Cómo funcionan los fideicomisos de tierras

Fuegos artificiales explotan sobre el Reino Mágico de Walt Disney World en Orlando, Florida. El astuto Sr. Disney compró el terreno para el parque temático a través de fideicomisos de tierras para disfrazar al comprador real y mantener bajos los precios.

Desde el momento en que Walt Disney abrió su resort Disneyland en Anaheim, California, en julio de 1955, fue un gran éxito. En la década de 1960, Disney estaba buscando una segunda ubicación para construir un parque temático aún más ambicioso que atrajera a visitantes de toda la populosa costa este. En un viaje en avión por Florida Central, Disney fijó su mirada en 27,000 acres (11,000 hectáreas) de pantanos cerca de la tranquila ciudad de Orlando.

En 1965, las propiedades inmobiliarias en este tramo inundado de Florida se vendían a $ 180 por acre, aproximadamente $ 1,300 en dólares de 2013 [fuente:Historia]. Pero imagine cuánto habría subido ese precio si Walt Disney, uno de los hombres más ricos y exitosos del mundo en ese momento, hubiera llamado a la puerta. Para evitar un auge especulativo en los precios inmobiliarios, Disney decidió ocultar su identidad comprando el terreno a través de varios fideicomisos.

Un fideicomiso de tierras es un contrato legal privado en el que el propietario de un inmueble transfiere el título de la propiedad a un fideicomisario. El dueño de la propiedad retiene todos los derechos sobre la propiedad, para construir, alquilar, vender o transferir a los herederos, pero puede darse el lujo de permanecer en el anonimato. En el caso de Disney, el pantano de Florida que se convertiría en el imperio multimillonario de Walt Disney World fue comprado por fideicomisos sin nombre ni rostro [fuente:Disney Park History].

Los fideicomisos de tierras de este tipo se denominan "fideicomisos de tierras de Illinois", porque los primeros contratos de este tipo fueron redactados por magnates ferroviarios, empresarios y políticos en el Chicago del siglo XIX. Algunos de los primeros beneficiarios eran personas que querían comprar bienes raíces en Chicago sin poner en peligro sus puestos políticos como concejales de la ciudad, ya que no se les permitía votar en los proyectos de construcción de la ciudad si poseían tierras cercanas [fuente:Exeter].

Estos fideicomisos de tierras anónimos encontraron oposición, pero finalmente fueron confirmados por la Corte Suprema del Estado de Illinois. Además de Illinois, solo otros ocho estados de EE. UU. (Florida, Hawái, Indiana, Dakota del Norte, Virginia, Arizona, California y Ohio) han legalizado este tipo de fideicomiso inmobiliario anónimo, ya sea a través de estatutos legislativos o decisiones judiciales [fuente:Murray ].

Entonces, ¿cómo se crea un fideicomiso de tierras?

¿Qué es un fideicomiso de tierras?

Un fideicomiso de bienes raíces es solo una de las muchas variedades de fideicomisos. Un fideicomiso , en términos legales, es cualquier acuerdo en el que una parte posee bienes para el beneficio de otra parte. El dueño de la propiedad nunca renuncia al control de los activos (efectivo, acciones, bonos, bienes raíces), pero el fideicomisario se convierte en el propietario a efectos legales.

La función de todos los fideicomisos es proteger al propietario del activo de ciertos procedimientos legales y exposición fiscal. Una pareja adinerada podría crear un fideicomiso para proteger algunos de sus activos del impuesto al patrimonio cuando mueran. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios, el fideicomiso simplifica enormemente el proceso de transmisión de los bienes inmuebles a herederos o nuevos propietarios. Un fideicomiso puede ser irrevocable, donde el acuerdo de fideicomiso no se puede cancelar, o revocable, lo que significa que se puede disolver en cualquier momento. Hay cuatro partes necesarias para cada acuerdo de fideicomiso [fuente:West's Encyclopedia of American Law]:

1. El primero es el dueño de la propiedad, llamado el otorgante o fideicomitente .
2. Luego está la propiedad o activo en sí mismo, conocido en el lenguaje legal como trustres o principal .
3. La persona o entidad que posee la propiedad es el fideicomisario .
4. Cualquiera que se beneficie de los bienes del fideicomiso es el beneficiario .

Usemos un ejemplo hipotético de un fideicomiso de bienes raíces. John Smith y cuatro de sus socios comerciales son propietarios de un edificio de apartamentos. Deciden transferir la propiedad a un fideicomiso de tierras. Eligen un bufete de abogados para que actúe como fideicomisario. Dado que John y sus socios comerciales obtienen ingresos por alquiler a través del edificio de apartamentos, también son los beneficiarios del fideicomiso.

Un fideicomiso de bienes raíces que sigue el modelo "Illinois" es un fideicomiso revocable, lo que significa que el dueño de la propiedad puede modificarlo o cancelarlo en cualquier momento. En la página siguiente, enumeraremos más beneficios y algunos de los posibles inconvenientes de crear un fideicomiso de bienes raíces.

