Invertir en propiedades de alquiler

Invertir en una propiedad de alquiler (o más de una) puede ser una excelente forma a largo plazo de hacer crecer su patrimonio. Proporciona una cierta cantidad de ingresos pasivos, y la propiedad puede apreciarse con el tiempo en las condiciones adecuadas de mercado.

Sin embargo, Investigue antes de decidir si desea seguir este camino. Si crees que quieres hacerlo, Aquí hay 14 cosas que debe considerar al considerar las opciones de propiedades de alquiler.

Cómo invertir en propiedades de alquiler

Invertir en una propiedad de alquiler no es necesariamente un paseo por el parque, pero puede ser una gran opción para los inversores que son expertos y entienden el proceso.

Aquí hay 13 cosas que necesita saber antes de invertir en una propiedad de alquiler:

1. Calcule el ROI de la propiedad de alquiler
2. Identifique sus gastos operativos
3. Realizar una evaluación de riesgos
4. Pagar otras deudas
5. Elija la mejor ubicación de alquiler
6. Verifique el sistema HVAC
7. Inspeccione la plomería
8. Busque goteras en el techo
9. Evaluar toda la propiedad
10. Compruebe el aislamiento
11. Busque las reparaciones necesarias
12. Prepárese para el mantenimiento continuo
13. Contrate a un administrador de la propiedad si es necesario

Las finanzas de la inversión en propiedades de alquiler

Lo primero es lo primero:necesita saber si invertir en una propiedad de alquiler es una opción financieramente sólida en este momento de su vida.

1. Calcule el ROI de la propiedad de alquiler

Para averiguar qué puede esperar del retorno de la inversión, Empiece por recopilar información sobre los alquileres medios de la zona. Puede pensar que puede cobrar un alquiler más alto debido a ciertas características, pero es mejor confiar en las tasas vigentes del mercado que en lo que espera obtener.

Luego familiarícese con la regla del 1%, que establece que el ingreso mensual bruto de la propiedad debe ser al menos el 1% del precio de la propiedad para cubrir suficientemente los posibles gastos de alquiler de la propiedad. Si no está seguro de que este será el caso, transmitir la propiedad.

Para calcular el ROI, solo necesita dos números:ganancia de inversión y costo de inversión. Reste el costo de la ganancia, luego divida por el costo. La clave es asegurarse de haber tenido en cuenta todos los costos, desde los gastos de mantenimiento hasta las tasas de interés de los préstamos y los impuestos a la propiedad, y más.

Si bien querrá medir esto cada año para asegurarse de que su inversión valga la pena y ajustar según sea necesario, Proyectar el ROI potencial también es una buena manera de decidir si desea invertir en bienes raíces. Los estándares de la industria generalmente dicen que un rendimiento del 8 al 12% es razonable.

2. Identifique sus gastos operativos

Es fácil simplificar demasiado las realidades de ser propietario de una propiedad de alquiler. Asegúrese de tener una lista de todos los gastos en los que podría incurrir para saber si está preparado para ellos. Suponga que sus gastos serán aproximadamente el 50% de su ingreso bruto anual.

Las propiedades de alquiler incluyen gastos operativos y gastos de capital. El primero incluye el alquiler perdido debido a una vacante, seguro, Impuestos de propiedad, mantenimiento y reparaciones de rutina, y los costos de administración de la propiedad o los costos de su tiempo para realizar estas tareas. Los gastos de capital incluyen gastos no planificados que ocurren de forma aislada, como una necesidad repentina de reemplazar un calentador de agua, Sistema de climatización, techo dañado, o plomería defectuosa.

3. Realice una evaluación de riesgos

Uno de los riesgos más obvios de ser propietario de una propiedad de alquiler es la posibilidad de que quede vacante. Por lo tanto, conozca las tasas de vacantes en su área y piense en lo que puede hacer para que su propiedad se destaque entre los posibles inquilinos. Existe la posibilidad de que obtenga un mal inquilino y tenga que gastar dinero en el desalojo y posiblemente en la reparación de daños a la propiedad. Si no puede conseguir un inquilino, estás atascado con los gastos.

En comparación con las inversiones en acciones, la propiedad de alquiler tiene menos flexibilidad. No puede vender rápidamente si los mercados cambian, y no puedes vender solo algunos, es un juego de todo o nada. Y, como con cualquier otra inversión, Existe el riesgo de perder dinero en una propiedad de alquiler si tiene que pedir prestado un lote o si la propiedad pierde valor.

