¿Qué es una tasa de capitalización en bienes raíces? [Más:cómo calcular la tasa de capitalización]

Con cualquier inversión, hay ciertas métricas que debe seguir para comprender el rendimiento de sus activos. Estas métricas lo ayudan a determinar si está cumpliendo sus objetivos o si es hora de vender.

Una de las métricas más importantes para los inversores inmobiliarios es la tasa de capitalización, comúnmente conocida como la "tasa de capitalización". En su forma más básica, esta métrica mide cuánto dinero está ganando en comparación con el valor de su propiedad. Pero la fórmula de tasa de capitalización utilizada para determinar esta métrica puede volverse un poco más complicada.

En este articulo, explicaremos qué es una tasa de capitalización, cómo calcularlo, y por qué es importante saberlo. Adicionalmente, aprenderá qué es una buena tasa de capitalización y qué factores pueden influir en ella.

En este articulo

• ¿Qué es una tasa de capitalización?
• Por qué son importantes las tasas de capitalización
• Fórmulas de tasa de capitalización
• Factores que podrían cambiar la tasa de capitalización
• ¿Qué es una buena tasa de capitalización?
• Preguntas frecuentes
• Línea de fondo

¿Qué es una tasa de capitalización?

La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento estimada que un inversor podría esperar recibir sobre el valor de su propiedad inmobiliaria. Se expresa como porcentaje. Se basa en el valor total de su propiedad, pero no tiene en cuenta su inversión inicial ni el capital que tiene actualmente después de incluir una hipoteca.

Ya sea que esté aprendiendo a invertir en bienes raíces o sea un inversor veterano, la tasa de capitalización es una de las muchas métricas importantes que se utilizan para evaluar las propiedades.

La tasa máxima se puede utilizar para evaluar cualquier tipo de propiedad de alquiler que genere ingresos. Pero no está diseñado para medir el valor de la tierra cruda, gravámenes fiscales, o propiedades de reparación y cambio porque esos tipos de bienes raíces generalmente no producen ingresos recurrentes.

Por qué las tasas de capitalización son importantes

Porque no hay dos propiedades de alquiler iguales, El uso de la tasa de capitalización le permite evaluar las propiedades en una comparación más parecida a la otra. También puede ayudar cuando esté considerando invertir en diferentes vecindarios o mercados.

Por ejemplo, las tasas de capitalización le permiten comparar el potencial de propiedades en diferentes ciudades, como Los Ángeles, Chicago o Atlanta. Las tasas de capitalización le permiten reducir fácilmente las áreas en las que desea invertir antes de realizar un análisis más exhaustivo de las propiedades individuales.

Las tasas de capitalización también le permiten comparar una variedad de tipos de propiedades de inversión inmobiliaria entre sí. Puede ser difícil comparar una propiedad residencial unifamiliar con un edificio de apartamentos o una propiedad comercial. Cada propiedad de alquiler tiene diferentes matices, pero el uso de la tasa de capitalización ofrece una visión estandarizada del rendimiento potencial de cada propiedad.

Un inversor también podría utilizar tasas de capitalización al comparar una propiedad de alquiler con otras inversiones que generan flujo de efectivo. Cuando un inversor está comparando un bono o CD que ofrece un rendimiento del 3% con una propiedad de alquiler con una tasa de capitalización histórica del 8%, la inversión en propiedades de alquiler podría tener más sentido.

Al refinanciar inversiones inmobiliarias, un banco también usará su tasa de capitalización y la comparará con propiedades similares. Esto podría ayudarlos a determinar si está administrando su negocio de manera efectiva o si el valor estimado de su propiedad es apropiado. Cuando un edificio se valora demasiado bajo, las mejoras financiadas con los fondos del préstamo podrían aumentar los alquileres, el valor de la propiedad, o ambos.

Fórmulas de tasa de capitalización

Para calcular el límite máximo para sus propiedades de alquiler, tienes que entender qué números están involucrados en la fórmula. La fórmula para calcular la tasa de capitalización de una propiedad es el ingreso operativo neto (NOI) dividido por el valor de mercado actual de la propiedad.

