5 formas de invertir en REIT

Los inversores que buscan crecimiento e ingresos por dividendos pueden considerar los REIT como una solución a largo plazo. Los REIT, abreviatura de fideicomisos de inversión inmobiliaria, obtuvieron un rendimiento anual promedio del 10.6 por ciento en los 10 años hasta el 31 de agosto. 2021. Eso se compara bien con el rendimiento promedio del mercado de alrededor del 10 por ciento a lo largo del tiempo.

Los REIT son bien conocidos por sus sustanciosos dividendos, y los ingresos en efectivo pueden ayudar a proporcionar estabilidad a los inversores durante tiempos más difíciles en los mercados. Esos pagos los hacen populares especialmente con inversores mayores. Los REIT suelen ofrecer uno de los rendimientos más altos del mercado.

Aquí hay cinco formas de invertir en REIT, cómo ganan dinero y sus pros y contras.

Cómo funcionan los REIT

Un REIT es un nombre elegante para una empresa con ventajas fiscales que invierte en bienes raíces. A cambio de no pagar impuestos a nivel corporativo, Los REIT deben pagar el 90 por ciento de sus ingresos imponibles como dividendos, por lo que suelen tener dividendos mucho mayores que los de las empresas habituales.

Por ley, Los REIT deben invertir al menos el 75 por ciento de sus activos en bienes raíces y derivar al menos el 75 por ciento de sus ingresos brutos de alquileres o intereses hipotecarios de bienes raíces.

Los REIT ganan dinero de dos maneras básicas:invirtiendo y administrando propiedades, y financiando hipotecas inmobiliarias. Basado en esta distinción, Los REIT se dividen en dos grandes tipos:

• REIT de capital - Estos REIT poseen una participación en el activo real directamente y lo administran, cobrando las rentas con regularidad y manteniendo la propiedad como un casero tradicional.
• REIT hipotecarios - Estos REIT poseen hipotecas sobre el bien inmueble y cobran intereses u otros pagos sobre la financiación de ese inmueble.

Los REIT suelen pedir prestado mucho dinero para comprar sus propiedades, tal como lo hace el propietario típico. Pero los constantes flujos de efectivo de los alquileres u otros pagos les permiten pedir prestados montos sustanciales de forma relativamente segura. Este préstamo les permite ganar más dinero que de otra manera.

Los REIT operan en prácticamente todos los sectores inmobiliarios, incluso:

• Viviendas unifamiliares
• Edificio de apartamentos
• Venta minorista
• Almacenes
• Centros de datos
• Edificios médicos
• Centros comerciales
• Hoteles
• Torres de telefonía móvil

Estas son algunas de las categorías principales, pero los REIT pueden poseer casi cualquier tipo de propiedad inmueble. Sin embargo, Suelen especializarse en determinados sectores, prefiriendo centrarse en una o dos áreas, porque los ejecutivos pueden utilizar sus profundos conocimientos y conexiones profesionales. Más, los inversores tienden a valorar más las empresas enfocadas que los negocios diversificados.

5 formas de invertir en REIT

A continuación se muestran cinco formas diferentes en las que puede ingresar al juego REIT, aunque para tres de ellos primero necesitará una cuenta de corretaje.

1. REIT privados

Si bien tiene las otras características de un REIT, Los REIT privados no cotizan en una bolsa y no están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC). Porque no están registrados, no tienen que revelar el mismo alto nivel de información a los inversores que lo haría una empresa pública. Los REIT privados generalmente se venden solo a inversores institucionales, como grandes fondos de pensiones e inversores acreditados, aquellos con un patrimonio neto de más de $ 1 millón o con ingresos anuales superiores a $ 200, 000.

Los REIT privados pueden tener una inversión mínima, y eso normalmente va desde $ 1, 000 a $ 25, 000, según NAREIT, la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria.

Riesgo: Los REIT privados suelen ser muy poco líquidos, lo que significa que puede ser difícil acceder a su dinero cuando lo necesita. Segundo, porque no están registrados, Los REIT privados no tienen por qué tener políticas de gobierno corporativo. Eso significa que el equipo de administración puede hacer cosas que muestren un conflicto de intereses sin mucho, Si alguna, vigilancia.

Último, muchos REIT privados se gestionan externamente, lo que significa que tienen un gerente al que se le paga por ejecutar el REIT. La compensación de los gerentes externos a menudo se basa en la cantidad de dinero que se administra, y eso crea un conflicto de intereses. Se puede incentivar al gerente a hacer cosas que aumenten sus tarifas en lugar de hacer lo que más le conviene a usted como inversionista.

2. REIT no negociables

Los REIT no cotizados ocupan un término medio:al igual que las empresas que cotizan en bolsa, están registrados en la SEC, pero como los REIT privados, no cotizan en las principales bolsas de valores. Porque están registrados, este tipo de REIT debe realizar divulgaciones financieras trimestrales y de fin de año, y las presentaciones están disponibles para cualquier persona. Los REIT que no cotizan en bolsa también se denominan REIT públicos que no cotizan en bolsa.

