guiaré más a través de esto en el siguiente ejemplo.

La parte más importante de este paso es asegurarse de que los cimientos de la propiedad deteriorada estén en buenas condiciones.

Si bien es costoso derribar paredes, aislar y agregar nuevas tuberías o electricidad, estos costos serán mucho menores que la necesidad de reparar los cimientos o el techo.

Reparar (rehabilitar o renovar)

Una vez que compra una propiedad, debe actualizarla.

Dependiendo de la condición de la casa, esto podría incluir reparaciones menores o un trabajo total.

Algunos inversionistas están más interesados ​​en rehabilitaciones totales para obtener la máxima ganancia, ya que estas casas tienden a venderse por mucho menos que el valor de mercado, lo que deja mucho espacio para las ganancias.

La parte más importante de este paso es recordar que está alquilando la casa y no viviendo en ella.

Como resultado, no necesita que todo sea perfecto, y no necesita que los acabados sean de alta gama.

Debe hacer que se vea bien y estar listo para los inquilinos.

Según Antonio DeRosa, un agente de bienes raíces en Pensilvania, “la mayoría de los inversionistas con los que trabajo usan el mismo color de pintura, tipos de pisos, gabinetes, etc., en todas sus rehabilitaciones. A menudo compran al por mayor y tienen el material disponible antes de comprar una casa”.

Esta es una excelente manera de mantener los costos de materiales y mano de obra lo más bajos posible.

Antonio también advierte a los inversionistas que no compren propiedades en apuros que necesitan reparaciones importantes.

“Tampoco compraría una casa con reparaciones importantes necesarias, como problemas con los cimientos o problemas con el agua. Estos problemas son costosos y difíciles de remediar. Me quedaría con las casas que en su mayoría necesitan pintura y pisos”.

Alquiler

Cuando la propiedad esté lista para alquilar, debe determinar el alquiler mensual que cobrará y encontrar inquilinos de calidad.

Es esencial acertar con el alquiler, ya que esto impulsa sus ingresos mensuales continuos de alquiler y el próximo paso, refinanciar.

Cuanto más significativa sea la brecha entre sus gastos e ingresos, más ingresos pasivos podrá obtener.

Debido a esto, debe considerar el alquiler promedio en su área antes de comprar una propiedad de alquiler.

Si analiza los números para ver cuál será el pago mensual de su hipoteca en comparación con sus ingresos por alquiler, puede ver si la casa tendrá un flujo de caja positivo o no.

En cuanto a los inquilinos, debe asegurarse de no aceptar solo a la primera persona.

Asegúrese de que llenen una solicitud y hagan una verificación de antecedentes.

Además, verifique las referencias.

Es mucho trabajo, pero tener inquilinos de calidad significa que le pagan a tiempo y probablemente también tendrá menos problemas.

Por supuesto, puede optar por contratar a una empresa de administración de propiedades para que se encargue de esta parte por usted, pero renunciará a una parte del alquiler mensual como gasto.

Este costo tiene ventajas fiscales ya que las deduce de sus ingresos.

Refinanciar

Después de rehabilitar la casa, el valor aumentará automáticamente.

Pero también desea pagar un poco la hipoteca utilizando los ingresos del alquiler.

Esto creará capital adicional que puede usar para su próxima propiedad para reparar.

También tenga en cuenta que muchas hipotecas tienen un período de maduración obligatorio de un año, lo que significa que debe esperar una cierta cantidad de tiempo antes de que el banco acepte una nueva tasación.

Cuando refinancia, lo hará al nuevo valor más alto de la vivienda.

Tomará la cantidad necesaria para pagar la hipoteca original y el resto del efectivo se utilizará para comprar su próxima propiedad.

Repetir

Este paso final es tan simple como parece.

El efectivo que le quedó de la refinanciación y el pago de la primera hipoteca ahora se utiliza para la compra de su próxima propiedad.

Una vez que asegura una nueva propiedad, la rehabilita, alquila y refinancia de nuevo.

En este punto, puede elegir repetir el proceso nuevamente o simplemente detenerlo.