NOI es el ingreso que queda después de pagar todos los gastos normales de operación de su propiedad cada año. Para calcular NOI, deberá restar esos gastos anuales de los ingresos anuales. Primero, sume todos los ingresos de su propiedad para el año, como los ingresos por alquiler, cargos por pagos atrasados, y tarifas por mascota. Luego, sume todos sus gastos operativos durante esos 12 meses, incluso:

• Honorarios de administración de propiedades
• Seguro
• Impuestos de propiedad
• Reparaciones y mantenimiento

Sin embargo, debe excluir los pagos de la hipoteca (tanto el principal como los intereses), depreciación de la propiedad, mejoras de capital, e impuestos. Los pagos hipotecarios son un gasto financiero, que no se incluye en la utilidad operativa neta. La tasa de capitalización no cambia si está financiando la propiedad o pagando en efectivo para comprarla.

Ejemplos de tasa de capitalización

Echemos un vistazo a dos propiedades y calculemos su tasa de capitalización en función de los siguientes detalles de cada alquiler:

Propiedad A Propiedad B Saldo hipotecario $ 60, 000 $ 0 Principal e intereses mensuales $ 450 $ 0 Valor actual $ 90, 000 $ 140, 000 Ingresos de alquiler $ 12, 000 $ 18, 000 Propiedad administrativa $ 1, 200 $ 1, 800 Seguro $ 850 $ 1, 150 Impuestos de propiedad $ 1, 125 $ 1, 750 Reparaciones y mantenimiento $ 750 $ 1, 400 NO YO $ 8, 075 $ 11, 900 Tasa de capitalización 8,97% 8,50%

Para obtener la tasa de capitalización de la propiedad A:

1. Calculamos el NOI de $ 8, 075 restando todos los gastos de los $ 12, 000 ingresos por alquiler.
2. Luego dividimos $ 8, 075 por el valor actual de la propiedad de $ 90, 000, y el resultado es 8,97%.

Para obtener la tasa de capitalización de la propiedad B

1. Calculamos el NOI de $ 11, 900 restando todos los gastos de los $ 18, 000 ingresos por alquiler.
2. Luego dividimos $ 11, 900 por el valor actual de la propiedad de $ 140, 000, y el resultado es 8,50%.

Notará que la propiedad A tiene una hipoteca y la propiedad B no. La tasa de capitalización ignora los saldos hipotecarios y los pagos de capital e intereses resultantes de esos préstamos. Solo los impuestos sobre el seguro y la propiedad que normalmente paga la compañía hipotecaria se tienen en cuenta en el cálculo de la tasa de capitalización.

La propiedad A tiene un valor menor ($ 90, 000), ingresos por alquiler ($ 12, 000), e ingreso operativo neto ($ 8, 075) que la propiedad B. La propiedad B tampoco tiene hipoteca, lo que aumenta su flujo de caja general. Por eso, muchos inversores pensarían que la propiedad B es la mejor opción. Sin embargo, cuando calcula las tasas de límite para ambas propiedades, verá que la propiedad A proporciona el mayor rendimiento potencial.

Factores que podrían cambiar la tasa de capitalización

La tasa de capitalización de una propiedad se expresa en una fecha determinada porque se basa en el valor de mercado actual del edificio. No es un número estático, y se espera que cambie con el tiempo. Eso se debe a que los alquileres generalmente aumentan con la inflación y los valores de las propiedades cambian según las tasas de interés, la economía, y otros factores locales.

Todos los años, a medida que finaliza los ingresos operativos netos anuales de su edificio, sus cálculos de tasa de capitalización deberían cambiar. El alquiler cambiará según los términos de su contrato de arrendamiento y si hay alguna vacante. Vacante es el término que se usa para describir cuando no tiene un inquilino en su lugar. La pérdida de ingresos y gastos para renovar una propiedad entre inquilinos puede ser un gran impacto para sus ingresos operativos netos.

La inflación también afecta muchos de sus gastos, como seguros y mantenimiento. Los impuestos a la propiedad también tienden a cambiar según el valor de su edificio. Los costos de mantenimiento pueden variar ampliamente de un año a otro, dependiendo de la condición de su propiedad y las reparaciones necesarias.

Los valores de las propiedades tienden a aumentar con el tiempo, pero las fluctuaciones de valor de un año a otro pueden subir o bajar. Las viviendas unifamiliares generalmente se valoran en función de los precios de venta recientes en el vecindario, mientras que el valor de los apartamentos y edificios comerciales se basa en los niveles de ocupación y los ingresos por alquiler.