Pros y contras de los fideicomisos de tierras

Para comprender los beneficios legales de un fideicomiso de bienes raíces, sigamos usando el ejemplo de John Smith y sus socios comerciales, quienes crearon un fideicomiso de tierras para mantener el título de propiedad de un edificio de apartamentos que poseen en Chicago.

El primer beneficio de los fideicomisos inmobiliarios es la privacidad. Una vez que el título del edificio de apartamentos se transfiere a un fideicomiso, los nombres de John y sus socios comerciales no pueden divulgarse sin una orden judicial [fuente:Murray]. Una ventaja de permanecer en el anonimato es evitar litigios. Si la gente piensa que John es fabulosamente rico, podrían inventar demandas frívolas en su contra [fuente:Asset Protection Planners]. Pero si el nombre de John no está en ningún registro público de bienes raíces, es un objetivo menos potencial.

Otro beneficio de los fideicomisos de tierras es que los propietarios múltiples de una propiedad no son castigados con juicios legales contra solo uno de ellos. Si John no tenía un fideicomiso de tierras, y uno de sus socios comerciales fue demandado por sus acreedores, entonces el acreedor podría gravar el título del edificio de apartamentos. Eso sería perjudicial para John y el resto de los propietarios. Sin embargo, con un fideicomiso, el edificio de apartamentos está protegido de acciones legales contra uno de los otros propietarios [fuente:Título de Chicago].

Otra gran ventaja de un fideicomiso de bienes raíces es lo que los abogados llaman "facilidad de traspaso". En otras palabras, es fácil transferir la propiedad de la propiedad a los herederos sin involucrar a abogados o tribunales. Por lo general, cuando alguien muere, se debe aprobar su testamento y evaluar sus bienes a través de un costoso proceso legal llamado sucesión. . La sucesión también puede implicar el pago de impuestos y deudas atrasados ​​[fuente:Nolo]. Con un fideicomiso, los propietarios crean un plan de sucesión que nombra nuevos beneficiarios al fallecer. Dado que el fideicomiso en sí nunca "muere", no se requiere sucesión.

Una desventaja potencial de los fideicomisos de tierras es la falsa creencia de que el fideicomiso protege a los propietarios de toda responsabilidad. Incluso en Illinois, donde nació el moderno fideicomiso inmobiliario, los tribunales han dictaminado que el propietario de la propiedad, no el fideicomisario, es responsable en los casos relacionados con la gestión directa de la propiedad [fuente:Murray]. También es peligroso pensar que un fideicomiso de tierras ofrece privacidad a prueba de balas. Un tribunal puede ordenar la divulgación completa de la titularidad de la propiedad para cualquier cantidad de denuncias civiles y penales. Las legalidades de los fideicomisos de tierras son muy complejas y difieren de un estado a otro, por lo que es fundamental obtener el asesoramiento de un abogado de fideicomisos de buena reputación.

Por último, es un error pensar que los fideicomisos no pagan impuestos. El IRS requiere que todos los fideicomisos, incluidos los fideicomisos de tierras, presenten el Formulario 1041 [fuente:IRS]

Los fideicomisos de tierras inmobiliarias no son el único tipo de fideicomisos de tierras. En la página siguiente, explicaremos cómo las organizaciones sin fines de lucro utilizan los fideicomisos de tierras para promover la conservación del medio ambiente y la vivienda asequible.

Fideicomisos de tierras comunitarias y de conservación

Una foto de la costa de Big Sur en California. The Nature Conservancy ha protegido parte de esta área a través de un fideicomiso de conservación de tierras para que las generaciones futuras puedan disfrutarla.

The Nature Conservancy es una organización sin fines de lucro dedicada a la protección y conservación de los recursos naturales. Solo en los EE. UU., Nature Conservancy ayuda a proteger 15 millones de acres de tierra del desarrollo comercial, la contaminación industrial y otras actividades que degradan o estropean la tierra o los recursos hídricos [fuente:Nature Conservancy]. The Nature Conservancy es uno de los mayores ejemplos de un fideicomiso de conservación de tierras , una organización que adquiere propiedades, mediante compra o donación, para protegerlas para las generaciones futuras.

Uno de los métodos más populares para proteger tierras privadas es a través de una servidumbre de conservación. . En cierto modo, una servidumbre es similar a la relación contractual en un fideicomiso inmobiliario. Con una servidumbre, el dueño de una propiedad vende o dona una parte de su tierra a un fideicomiso de conservación de tierras. Juntos, el propietario y el fideicomisario elaboran restricciones sobre cómo se puede usar esa tierra. Por ejemplo, puede usarse para agricultura y recreación, pero no para desarrollo inmobiliario.