Depende de usted qué tan grande quiere que sea su negocio de bienes raíces.

Proceso BRRR en acción

Veamos un ejemplo que muestra cómo funciona el método BRRRR en la vida real.

Tenga en cuenta que mantengo este ejemplo básico para que pueda seguirlo más fácilmente.

Jane encuentra una propiedad en apuros con un precio de venta de $175,000.

Mirando los alquileres mensuales en su área, ve casas comparables que se alquilan por $1500 al mes.

Ella compra esta casa por $175,000 y hace un pago inicial del 15 % usando una hipoteca de tasa fija a 30 años con un interés del 4 %.

Su pago mensual es de $710 al mes.

Invierte $15,000 en la casa para prepararla para alquilarla.

El proceso de rehabilitación toma 3 meses y después de un año, decide refinanciar.

El nuevo valor de tasación de la casa es de $225 000 y ella se queda con el 80 % del capital, o $180 000.

Su saldo de deuda pendiente original es de $146 130 como resultado de hacer pagos mensuales durante un año, por lo que paga esto con los $180 000 del refinanciamiento en efectivo.

Usa el capital de inversión restante de $33,870 para comprar su próxima propiedad.

Cómo financiar propiedades BRRR

La parte más difícil de invertir en BRRRR para muchos inversores es la financiación de la propiedad.

Esto se debe a las diversas reglas.

Muchos prestamistas solo ofrecen una relación de préstamo a valor del 70%, lo que significa que necesitará una cantidad significativa de efectivo.

La buena noticia es que hay algunas opciones entre las que puede elegir.

Efectivo

Esta es la opción más fácil ya que no tiene que preocuparse por tratar con un banco.

El problema es que la mayoría de los inversores primerizos no tienen suficiente dinero propio para pagar una propiedad por completo, incluidos los costos de cierre.

Préstamos bancarios convencionales

Esta es una opción para aquellos que no tienen el efectivo para comprar bienes raíces directamente y necesitan obtener una hipoteca.

Muchos bancos le ofrecerán financiamiento para la propiedad, aunque la mayoría requerirá al menos un 20 % de pago inicial, ya que no es su residencia principal ni un préstamo para propietarios e inquilinos.

Otro obstáculo podría ser la tasación.

Dado que la propiedad necesita reparaciones, es posible que no se evalúe por el precio de compra.

En este caso, el precio debe reducirse al valor de tasación o debe obtener la diferencia en efectivo, según Joe Gonzalez, oficial de préstamos sénior de Cross Country Mortgage.

Préstamos de bancos locales

Esta podría ser tu mejor opción por varias razones.

En primer lugar, es posible que le ofrezcan mejores condiciones de préstamo al no requerir tanto dinero inicial, si tienen un programa de rehabilitación de compras.

Además, según el banco, es posible que pueda ser un poco creativo.

Por ejemplo, algunos bancos locales pueden exigir menos dinero de pago inicial, como el 10 %, y permitirle pedir prestado hasta el 80 % del valor de reparación de la casa.

El beneficio aquí es que puede obtener el dinero en efectivo para los costos de rehabilitación en la hipoteca.

Prestamistas de dinero duro

Estos son servicios de préstamos especializados que trabajan específicamente con inversores inmobiliarios.

Ofrecen un préstamo a muy corto plazo, llamado préstamo de dinero duro, digamos de tres a seis meses, a una tasa de interés muy alta.

Debido a que los préstamos son a tan corto plazo, están dirigidos más a los inversionistas que a los inversionistas a más largo plazo.

Prestamistas privados de dinero

Hay inversores privados que quieren obtener un rendimiento de su dinero sin la molestia de encontrar propiedades, rehabilitarlas y más.

Los prestamistas privados simplemente ponen el dinero para los inversores y cobran una tasa de interés.

Por lo general, la tasa de interés es más alta que la de una hipoteca tradicional, pero sigue siendo competitiva.