Qué cambios no afectan la tasa de capitalización

Los cálculos de la tasa de capitalización se centran en el valor del edificio y sus ingresos operativos netos. Otros factores no cambian el cálculo de la tasa de capitalización, tal como:

• Cambios en las leyes tributarias . Las leyes fiscales varían según el estado. Más, cada inversor puede estar en una categoría impositiva diferente en función de sus niveles de ingresos y otras circunstancias personales. Si las tasas impositivas suben o bajan, esto no afectará la tasa de tope de una propiedad.
• Refinanciar su edificio . La refinanciación es una forma popular de reducir las tasas de interés, cambiar el plazo de un préstamo, o retirar efectivo del capital social de una propiedad. Esto puede mejorar su rentabilidad general, aumentar el flujo de caja, o proporcionar dinero extra para otras inversiones, pero no cambiará su tasa de capitalización.
• Mejoras de capital . Las mejoras de capital no afectan directamente su tasa de capitalización, pero pueden cambiarlo indirectamente si puede aumentar los alquileres o el valor de su propiedad. Sin embargo, el efectivo real gastado en las mejoras o la depreciación resultante no es parte de la fórmula de la tasa de capitalización.

¿Qué es una buena tasa de capitalización?

En general, es mejor tener una tasa de capitalización más alta porque eso significa que está obteniendo un mayor rendimiento sobre el valor de su propiedad. Pero cuando piensa en las tasas de capitalización, lo que se considera "alto, " "bajo, ”O“ bueno ”variará según una variedad de factores.

La ubicación es siempre la número uno en la inversión inmobiliaria:dónde se encuentra en el país, así como el tipo de vecindario que está evaluando. Una propiedad de lujo en un vecindario será diferente de un edificio en ruinas en otro. Por ejemplo, las áreas de alta demanda como Nueva York y San Francisco pueden tener una tasa de capitalización del 5%, mientras que los vecindarios emergentes o las áreas rurales pueden tener una tasa de capitalización del 10% o más.

Lo mejor es utilizar una tasa de capitalización para determinar el rendimiento potencial de propiedades individuales dentro de un mercado inmobiliario en particular. Como dice el dicho, "toda inmobiliaria es local". En este caso, significa que una tasa de capitalización "buena" en un mercado podría considerarse una tasa de capitalización baja en otro mercado.

Las tasas de capitalización a menudo también varían según el tipo de propiedad. Las propiedades residenciales a menudo tienen una tasa de capitalización más baja que el espacio comercial. Utilizando datos de la encuesta CBRE Cap Rate Survey del tercer trimestre de 2020, la tasa de capitalización para las propiedades suburbanas multifamiliares de Denver fue de 4.25% a 4.50%, mientras que las tasas de capitalización minorista eran del 5% al ​​7%. CBRE es una empresa que cotiza en bolsa (NYSE:CBRE) y es la empresa de inversión y servicios inmobiliarios comerciales más grande del mundo con más de 100, 000 empleados. Su encuesta de tasa de capitalización proporciona tendencias localizadas en los EE. UU. Para una variedad de tipos de propiedades inmobiliarias.

Si bien la mayoría de las personas que invierten dinero en propiedades de alquiler buscan aumentar la tasa de capitalización de sus propiedades, esto puede ser un arma de doble filo. Cuando miras la fórmula de la tasa de capitalización y la desglosas, comenzará a ver cómo una tasa de capitalización alta puede potencialmente ser un indicador de un nivel de riesgo más alto.

A continuación, se muestran tres formas en las que una tasa de capitalización alta puede ser engañosa:

• Los alquileres por encima del mercado pueden ser insostenibles . Cobrar un alquiler más alto de lo normal puede ser bueno a corto plazo, pero los precios pueden reajustarse cuando expira el contrato de arrendamiento. Esto reduciría su NOI y su tasa de capitalización.
• Ser demasiado frugal con sus gastos operativos . Reducir los gastos es otra forma de aumentar el NOI y las tasas de tope. Pero asegúrese de que esta frugalidad no esté creando problemas mayores, como retrasar las reparaciones en años futuros o subasegurar contra riesgos que podrían costarle mucho.
• Sin saber cuánto vale su propiedad . La mitad de la ecuación de la tasa de capitalización es el valor de su propiedad. Cuando las valoraciones están apagadas, Se podrían tomar decisiones inapropiadas de compra o venta. Hable con un agente de bienes raíces que se especialice en su tipo de propiedad para recibir una "opinión de precio del corredor" (BPO) del valor actual de su propiedad.

