Cómo obtener ingresos pasivos con propiedades de alquiler

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Los ingresos pasivos son dinero que gana sin una inversión diaria regular de tiempo. La creación de un flujo de ingresos pasivos a partir de los ingresos por alquiler implica trabajo por adelantado, pero le permite obtener recompensas financieras en los años venideros.

Un flujo de ingresos pasivo común es la inversión inmobiliaria y la gestión de alquileres. Pero, ¿es adecuado para usted ser propietario de una propiedad de alquiler? Ser casero es trabajo, sobre todo en las primeras etapas. Ahí es cuando elige sus propiedades, realiza las renovaciones necesarias y aprende las reglas.

Hoy, veremos más de cerca cómo puede crear ingresos pasivos al poseer y administrar una propiedad de alquiler. También le presentaremos algunas otras estrategias que puede usar para obtener ingresos pasivos.

¿Qué son los ingresos pasivos de la propiedad de alquiler?

La creación de ingresos pasivos en bienes raíces generalmente implica comprar una propiedad y alquilarla a los inquilinos. Administrar propiedades de alquiler puede ser una excelente manera de ganar dinero.

¿Por qué los ingresos por alquiler se consideran pasivos? Porque el IRS dice que lo es. Se agrupa con flujos de ingresos como regalías y licencias. Y es algo bueno para los inversores inmobiliarios, porque les permite evitar el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia.

¿Cómo se invierte en bienes raíces?

Ser propietario no es totalmente pasivo y requiere un esfuerzo constante, especialmente cuando se está comenzando. Los inquilinos esperarán que usted mantenga y actualice continuamente su propiedad de alquiler. También debe invertir tiempo investigando sus opciones de propiedad antes de comprar y anunciar su espacio a nuevos inquilinos.

Siga estos pasos para comenzar a invertir en bienes raíces y obtener ingresos por alquileres.

Paso 1:Investigación, Investigación, Investigación

Antes de siquiera pensar en comprar una propiedad de alquiler, deberá investigar mucho en su área local. Primero, eche un vistazo a las unidades de alquiler disponibles actualmente en su área utilizando una base de datos de bienes raíces. Esto le dará una buena idea de cuánto puede esperar razonablemente cobrar en alquiler. Tenga en cuenta que las comodidades, la ubicación y el tamaño de la propiedad también influirán en la cantidad de alquiler que puede cobrar.

También deberá dedicar tiempo a aprender sobre las leyes que debe seguir como propietario. La mayoría de los estados tienen innumerables leyes de vivienda que controlan lo que un arrendador puede y no puede hacer. La violación de las leyes de vivienda de su estado puede causarle serios problemas legales. Algunos ejemplos de clasificaciones de leyes que deberá estudiar incluyen:

Leyes que rigen la relación propietario-inquilino

Una vez que alquile su propiedad, su inquilino tiene derecho a "disfrutar tranquilamente" del espacio. Cada estado tiene leyes que dictan cuándo puede ingresar a la propiedad de su inquilino y cómo debe comunicarse con su inquilino cuando surjan disputas.

Leyes contra la discriminación en la vivienda

Es ilegal negarse a alquilarle a alguien en función de su condición de miembro de una clase protegida. Estudiar las leyes de vivienda discriminatorias lo ayudará a comprender cómo encontrar los mejores inquilinos posibles para su espacio sin violar la ley sin querer.

Leyes sobre el proceso de desalojo

La ley de propietarios e inquilinos se rige por las leyes del estado, y a menudo del municipio o la ciudad, donde se encuentra la propiedad. Asegúrese de familiarizarse con las leyes aplicables a su propiedad que regulan su trato a los inquilinos, particularmente cuando se trata del proceso de desalojo. Debe consultar a un abogado que se especialice en la ley de propietarios e inquilinos para que lo represente en los procedimientos de desalojo.

Nunca realice un “desalojo de autoayuda” cortando los servicios públicos de un inquilino, amenazándolo o haciendo que su vida en el hogar sea difícil o insegura de cualquier otra manera. Los propietarios que elijan esta ruta pueden ser legal y penalmente responsables por acciones que pongan en peligro a sus inquilinos.

Otra buena idea:inscríbase en una clase sobre la ley de propietarios e inquilinos antes de decidir comprar una propiedad de alquiler. Un curso local puede ayudarlo a comprender las leyes y responsabilidades específicas de su estado. También puede brindarle una visión más íntima de lo que deberá hacer exactamente para mantener su propiedad habitable. Esto puede ayudarlo a decidir si realmente está listo para el compromiso de ser propietario de una propiedad de alquiler.

Paso 2:seleccione una propiedad y haga los cálculos

Después de haber investigado sobre el mercado inmobiliario local y las leyes de vivienda, es hora de elegir una propiedad. Seleccione uno que sea asequible y que esté en un área donde pueda cobrar suficiente alquiler para cubrir la hipoteca si la necesita. Investigue el costo promedio de los servicios públicos en el área donde desea comprar. Si está utilizando un préstamo hipotecario para comprar la propiedad, también debe investigar las tasas de interés actuales.