Cómo refinanciar una propiedad BRRR

Refinanciar una propiedad de alquiler puede ser tan difícil como obtener el financiamiento en primer lugar.

Por ejemplo, la mayoría de los refinanciamientos tienen un préstamo del 70 % al límite de valor, lo que significa que debe acumular una buena cantidad de capital en la casa.

Si la casa está valuada en $150,000 y usted hace un pago inicial de $20,000, necesita acumular $25,000 más de capital para calificar.

Debido a esto, el Sr. González dice que es fundamental que conozca sus números y no pague de más cuando compre la casa.

Al obtener un buen precio de compra y una tasación favorable, tiene menos capital para construir antes de poder refinanciar.

Pros y contras del método BRRR

Ahora que sabe cómo usar el método BRRRR, es importante que observe los pros y los contras para que pueda tomar una mejor decisión sobre si tiene o no sentido para usted.

Después de todo, esta estrategia de inversión inmobiliaria se ve muy bien sobre el papel, pero esto no significa que sea perfecta.

Ventajas del método BRRRR

He cubierto algunas de las ventajas de usar este proceso para invertir en bienes raíces.

Aquí hay algunas razones más por las que podría considerarlo.

#1. Posibilidad de pago inicial sin pago

Una vez que compre una propiedad, si los números resultan a su favor, es posible que no tenga que aportar dinero en efectivo para comprar más propiedades de alquiler.

Todo será financiado por el refinanciamiento de efectivo de las otras unidades.

#2. Alto retorno de la inversión

Usted hace un pago inicial pequeño y luego se beneficia de la apreciación de la propiedad, así como de los ingresos mensuales del alquiler, siempre que tenga un flujo de caja positivo.

#3. Potencial para alquileres más altos

Una unidad completamente renovada podría tener un precio de alquiler más alto que una unidad obsoleta similar.

Sumado a esto, si la rehabilitación se realiza correctamente, existe una alta probabilidad de que tenga menos llamadas de mantenimiento ya que todo es nuevo.

#4. Más opciones

En el caso de que compre una casa y la rehabilite, pero luego decida que administrar la unidad no es para usted, tiene la opción de cambiar la propiedad y obtener ganancias desde que la actualizó.

Por supuesto, también puede quedarse con la propiedad y un administrador superior de la propiedad para manejar las operaciones diarias.

#5. Escalable

Una vez que utilice el método BRRRR una vez, tendrá una mejor idea de cómo funciona.

Esto significa que puede comprar más fácilmente propiedades de alquiler adicionales, arreglarlas y comenzar a obtener ganancias.

Y si implementa un sistema, como tener un grupo fijo de contratistas confiables y usar productos similares para actualizar la casa, puede eliminar muchos posibles dolores de cabeza.

#6. Obtenga su reembolso rápido

Cuando compra su primera propiedad de alquiler, tiene que poner dinero de su bolsillo y pagar la rehabilitación.

Pero una vez que lo alquila, puede comenzar a pagarse a sí mismo con el alquiler mensual.

Luego, cuando refinancia, puede terminar de pagarse a sí mismo.

#7. Genere ingresos de alquiler pasivos

Puede usar los ingresos que obtiene del alquiler mensual para pagar más en su hipoteca, para gastos personales o para invertir en más propiedades.

#8. Beneficios Fiscales

La mayoría de las personas conocen algunas de las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria, pero hay muchos más beneficios de los que la gente cree.

Por ejemplo, cuando realiza un refinanciamiento con retiro de efectivo, el dinero está libre de impuestos.

Entonces, si paga su hipoteca y hace una refinanciación, el dinero no está sujeto a ningún impuesto.

Podrías usar este dinero como ingreso para vivir sin tener que pagar impuestos.

Desventajas del método BRRRR

Por muy bueno que suene el método BRRRR, no es la estrategia de inversión adecuada para todos los inversores inmobiliarios.

Veamos algunas de las razones por las que podría no ser adecuado para usted.

#1. Necesito efectivo

Con una propiedad de inversión regular, debe aportar un 20 % como pago inicial.