Cómo obtener la información que necesita para formular la tasa de capitalización

Ahora que comprende lo que significa una tasa de capitalización cuando se trata de cómo ganar dinero en bienes raíces, sabe que debe concentrarse en las tasas de capitalización de las inversiones potenciales. Pero, ¿cómo obtienes la información que necesitas para hacer el cálculo?

Para una propiedad de alquiler residencial

Pídale al vendedor su estado de resultados o cree sus propias estimaciones. Los posibles ingresos por alquiler mensual suelen estar disponibles en un agente de bienes raíces o en sitios web como Zillow.

Ambas fuentes también pueden proporcionar los últimos números de impuestos a la propiedad. Una búsqueda rápida en Google de la oficina del tasador de impuestos del condado también puede arrojar la factura de impuestos a la propiedad real o las tasas anuales utilizadas para calcular los impuestos adeudados.

Muchos administradores de propiedades cobran el 10% de los alquileres cobrados. Los agentes de seguros locales o una solicitud en línea también proporcionarán estimaciones sobre los costos del seguro.

La única verdadera incógnita son las reparaciones y el mantenimiento, por lo que tendrá que estimar eso o preguntarle a un administrador de propiedades de confianza qué esperar.

Para un complejo de apartamentos o edificio comercial

El vendedor debe proporcionar declaraciones de ingresos de varios años y una lista de alquiler actual. Podrá analizar esos números para buscar tendencias. Busque anomalías e interrogue al vendedor sobre qué sucedió que causó que los números subieran o bajaran.

Hable con su agente de bienes raíces y administrador de la propiedad para determinar si puede aumentar los alquileres y la ocupación para generar más ingresos y un NOI más alto. Aumentar esos números mejorará su tasa de capitalización.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización se calcula dividiendo el ingreso operativo neto de una propiedad de alquiler por su valor de mercado actual. Los ingresos operativos netos son todos los ingresos anuales menos los gastos operativos normales, como seguros, utilidades propiedad administrativa, Impuestos de propiedad, y reparaciones. Sin embargo, necesita excluir otros gastos, como capital e intereses hipotecarios, depreciación, e impuestos sobre la renta.

¿Es mejor una tasa de capitalización más alta?

Sí, cuanto mayor sea su tasa de capitalización, cuantos más ingresos operativos netos obtenga de su propiedad. Sin embargo, si los valores inmobiliarios están disminuyendo, podría engañarse pensando que su tasa de capitalización está mejorando. Es por eso que la mayoría de los inversores inmobiliarios serios miran más que solo la tasa de capitalización para los bienes raíces.

¿La tasa de capitalización es la misma que el ROI?

No, la tasa de capitalización no es lo mismo que el retorno de la inversión (ROI). Si bien la tasa de capitalización se basa en el valor de mercado actual de la propiedad, El ROI se basa en la cantidad que ha invertido en la propiedad. Muchos inversores inmobiliarios utilizan un pago inicial y una hipoteca para comprar una propiedad, por lo que su inversión suele ser menor que el valor de mercado actual de la propiedad.

Línea de fondo

Los inversores inmobiliarios deben conocer la tasa de capitalización cuando analizan posibles oportunidades de inversión y durante las revisiones anuales de rendimiento de sus activos inmobiliarios. Esta es una de las muchas métricas de bienes raíces que pueden ayudarlo a tomar decisiones de compra y venta de propiedades de alquiler.

Tenga en cuenta que varios factores pueden influir en la tasa de capitalización de una propiedad, y diferentes tipos de capitalización se considerarán "buenos" en diferentes áreas, por lo que a menudo es mejor observar las tendencias a lo largo del tiempo en lugar de un solo año. Combinando la tasa de capitalización con otras métricas, como el retorno de la inversión (ROI) y el retorno de efectivo sobre efectivo, puede refinar aún más su proceso de toma de decisiones.