Riesgo: Los REIT no negociados pueden cobrar elevadas tarifas de gestión, y como los REIT privados, a menudo se gestionan de forma externa, creando posibles conflictos de interés con su inversión.

Además, como los REIT privados, Los REIT no negociados suelen ser muy poco líquidos, y es difícil recuperar su dinero si de repente lo necesita. (Aquí hay algunas otras cosas que debe tener en cuenta con los REIT no negociados).

3. Acciones de REIT que cotizan en bolsa

Este tipo de REIT está registrado en la SEC y cotiza públicamente en las principales bolsas de valores, y probablemente ofrece la mejor oportunidad para que los inversores públicos se beneficien de inversiones individuales. Los REIT que cotizan en bolsa se consideran superiores a los REIT privados y no cotizados porque las empresas públicas suelen ofrecer menores costos de gestión y un mejor gobierno corporativo. debido a la naturaleza de las empresas públicas sujetas a divulgación y supervisión de los inversores.

Riesgo: Como ocurre con cualquier stock individual, el precio de las acciones de REIT puede bajar, especialmente si su subsector específico pierde el favor, ya veces sin ninguna razón discernible. Y también existen muchos de los riesgos típicos de invertir en acciones individuales:mala gestión, malas decisiones comerciales y altas cargas de deudas, los últimos de los cuales son especialmente pronunciados en los REIT. (Aquí está la oferta completa sobre cómo comprar acciones).

4. Fondos REIT que cotizan en bolsa

Un fondo REIT que cotiza en bolsa ofrece las ventajas de los REIT que cotizan en bolsa con cierta seguridad adicional. Los fondos REIT suelen ofrecer exposición a todo el universo REIT público, por lo que puede comprar un solo fondo y obtener una participación en aproximadamente 200 REIT que cotizan en bolsa. Estos fondos comprenden todos los subsectores REIT, como residencial, comercial, alojamiento, torres y más.

Comprando un fondo, los inversores obtienen las ventajas del modelo REIT sin el riesgo de las acciones individuales. Por lo tanto, se benefician del poder de la diversificación para reducir su riesgo y aumentar sus rendimientos. Los fondos son más seguros para muchos inversores, especialmente si tienen una experiencia de inversión limitada.

Riesgo: Si bien los fondos REIT principalmente diversifican el riesgo de cualquier empresa específica, no eliminan los riesgos que podrían ser típicos de los REIT en su conjunto. Aumento de las tasas de interés por ejemplo, aumentar el costo de los préstamos para REIT. Y si los inversores deciden que los REIT son riesgosos y no pagarán precios tan altos por ellos, muchas de las acciones del sector podrían bajar. En otras palabras, un fondo REIT está muy diversificado, no en general en industrias como un fondo indexado S&P 500.

5. Acciones preferentes REIT

Las acciones preferentes son un tipo de acción inusual, y funciona mucho más como un bono que como una acción. Como un lazo una acción preferente paga un dividendo en efectivo regular y tiene un valor nominal fijo por el que se puede canjear. También como bonos, las acciones preferentes se moverán en respuesta a las tasas de interés, con tarifas más altas que conducen a un precio más bajo, y viceversa.

Sin embargo, más allá de su dividendo en efectivo, las acciones preferentes no reciben una participación en las ganancias continuas de la empresa, lo que significa que es poco probable que se revalorice por encima del precio al que se emitió. Por lo tanto, es probable que el rendimiento anual de un inversor sea el valor del dividendo, a menos que las acciones preferentes se hayan comprado con un descuento sobre su valor nominal. Eso contrasta fuertemente con un REIT típico, donde la acción puede seguir apreciándose con el tiempo.

Riesgo: Las acciones preferidas tienden a ser menos volátiles que las acciones ordinarias, lo que significa que su valor no rebotará tanto como lo haría una acción común. Sin embargo, si las tasas de interés suben sustancialmente, las acciones preferidas probablemente se verían perjudicadas, tanto como serían los bonos.

Las acciones preferentes se ubican por encima de las acciones ordinarias (pero por debajo de los bonos) en la estructura de capital, lo que significa que debe recibir dividendos antes de que las acciones ordinarias reciban dividendos, pero solo después de que los bonos de la empresa hayan recibido su interés. Debido a esta estructura, Las acciones preferentes generalmente se consideran más riesgosas que los bonos, pero menos riesgoso que las acciones ordinarias.

Pros y contras de los REIT

Los REIT ofrecen varias ventajas a los inversores, desde su atractivo historial de crecimiento a largo plazo hasta sus considerables dividendos, y siguen siendo los favoritos entre los inversores que buscan ingresos.