Con una propiedad que planea rehabilitar, necesita tanto el pago inicial como una cantidad decente de dinero para hacer las reparaciones.

En muchos casos, estos podrían terminar siendo más dinero que si acaba de comprar una propiedad de inversión que estaba lista para alquilar desde el principio.

#2. Competencia

Cada vez más personas están ingresando a los bienes raíces como una inversión, por lo que hay mucha más competencia.

Como resultado, puede ser difícil encontrar propiedades de inversión, y mucho menos aquellas que califiquen para BRRR.

Debido a esto, tener un buen agente inmobiliario es clave para encontrar las propiedades de alquiler antes de que tengan la oportunidad de salir al mercado para que otros inversores no puedan comprarlas primero.

De hecho, algunos inversionistas piensan fuera de la caja para tratar de encontrar propiedades de flujo de efectivo para comprar, como decirles a todos que conocen que están buscando propiedades para comprar.

Según Lori Salmon, una agente de bienes raíces de BHHS Fox &Roach Realtors, “Idealmente, si pudiera encontrar una propiedad antes de que llegue al mercado, está en una mejor posición, pero no es una tarea fácil.

Si puede encontrar una propiedad que necesita algo de trabajo, un vendedor que no quiere la molestia de publicarla o puede ofrecer efectivo, tiene más posibilidades de vencer a la competencia".

#3. Sin ingresos al principio

Relacionado con el punto anterior, dado que no está listo para mudarse, no tendrá ingresos por alquiler.

Esto significa que usted mismo pagará la hipoteca mensual.

Y cuanto más tarde en preparar la propiedad para los inquilinos, más efectivo necesitará.

Por último, recuerda que es posible que tampoco encuentres un inquilino de inmediato, lo que significa que podrías pasar unos meses más sin ingresos.

#4. Consumo de tiempo

Independientemente de si va a hacer las reparaciones usted mismo o contratar a un contratista, llevará tiempo reparar la casa.

Si tiene una familia o un trabajo de tiempo completo, puede llevar más tiempo de lo que cree tener la casa lista para los inquilinos.

Por ejemplo, la gestión de contratistas no es un proceso sencillo.

Debe asegurarse de que el trabajo se esté haciendo bien y que estén a tiempo.

#5. Riesgo de tasación

Otro problema al que se puede enfrentar es cuando intenta refinanciar.

Si la tasación de la propiedad no es la que usted planeó, es posible que se quede atrapado en la fase de refinanciamiento por un período de tiempo más largo.

Esto significa que tiene que esperar más tiempo para tener suficiente efectivo para usar en su próxima propiedad.

#6. Subestimar los costos de reparación

Muchos inversores subestiman el costo de las reparaciones, lo que puede hacer que la propiedad sea más problemática de lo que vale.

Agregue a esto reparaciones imprevistas, como encontrar una fuga de agua después de derribar una pared, que pueden afectar drásticamente tanto el costo como el tiempo de rehabilitación.

#7. Mayores Costos de Financiamiento

Por lo general, obtiene las mejores tasas de interés y términos en una residencia principal.

Con una propiedad de inversión, enfrenta tasas de interés más altas, tarifas y un requisito de pago inicial más alto.

Alternativas a la estrategia BRRRR

¿Qué sucede si desea invertir en bienes raíces pero no tiene el tiempo o el interés para comprar refinanciar el alquiler de rehabilitación y repetir?

Aquí hay algunas opciones posibles para usted.

Comprar alquileres

En lugar de encontrar un lugar para arreglar, podría comprar una propiedad que esté en condiciones de mudarse o que ya esté alquilada.

Esta estrategia de inversión conlleva menos riesgo ya que obtiene ingresos mucho antes y no tiene sorpresas durante la etapa de reparación.

Comprar Propiedades Multifamiliares

Relacionado con el punto anterior, podría comprar unidades multifamiliares, como dúplex y tríplex.

Con estos, vives en una unidad y generas ingresos por alquiler alquilando las demás.