4. Pagar otras deudas

Si bien puede tener deudas si obtiene una hipoteca para su propiedad de alquiler, esto se considera una buena deuda. Deuda incobrable, por otra parte, incluye préstamos estudiantiles o pagos con tarjeta de crédito. Este tipo de deuda generalmente tiene una tasa de interés alta y no contribuye a su patrimonio con el tiempo.

Los expertos dicen que pagar su préstamo estudiantil (u otra deuda incobrable) antes de invertir es el camino a seguir.

Evaluación del valor de una propiedad de alquiler

Si ha descubierto que sus finanzas están en forma, el siguiente paso es mirar la propiedad en sí.

5. Elija la mejor ubicación

La ubicación puede ser un gran problema en lo que respecta a la tasa de disponibilidad y la calidad de los inquilinos. Antes de decidir invertir en una propiedad, Mire en el área. ¿Cómo están las escuelas? Lo que hay cerca:supermercados, restaurantes, compras, la vida nocturna, cafés, y otras comodidades? ¿Qué tan accesible es el transporte público?

Tenga en cuenta la ubicación cuando esté investigando cuál será una tarifa de alquiler competitiva, no solo la ciudad, pero el barrio. También, Piense en quién podría ser su mercado. Por ejemplo, ¿Hay un hospital universitario o una gran universidad cercana?

6.Asegúrese de que el sistema HVAC funcione

Como parte de la inspección de su casa, Es imperativo averiguar si el sistema de calefacción y aire acondicionado de la propiedad funciona correctamente. Es posible que pueda solucionar los problemas del horno usted mismo, pero si no, Intente obtener un presupuesto de su especialista local en HVAC.

Si va a incluir los costos de calefacción y aire acondicionado en el alquiler, se ahorrará una buena cantidad de dinero si se asegura de que este sistema funcione correctamente. Si no los incluirá, sus futuros inquilinos apreciarán los costos más bajos de calefacción / aire acondicionado; hará que su propiedad sea más atractiva.

7. Inspeccione la plomería

Aunque una inspección de la casa incluirá la plomería, es posible que desee buscar la opinión de un profesional de la plomería además, porque la plomería puede ser bastante costosa de reparar cuando hay un problema en todo el sistema. Esta persona podría hacer una inspección con cámara de la línea principal de alcantarillado, por ejemplo.

También puede investigar usted mismo comprobando la presión del agua y el tiempo de drenaje en la cocina y el baño. Inspeccione visualmente las tuberías dondequiera que las vea para ver si están descoloradas, que es un signo de humedad donde no pertenece.

8. Compruebe si hay goteras en el techo

Es fácil olvidarse de lo que está fuera de la vista pero el estado del techo es información esencial cuando se considera una propiedad de inversión. Un techo con goteras y el daño resultante por agua pueden causar una serie de problemas en el interior, incluido el moho, integridad estructural comprometida, y un riesgo de incendio por componentes eléctricos dañados.

Y si vives en un lugar con fuertes lluvias o clima invernal, la condición de ese techo es crítica. Recuerde que cualquier problema con el techo no significa simplemente poner un balde para usted; Los daños causados ​​por el moho o el agua pueden hacer que el inquilino presente un reclamo en su contra.

9. Evalúe toda la propiedad

El edificio en sí no es la única parte importante de esta inversión. Toda la tierra en la propiedad y a veces incluso consideraciones sobre propiedades limítrofes, debe ser parte de su consideración.

Si hay un patio, ¿notas algún punto de drenaje problemático? ¿Cómo está la salud de los árboles? ¿En qué estado se encuentra el camino de entrada? ¿Hay otras estructuras además del edificio que puedan requerir reparación o mantenimiento para que no representen un peligro? Cuando vives en algún lugar puede salirse con la suya ignorando el viejo garaje hundido; no es así cuando administra una propiedad de alquiler.

10.Asegúrate de que esté bien aislado

Al igual que con el sistema HVAC, el aislamiento tendrá un impacto significativo en los costos de calefacción y refrigeración, independientemente de quién lo pague. Muchos edificios antiguos no tienen aislamiento; por otra parte, si está comprando una propiedad de alguien que ha vivido allí, puede estar mejor aislado.