Para el dueño de la propiedad, la ventaja de una servidumbre de conservación es que conserva todos los derechos de propiedad sobre la tierra. El beneficio para el fideicomiso de tierras es la capacidad de colocar más tierras bajo conservación, protegiéndolas de futuras adquisiciones y posibles explotaciones. Hay fideicomisos de tierras grandes y pequeños que operan en todos los estados de EE. UU. y en todo el mundo.

Fideicomisos de tierras comunitarias son otro tipo de organización sin fines de lucro dedicada a proporcionar viviendas asequibles para comunidades de bajos ingresos. La clave para comprender los fideicomisos de tierras comunitarias es el concepto de doble propiedad. Cuando compra una casa, normalmente paga tanto por la estructura como por el terreno que ocupa. Con un fideicomiso de tierras comunitarias, la organización sin fines de lucro compra la tierra y el propietario solo paga por la casa.

Como beneficio adicional, los fideicomisos de tierras comunitarias venden sus casas a precios asequibles independientemente de las fluctuaciones del mercado [fuente:Red Nacional de Fideicomisos de Tierras Comunitarias]. Para comprar una casa en un fideicomiso de tierras comunitarias, debe poder cubrir su hipoteca y los costos de mantenimiento, y también debe aceptar vender la casa por el mismo precio que pagó para mantener la vivienda asequible.

A diferencia de los fideicomisos de tierras inmobiliarias, los fideicomisos de tierras comunitarias y los fideicomisos de conservación son legales en los 50 estados.

Para obtener mucha más información sobre la compra de una casa, la inversión en bienes raíces y cómo manejar el impuesto sobre el patrimonio, consulte los enlaces relacionados a continuación.

Nota del autor:Cómo funcionan los fideicomisos de tierras

Está claro a partir de mi investigación para este artículo que no todos los fideicomisos de tierras son iguales. Los fideicomisos de tierras inmobiliarias están diseñados para proteger a los inversionistas adinerados de litigios e impuestos, y los fideicomisos comunitarios y de conservación están dedicados a mantener la tierra saludable y la vivienda asequible. Llámame hippie, pero estoy animando al segundo campamento. Curiosamente, parece que los fideicomisos inmobiliarios son casi más problemáticos de lo que valen. Según los abogados que escriben sobre el tema, hay muchos estafadores sin escrúpulos que intentan convencer a los propietarios de que depositen sus activos en un fideicomiso, prometiendo evasión fiscal legalizada por el precio de un simple contrato. La verdad es que los fideicomisos inmobiliarios solo son legales en un puñado de estados, e incluso entonces están sujetos a un escrutinio minucioso. No existe tal cosa como un almuerzo gratis, a menos que cuentes el pastel de carne en la cafetería de la prisión.

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Fuentes

• Asset Protection Planners, Inc. "Asset Protection:Land Trusts" (20 de septiembre de 2013) http://www.assetprotectionplanners.com/articles/land-trusts?c1=GAW_SE_NW&source=USA_ASP_GEN&cr2=Search__-__USA__-__Asset_Protection__ -__General_Land_Trust__-__KW__-__Land_Trusts__-__BRD&kw=land_trusts&cr5=25828482201&cr7=c&utm_source=GAW_SE_NWUSA_ASP_GEN&utm_medium=cpc&utm_term=land_trusts&mm_campaign=855a034ef7b7a842bab1570ftrust_keyliword=land>
• Chicago Title Land Trust Company. "¿Cuáles son los beneficios de un fideicomiso de tierras?" (20 de septiembre de 2013) http://www.ctlandtrust.com/#!what-are-the-benefits-of-a-land-trust/c5gp
• Historia del Parque Disney. "El Proyecto Florida:Los comienzos de Walt Disney World". (26 de septiembre de 2013) http://www.disneyparkhistory.com/the-florida-project1.html
• Servicios de intercambio Exeter 1031. "La historia del Land Trust" (20 de septiembre de 2013) http://www.exeter1031.com/history_of_title_holding_trusts.aspx
• Historia. "Walt Disney World" (20 de septiembre de 2013) http://www.history.com/videos/walt-disney-world-fantasy-built-on-swampland#mankind-decoded-sneak-peek
• Murray, John C. "El uso de fideicomisos de tierras y fideicomisos comerciales en transacciones de bienes raíces". 2010. (20 de septiembre de 2013) http://www.firstam.com/title/resources/reference-information/jack-murray-law-library/the-use-of-land-trusts-and-business-trusts -en-real-estate-transactions.html
• Red Nacional de Fideicomiso de Tierras Comunitarias. "Preguntas frecuentes." (20 de septiembre de 2013) http://www.cltnetwork.org/About-CLTs/Frequently-Asked-Questions
• La Conservación de la Naturaleza. "Conservación de Tierras Privadas". (20 de septiembre de 2013) http://www.nature.org/about-us/private-lands-conservation/index.htm
• Nolo. "ProbateFAQ". (20 de septiembre de 2013) http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/probate-faq-29135.html
• Enciclopedia de derecho estadounidense de West, edición 2. "Confianza". (20 de septiembre de 2013) http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/trust