Cómo evitar pagar un seguro hipotecario privado

Ha pasado semanas preparando el papeleo para su solicitud de hipoteca. Ahora que está preaprobado para un préstamo, es hora de hablar de números. A primera vista del documento que detalla el desglose de los pagos mensuales de su hipoteca, el término PMI llama su atención. Es un poco más de $100 por mes y no tienes idea de lo que significa.

Por lo que ha leído, es estándar en los préstamos si el prestatario pone poco o nada de dinero. Pero antes de sumergirse en el modo de pánico, respire hondo y siga leyendo para obtener más información sobre el PMI y cómo funciona:

¿Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)?

¿Qué sucede cuando su pago inicial es menos del 20 por ciento del costo de su nuevo hogar? Es posible que obtenga la aprobación para un préstamo hipotecario, pero representará un mayor riesgo para el prestamista hipotecario ya que comienza sin capital en su casa. Y si se atrasa en los pagos mensuales y el prestamista ejecuta la hipoteca de la casa, podrían perder en la venta.

Pero el pago inicial del 20 por ciento es una forma de crear valor instantáneo en la vivienda. También proporciona una capa de protección para el prestamista si tiene que vender a un precio con descuento para recuperar las pérdidas.

Entonces, ¿cómo se protege el prestamista si usted hace poco o ningún pago inicial? Ahí es donde entra en juego el seguro hipotecario privado (PMI).

PMI es un tipo de seguro hipotecario que protege al prestamista de asumir una pérdida masiva si no paga el préstamo. Si el prestamista no puede recuperar el saldo pendiente del préstamo de la venta, PMI se activará y pagará la diferencia. PMI no debe confundirse con el seguro de propietario de vivienda, que lo protege contra daños a su propiedad.

¿Quién paga el seguro privado de hipoteca?

Esta protección tiene un costo para los prestatarios. Pero permite que aquellos con un pago inicial de menos del 20 por ciento compren la casa de sus sueños. También minimiza el riesgo para que los prestamistas puedan extender este tipo de préstamos hipotecarios a los consumidores.

¿Cubre prestamistas públicos y privados?

PMI solo está disponible para prestamistas privados. Las agencias gubernamentales y otros prestamistas públicos tienen su propia forma de seguro hipotecario.

¿Cuándo se requiere un seguro hipotecario privado?

Los prestamistas utilizan la relación préstamo-valor (LTV) para determinar si un prestatario debe pagar el PMI. Por lo general, solo tendrá que pagar las primas del PMI si su relación préstamo-valor supera el 80 por ciento. Para calcular el LTV de la hipoteca, el prestamista divide el monto de la hipoteca por el valor de la vivienda.

Otras circunstancias pueden hacer que el prestamista requiera la cobertura de PMI. Esto incluye ejecuciones hipotecarias pasadas, un puntaje de crédito menos que perfecto u otros factores que el prestamista cree que aumentarán sus posibilidades de no pagar el préstamo.

Algunos escenarios:

Seguro hipotecario privado versus primas de seguro hipotecario

Como se mencionó anteriormente, el seguro hipotecario viene en algunas variaciones:

• Seguro Hipotecario Privado (PMI): protege a los prestamistas privados que ofrecen préstamos convencionales. Hay dos tipos de PMI para préstamos convencionales:seguro hipotecario pagado por el prestatario y seguro hipotecario pagado por el prestamista. En la mayoría de los casos, el PMI solo se aplica hasta que su LTV alcanza el 80 por ciento. Pero hay situaciones en las que el prestamista requerirá un porcentaje más alto para que se elimine la cobertura del préstamo.
• Prima del seguro hipotecario (MIP): protege los préstamos VA respaldados por el gobierno y los préstamos FHA. Usted paga una parte de la prima al cierre de un préstamo VA o FHA y luego continúa pagando las primas del seguro hipotecario mensualmente durante la vigencia del préstamo, incluso una vez que el LTV esté por debajo del 80 por ciento.

La relación LTV se calcula de la misma manera para los productos hipotecarios privados y respaldados por el gobierno.

¿Cuanto cuesta el seguro hipotecario privado?

Las primas varían según el préstamo. En promedio, puede esperar pagar entre el 0,5 y el 1 por ciento del monto del préstamo anualmente. Por lo tanto, si su hipoteca es de $350 000 y la tasa del PMI es del 0,8 %, sus primas anuales rondarán los $2800 o $233,33 por mes.

La aseguradora analizará su perfil, incluido su puntaje crediticio y el pago inicial, para determinar su tasa de interés.

El tipo de hipoteca también podría afectar su prima. Por ejemplo, si obtiene una hipoteca de tasa ajustable (ARM) con interés flotante, su prima puede ser más alta. ¿Porque? Si la tasa de interés aumenta, el pago mensual de su hipoteca aumentará. Y existe la posibilidad de que incumplas con el pago del préstamo.