“Casi todos los inversores se beneficiarían de la exposición a los REIT, "Dice Morris Armstong, estratega financiero y fundador de Morris Armstrong EA, LLC en Cheshire, Connecticut.

Pero como todas las inversiones, Los REIT presentan ciertos inconvenientes, también. Estas son las principales ventajas y desventajas de esta clase de activos.

Ventajas de los REIT

Además de su sólida trayectoria de desempeño, los inversores tienen varias razones para que les gusten los REIT:

• Altos rendimientos de dividendos , que se derivan del mandato legal de pagar ingresos y están respaldados por flujos de efectivo consistentes de propiedades en alquiler.
• Menos correlacionado con el mercado en general , lo que significa que los REIT están impulsados ​​por diferentes factores de la mayoría de las acciones, para que puedan ofrecer beneficios de diversificación.
• Sin dolores de cabeza por manejo , lo que le permite dormir mejor sabiendo que no tiene que arreglar un aire acondicionado roto a las 3:00 a.m. o lidiar con inquilinos que gritan.
• Diversificación inmobiliaria , lo que significa que un REIT a menudo se invierte en docenas o incluso cientos de propiedades, por lo que su éxito no depende solo de unos pocos activos, a diferencia de las carteras de muchos propietarios independientes.

Estos beneficios son algunos de los más importantes para invertir en REIT, en relación tanto con las acciones como con la inversión directa en propiedades de alquiler.

Contras de los REIT

Los inversores quieren prestar especial atención a los siguientes problemas al invertir en REIT:

• Carga de deuda elevada , lo cual es típico en la industria, ya que los REIT financian propiedades con un apalancamiento significativo al igual que los propietarios habituales. Los inversores deben estar seguros de que la empresa puede gestionar la deuda y aún así pagar sus dividendos.
• Tasas de interés crecientes , lo que puede afectar a las acciones de REIT a corto plazo, a medida que los inversores los venden basándose en el consenso popular de que el aumento de las tasas significa la caída de los REIT, dice Eric Rothman, gerente de cartera en CenterSquare Investment Management en Bryn Mawr, Pensilvania. Pero a menudo eso no les ha perjudicado durante un largo mercado alcista, él dice.
• Dividendos potencialmente insostenibles , que debe evitarse si está invirtiendo en REIT individuales. Si un REIT recorta su dividendo, el precio de sus acciones caerá o es posible que ya haya caído en previsión de un recorte.
• Altos precios inmobiliarios , que puede ayudar a inflar el valor de un REIT, pero esos valores pueden caer eventualmente, perjudicando el precio del REIT.
• REIT no negociables y REIT privados , que no tienen los mismos altos estándares de gobernanza que los REIT que cotizan en bolsa.

Si bien a Armstrong le gustan los REIT que cotizan en bolsa, otros tipos "se venden con altas comisiones y sin un mercado secundario líquido, con la carga adicional de la falta de transparencia de precios".

Se incentiva a los vendedores a vender REIT no negociables, por lo que estos REIT suelen cobrar una comisión elevada, que sale directamente de su inversión incluso antes de que comience a ganar dinero. Y como no se comercializan, A menudo es muy difícil (casi imposible) para los inversores venderlos si tienen una necesidad urgente de efectivo. Los inversores recibirán una valoración actualizada de su inversión solo periódicamente, a diferencia de las acciones que cotizan en bolsa.

Cómo encontrar listas de REIT

Los inversores pueden acceder a una lista de REIT en el sitio web de NAREIT. Puede ordenar y rastrear las empresas por tipo:privado, no cotizan y cotizan en bolsa, así como por subindustria.

Además, los inversores pueden encontrar información sobre los REIT registrados en la SEC, incluidos los REIT que no cotizan en bolsa y los REIT que cotizan en bolsa. Cada uno de estos REIT debe presentar divulgaciones financieras para que los inversores y los inversores potenciales puedan ver cómo se está desempeñando el REIT.

Todas las presentaciones se pueden encontrar en la base de datos EDGAR de la SEC, que es un archivo de búsqueda que se remonta a muchos años atrás.

Línea de fondo

Es posible que ya tenga algunos REIT y ni siquiera lo sepa, especialmente si posee un fondo indexado basado en el índice bursátil Standard &Poor's 500.

"Tenga en cuenta que los bienes raíces son aproximadamente el 3 por ciento del S&P 500, así que con solo tener ese fondo, tienes exposición, pero mucha gente prefiere algunos puntos porcentuales más, ”Dice Armstrong.

Para aquellos que buscan esa exposición adicional, tienen algunas formas de invertir en REIT, una clase de activos que ha mostrado un sólido desempeño. La mayoría de los posibles inversores de REIT estarían mejor atendidos si se apegaran a los REIT y los fondos REIT que cotizan en bolsa, ya que ofrecen diversificación y las mejores posibilidades de obtener un rendimiento superior gracias a una sólida gestión y supervisión de los mercados públicos.