El beneficio aquí es que la otra unidad cubre una buena parte de su pago hipotecario mensual o, en el caso de varias unidades de alquiler, la totalidad.

Cambio de casa

Esto es muy similar al método BRRR con la principal diferencia de que en lugar de conservar la propiedad, la compra, la arregla y luego la vende.

A medida que adquiera destreza en esto, podrá comenzar a obtener ingresos serios en poco tiempo.

Fondo colectivo

La inversión en bienes raíces con financiación colectiva está ganando popularidad.

Hay empresas que hacen que los inversores compren acciones en propiedades de alquiler unifamiliares u otros bienes inmuebles y luego se encargan de su gestión.

Obtiene ingresos pasivos en función de su porcentaje de participación en la propiedad.

Dos opciones populares en este espacio son Arrived Homes y Diversyfund.

La Manera Más Fácil De Invertir En Bienes Raíces Casas Recién Llegadas

¿Está buscando una manera fácil de comenzar a invertir en bienes raíces sin mucho dinero? Mire en las casas llegadas. Elija las casas unifamiliares en las partes del país en las que desea invertir y obtenga ingresos pasivos.

Comience a invertir en bienes raíces Ganamos una comisión si realiza una compra, sin costo adicional para usted.

REIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces son inversiones que puede comprar como fondos mutuos o como fondos cotizados en bolsa que se negocian en el mercado de valores.

Por lo general, tienen pequeñas inversiones iniciales y en su mayoría invierten en bienes raíces comerciales.

El beneficio aquí es que se trata de un verdadero juego de ingresos pasivos, ya que no hay nada que hacer más que comprar acciones.

Preguntas frecuentes

Me hacen muchas preguntas sobre la estrategia BRRRR.

Estos son los más comunes.

¿Quién debería usar el método BRRR?

Cualquier inversor inmobiliario que quiera ensuciarse las manos.

Si bien puede subcontratar el proceso de reparación a un contratista, a muchas personas les gusta hacer la rehabilitación ellos mismos, ahorrando dinero.

Por supuesto, también debe estar en un lugar donde pueda dedicar tiempo a realizar las reparaciones.

¿BRRR es una buena estrategia?

Es una buena estrategia de inversión para obtener una comprensión completa de los bienes raíces.

Aprende no solo sobre el lado de la compra, sino también sobre el lado de la renovación y el lado de la refinanciación.

Todo este conocimiento lo beneficia a medida que profundiza como inversionista inmobiliario.

Siempre que se sienta cómodo con la parte de rehabilitación, es una excelente manera de comenzar.

¿Cuánto tarda el método BRRR?

Todo esto se basa en la propiedad.

Idealmente, desea completar todas las reparaciones en el menor tiempo posible para poder alquilar la unidad y obtener ingresos.

A partir de ahí, la mayoría de las cláusulas de preparación requieren dos años antes de poder refinanciar.

Por lo tanto, espera un mínimo de dos años antes de poder completar el proceso BRRR.

¿Es arriesgado el método BRRRR?

La estrategia BRRRR es arriesgada en el sentido de que está comprando una casa que necesita muchas reparaciones y no sabe qué problemas podría descubrir mientras la arregla.

Además, las reparaciones que planee hacer podrían costar más de lo planeado, lo que convierte la propiedad en un negocio de flujo de efectivo negativo.

Además, los contratistas podrían no realizar el trabajo y podría tomar más tiempo del planeado conseguir un inquilino.

Pero toda inversión inmobiliaria conlleva algún tipo de riesgo.

Tienes que decidir qué riesgos estás dispuesto a correr.

Reflexiones finales

Hay todo lo que necesita saber sobre el método BRRRR para invertir en bienes raíces.

Para algunos, esta es la manera perfecta de comenzar a construir su cartera de propiedades de alquiler.

Pero para otros, no es la mejor solución.

Asegúrese de tomarse el tiempo para considerar realmente cómo funciona para que pueda tomar la decisión correcta para usted.

De lo contrario, podría costarle no solo mucho tiempo y dinero, sino también lidiar con mucho estrés como resultado.