Por lo menos, querrá asegurarse de que los marcos de puertas y ventanas estén bien sellados para evitar fugas de aire. Esto es fácil de comprobar encendiendo una vela y moviéndola lentamente a lo largo de los bordes de las ventanas y puertas; si parpadea, hay una fuga. También debe considerar invertir en aislamiento para áticos si aún no está allí, ya que esta es la mayor fuente de pérdida de calor.

11. Verifique las reparaciones necesarias

Obviamente, si está considerando esta inversión, obtendrás una inspección del edificio, que debería alertarle sobre cualquier necesidad de reparación inmediata. Tener una idea clara del costo de las reparaciones iniciales le brinda una herramienta de negociación con el vendedor y le facilita la decisión de si puede pagar esta inversión. Recordar, aunque, que incluso las propiedades en buen estado cuando las compre necesitarán reparaciones eventualmente, así que asegúrese de comprender el estado y la vida útil de todo lo que hay en la propiedad (¿cuántos años tiene el calentador de agua, ¿por ejemplo?).

Mantenimiento de la propiedad

Finalmente, considere sus costos a lo largo del tiempo y cuánto trabajo está dispuesto a dedicar para ser propietario de una propiedad de alquiler.

12. Prepárese para los costos de mantenimiento continuo

Averigüe qué tipo de mantenimiento regular deberá pagar, que formará parte de sus gastos de capital. Si hay césped o jardinería, ¿Cuánto costará mantenerlo? ¿Y la limpieza de zonas comunes interiores? Los sistemas HVAC y los calentadores de agua funcionan mejor con un mantenimiento regular.

Si tiene pisos de madera y admite mascotas, es posible que necesiten atención después de que finalice cada contrato de arrendamiento. Si tienes alfombra, necesitará una limpieza profesional (algunos propietarios incorporan esto en los contratos de arrendamiento y requieren que los inquilinos lo hagan al mudarse). Dependiendo de la zona, podría ser necesario un exterminio regular.

13. ¿Quiere un administrador de la propiedad?

Si está comprando una propiedad de alquiler lejos de donde vive, es casi seguro que querrás un administrador de propiedades. Pero si eres local, puede considerar hacerlo usted mismo. Debe sopesar el valor de su propio tiempo con los costos de pagarle a otra persona para que administre el arrendamiento y el mantenimiento o las reparaciones continuas.

Algunas preguntas que debes hacerte:¿Tienes tiempo libre? ¿Qué tan organizado eres? ¿Qué tan fácil es para usted pasar por su propiedad de alquiler con poca antelación? ¿Sabes comercializar? ¿Puede permitírselo con el presupuesto que ha establecido (los gastos de administración de la propiedad oscilan entre el 4 y el 10% de los ingresos brutos mensuales, dependiendo del tamaño de la propiedad)? Si está entusiasmado con el proyecto de invertir en una propiedad de alquiler y, en general, le gusta participar, puede que valga la pena administrarlo usted mismo. Si lo está tratando como una inversión a largo plazo, es posible que desee considerar un gerente, al igual que trabaja con un asesor financiero para sus otras inversiones.

Los beneficios de poseer una propiedad de alquiler

Uno de los mayores atractivos de invertir en una propiedad de alquiler es recibir ingresos pasivos. Esta puede ser una excelente manera de generar riqueza mientras se encuentra en su trabajo diario y planifica su jubilación anticipada. El ajetreo lateral se está convirtiendo en una tradición muy respetada, y este es un ajetreo secundario potencialmente lucrativo. Esta forma de inversión aumenta sus ingresos, y lo que es más, los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto de seguridad social.

Poseer una propiedad de alquiler también es una forma de diversificar su cartera de inversiones, que cualquier experto recomendará. Si eliges bien es probable que la propiedad se revalorice con el tiempo, aumentando su retorno de la inversión a largo plazo. Y con este tipo de inversión, obtienes algunas deducciones de impuestos, como los gastos operativos y los intereses que paga por un préstamo, para reducir su carga fiscal. Las inversiones inmobiliarias se consideran una de las inversiones más estables que puede realizar.

Para obtener más información sobre inversiones inmobiliarias, también puede consultar estos libros de inversión inmobiliaria.