La condición del mercado de bienes raíces en su área también podría afectar sus primas de PMI. Si las proyecciones indican que el valor de las viviendas se desplomará en el futuro, sus primas pueden ser más altas. Esto se debe a la probabilidad de que te alejes una vez que estés al revés con el préstamo.

¿Cómo se pagan las primas del PMI?

Hay tres formas de realizar los pagos de la prima del PMI:

• PMI pagado por el prestatario: La mayoría de los prestamistas facilitan el manejo de las primas al convertir la obligación mensual en el monto que ya paga por su casa. Este es el método utilizado por la mayoría de los prestatarios.
• PMI de prima única: También puede realizar un pago único de suma global al comienzo del préstamo mediante el pago en efectivo o la suma móvil de las primas en el préstamo.
• PMI pagado por el prestamista: Si desea reducir el pago mensual de la hipoteca, el PMI pagado por el prestamista también es una opción. El prestamista pagará las primas en su nombre. Pero tenga en cuenta que los costos se recuperarán en intereses. Y las primas no desaparecen automáticamente cuando el LTV de la hipoteca alcanza el 80 por ciento.

Cómo evitar pagar el seguro hipotecario privado

La forma más fácil de evitar pagar el PMI es hacer un pago inicial mayor. Si no puede permitirse el lujo de poner un 20 por ciento de pago inicial, reduce su relación LTV. Además, podrá cancelar la cobertura más rápido.

1. Sacar una segunda hipoteca o un préstamo concatenado

Para usar esta estrategia de manera efectiva, deberá obtener una hipoteca por el precio de compra de la casa, menos el 20 por ciento. El saldo restante del préstamo, menos el pago inicial, luego se transfiere a una segunda hipoteca o préstamo combinado.

Entonces, si compra una casa por $200,000 y hace un pago inicial de $15,000, la primera hipoteca ascenderá a $160,000. La segunda hipoteca ascenderá a $25,000 ya que usted está haciendo un pago inicial de $15,000.

Con este método, evita el PMI ya que la relación LTV en la primera hipoteca es del 80 por ciento. Pero tenga en cuenta que una segunda hipoteca tiene una tasa de interés más alta. Por lo tanto, querrá pagarlo lo antes posible para evitar gastar una fortuna en intereses.

2. Supervisar la relación préstamo-valor

Cuando obtuvo el préstamo hipotecario, su prestamista usó el precio de compra de la vivienda para determinar la relación LTV. Sin embargo, un aumento en el valor de mercado de su casa podría significar que ya no está obligado a pagar el PMI.

Por ley, según la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas, el PMI debe cancelarse una vez que el capital pendiente alcance el 78 por ciento del monto original del préstamo.

Prepárese para proporcionar una tasación profesional al prestamista para corroborar su reclamo. Puede gastar unos cientos de dólares para hacerlo, pero el ahorro de costos valdrá la pena.

3. Solicitar cancelación de PMI

Si se está acercando a la marca del 80 por ciento, el prestamista puede estar dispuesto a eliminar el seguro hipotecario privado de su préstamo. Sin embargo, también existe la posibilidad de que ya haya cumplido con otros criterios que justifiquen una solicitud para cancelar la cobertura de PMI.

4. Refinancia tu hipoteca

Tal vez su puntaje de crédito estaba en ruinas y se vio obligado a obtener un préstamo respaldado por el gobierno que requiere que tenga un PMI durante la duración del préstamo. O tal vez se quedó atrapado con un préstamo convencional de un prestamista privado que requiere PMI hasta que la relación LTV alcance el 70 por ciento.

De cualquier manera, refinanciar su préstamo con restricciones de PMI más laxas puede ser una mejor opción. Pero asegúrese de ejecutar los números para confirmar que el nuevo préstamo no le costará más con el tiempo. (Recuerde, extender o restablecer el plazo del préstamo le dará al prestamista más tiempo para cobrarle intereses).

5. Investigue

Algunos prestamistas ofrecen productos hipotecarios que le permiten hacer un pago inicial pequeño y no tener que pagar el PMI. El producto hipotecario "Solución de préstamo asequible" de Bank of America es un gran ejemplo.

6. Pregunta por las exenciones

Si es médico o veterano, también podría estar exento del PMI, incluso si no paga el 20 por ciento. Pídale a su prestamista más detalles para determinar si califica.

7. Consultar con el prestamista

¿Aún no has tenido suerte? Comuníquese con el prestamista para consultar sobre otras formas de dejar de pagar el PMI. Es posible que conozcan consejos y trucos sobre cómo deshacerse del PMI que pueden no ser obvios para el prestatario promedio.

Finalmente, si todavía tiene preguntas o no entiende cómo funciona el seguro hipotecario, busque una aclaración antes de firmar en la línea de puntos. De esa manera, no te encontrarás con sorpresas más adelante.