Una vez que encuentre la propiedad perfecta, siéntese y calcule lo que necesitará cobrar en alquiler para generar una ganancia para que su compra se convierta en una buena inversión. Algunas cosas que deberá tener en cuenta incluyen:

Su pago hipotecario mensual

Si está sacando una hipoteca sobre su propiedad, necesitará ganar dinero más que suficiente con los ingresos del alquiler para cubrir su pago mensual. Comience usando una calculadora de hipotecas como esta de Rocket Mortgage®. Calcule el capital y los intereses de su casa para tener una idea de qué porcentaje de su alquiler mensual se destinará a su hipoteca.

Seguro de propietario

El seguro para propietarios es un tipo de seguro para propietarios de viviendas que protege su propiedad cuando tiene inquilinos a largo plazo. El seguro para propietarios brinda muchos de los mismos beneficios que el seguro para propietarios de viviendas, pero puede ser más costoso debido al riesgo adicional del inquilino. Comuníquese con un agente de seguros para obtener más información sobre lo que puede esperar pagar por el seguro del arrendador.

Impuestos a la propiedad

Usted es responsable de cubrir la carga fiscal de su propiedad de alquiler, incluso si no vive allí. Los impuestos sobre la propiedad pagan por la policía y los bomberos locales, así como por las escuelas, elementos que aumentan el valor de su propiedad.

Mantenimiento y conservación

Como arrendador, usted es responsable de mantener su propiedad y asegurarse de que todos los sistemas funcionen. Puede esperar pagar alrededor del 1% del valor total de su propiedad al año en mantenimiento. Por ejemplo, si posee una propiedad con un valor de $ 200,000, puede esperar pagar alrededor de $ 2,000 al año en gastos de mantenimiento.

Después de calcular los gastos esperados mensuales y anuales totales, deberá decidir el precio de alquiler mensual final.

Paso 3:Obtenga una hipoteca

Si no planea pagar su propiedad de alquiler en efectivo, deberá obtener una hipoteca. No puede utilizar un préstamo respaldado por el gobierno para comprar una propiedad de alquiler. En cambio, deberá cumplir con los requisitos de su prestamista para un préstamo de propiedad de inversión convencional. Puede ser más difícil calificar para estos préstamos, especialmente si nunca antes ha administrado una propiedad de alquiler.

Los préstamos de propiedad de inversión se consideran un riesgo mayor para los prestamistas que la hipoteca de su residencia principal. Para calificar para uno, espere poner más dinero y enfrentar un mayor nivel de escrutinio.

Pago inicial más grande

El seguro hipotecario no está disponible para propiedades de inversión. Esto significa que la mayoría de los prestamistas requerirán que tenga al menos un 20% de pago inicial. Incluso los pagos iniciales del 25 al 30 % no son infrecuentes.

Puntuación crediticia más alta

El puntaje crediticio mínimo requerido para obtener un préstamo convencional para una propiedad de inversión es 620. Sin embargo, si tiene un puntaje inferior a 740, pagará más en intereses.

Relación deuda-ingreso más baja

Si tiene una relación DTI superior al 45%, tendrá problemas para encontrar un prestamista dispuesto a financiar su préstamo. Idealmente, debería tratar de reducir su relación DTI al 36 % o menos antes de solicitar un préstamo.

Reservas de efectivo más altas

Los prestamistas necesitan saber que usted puede seguir pagando su hipoteca incluso si tiene una serie de malos inquilinos. La mayoría de los prestamistas requerirán que tenga al menos 4 a 6 meses de pagos hipotecarios mensuales en reserva.

Una vez que cumpla con estos requisitos, puede solicitar una aprobación previa de la hipoteca y comprar la casa.

Paso 4:anuncia tu espacio y elige inquilinos

Una vez que haya asegurado su préstamo hipotecario y su propiedad esté lista para salir al mercado, es hora de comenzar a anunciarse. Querrá utilizar sitios web de bases de datos de bienes raíces como Apartments.com y mercados locales en línea como Craigslist para anunciar su espacio. Asegúrese de ofrecer a las partes interesadas una forma clara de contactarlo o solicitar el espacio.

Cuando reciba solicitudes, debe considerar cuidadosamente a cada candidato. Lo mejor es ser exigente con sus inquilinos y esperar a que lleguen algunas solicitudes antes de decidir. Algunos estados tienen leyes de derechos de los inquilinos muy estrictas, por lo que querrá estar 100 % seguro de a quién le alquila.

Como arrendador, tiene amplia discreción sobre a quién alquilar, pero debe cumplir con la prohibición de la Ley de Equidad de Vivienda contra la discriminación por motivos de raza, etnia, género u otras características específicas.

Veamos algunas formas legales comunes de evaluar a los inquilinos.

Ejecutar verificaciones de crédito

Realice una verificación de crédito de cada inquilino que solicite su espacio. Si ve un desalojo o muchos pagos de préstamos atrasados ​​en su registro, podría indicar que pueden tener problemas para pagar sus facturas a tiempo.

Comuníquese con los propietarios anteriores

Debe pedirles a los solicitantes de inquilinos referencias de propietarios anteriores. Si el solicitante nunca antes ha alquilado un apartamento, es posible que desee solicitar una referencia de un empleador o maestro.

Verificar información de ingresos

Pídele permiso a tu solicitante para verificar sus ingresos o la información de su cuenta bancaria. Un inquilino que tiene un puntaje de crédito más bajo podría compensarlo demostrando que tiene ahorrado el valor de 6 meses de alquiler y un trabajo estable.

Obtenga un contrato de arrendamiento firmado

Una vez que encuentre al inquilino adecuado, es hora de pedirle que firme un contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento establece factores como el alquiler mensual del inquilino, cuánto tiempo puede vivir allí y qué servicios públicos debe cubrir. Puede encontrar plantillas de contrato de arrendamiento prefabricadas en línea, o puede contratar a un abogado de bienes raíces para que elabore una para usted. Recuerde que un contrato de arrendamiento es un documento legalmente vinculante tanto para usted como para el inquilino. Vuelva a verificar que toda la información sea correcta antes de firmar.

Paso 5:Sea un gran propietario

Ahora que sus inquilinos se han mudado, ¡lo único que queda por hacer es ser un gran propietario! Es su responsabilidad brindarles a sus inquilinos expectativas claras con respecto al alquiler y responder rápidamente a las solicitudes de mantenimiento. Si respeta a sus inquilinos, es más probable que ellos respeten su espacio.

¿Cuánto ingreso pasivo de bienes raíces necesita para reemplazar el empleo tradicional?

Muchas personas sueñan con el día en que sus flujos de ingresos pasivos les permitan dejar sus trabajos diarios y jubilarse. En realidad, pueden pasar años de arduo trabajo antes de que pueda cubrir sus gastos a través de ingresos pasivos.

La cantidad de ingresos pasivos que necesitará para vivir de sus flujos de inversión depende de su situación financiera, planes de estilo de vida y ubicación. Si no tiene obligaciones de deuda y vive en un área más asequible, necesitará menos dinero para cubrir sus gastos. Si vive en un área donde el precio de vida es más alto, necesitará más dinero antes de poder sobrevivir con ingresos pasivos. Para tener las mejores posibilidades de éxito, crea un plan para producir múltiples flujos de ingresos pasivos.

¿Hay otras formas de invertir en bienes raíces sin ser propietario?

Sí hay. Y si lo que está buscando es pasivo, estas inversiones podrían ser el camino a seguir.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT)

Los REIT son productos de inversión que le permiten poseer una participación en carteras de bienes raíces administrados en todo el espectro de bienes raíces residenciales y comerciales. En ese espectro, puede elegir un nicho, como edificios de consultorios médicos, hoteles o instalaciones de almacenamiento, por ejemplo. Las acciones en un REIT se pueden comprar tan fácilmente como las acciones en un fondo mutuo. Hable con su profesional financiero o abra una cuenta con un corredor en línea que ofrezca REIT.

Valores respaldados por hipotecas (MBS)

Cuando compra una propiedad, su prestamista no se aferra a su hipoteca convencional. Si tiene una hipoteca conforme, su hipoteca se vendió a Fannie Mae o Freddie Mac. Si el suyo es un préstamo no conforme, como un préstamo jumbo, se vendió a una empresa privada. En cualquier caso, se combinó con hipotecas similares, agrupadas por riesgo de crédito y características del préstamo, para crear un fondo para que los inversores compraran acciones. Estas acciones se denominan valores respaldados por hipotecas (MBS) de agencia o no de agencia.

Si invierte en valores respaldados por hipotecas, recibirá los pagos hipotecarios mensuales de los propietarios de viviendas como ingresos pasivos.

Fondos inmobiliarios cotizados en bolsa (ETF)

Los fondos cotizados en bolsa (ETF) inmobiliarios ofrecen a los inversores la oportunidad de comprar acciones en múltiples REIT en lugar de comprar acciones en uno solo, para diversificar el riesgo. Al igual que con los REIT, debe hablar con su asesor financiero o abrir una cuenta con una agencia de corretaje en línea que ofrezca ETF de bienes raíces.

El resultado final:los bienes raíces generan una variedad de oportunidades de ingresos pasivos para los inversores

La inversión inmobiliaria ofrece oportunidades en una amplia gama de niveles de compromiso, desde el pasivo solo de nombre hasta el completamente pasivo. Obtenga más información sobre cómo invertir en su primera propiedad de alquiler en nuestro Centro de aprendizaje.