FHA vs. Préstamo convencional:¿Cuál es el adecuado para usted?

Si es la primera vez que compra una casa, es posible que se pregunte si un préstamo convencional o de la FHA es la mejor opción para usted. El préstamo que es mejor para usted depende en última instancia de su situación financiera y del tipo de vivienda que espera comprar.

Comprender la diferencia entre estos dos tipos de préstamos puede facilitar la determinación de cuál es el más adecuado para usted. Este artículo explicará qué son los préstamos convencionales y de la FHA, la diferencia entre los dos y cuáles son las ventajas y desventajas de cada uno.

¿Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo de la FHA es un préstamo respaldado por el gobierno para compradores de vivienda por primera vez. La Administración Federal de Vivienda respalda el préstamo, pero el préstamo en sí lo otorga un prestamista hipotecario aprobado.

Los préstamos de la FHA generalmente tienen requisitos de crédito y pago inicial más bajos. Están disponibles en términos de tasa fija por 15 o 30 años. Aquí hay una breve lista de los requisitos para calificar para un préstamo de la FHA:

• Una puntuación FICO mínima de al menos 500
• Se requiere seguro hipotecario
• La relación deuda-ingresos del prestatario debe ser inferior al 43%
• La propiedad debe ser la residencia principal del prestatario
• El prestatario debe poder proporcionar prueba de empleo

¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es cualquier préstamo que no está respaldado por una agencia gubernamental como la FHA o la Administración de Veteranos (VA). Los préstamos convencionales se ofrecen a través de un prestamista privado y representan aproximadamente dos tercios de las hipotecas que se contratan en los EE. UU.

Estos son los requisitos para calificar para una hipoteca convencional:

• Llene su solicitud de hipoteca
• Proporcione toda la documentación necesaria
• Haga que se ejecute un informe de crédito
• Proporcionar prueba de empleo

Préstamos conformes frente a no conformes

Hay dos tipos diferentes de préstamos convencionales que puede solicitar:

• Préstamos conformes: Estos préstamos tienen términos y condiciones que cumplen con las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, los prestamistas individuales pueden establecer requisitos más estrictos si así lo desean. Para calificar para un préstamo conforme, debe poder cumplir con las siguientes pautas:
  • Puntuación de crédito
  • Pago inicial
  • Relación deuda-ingresos
  • Límite de préstamo
• Préstamos no conformes: Un préstamo no conforme está por encima del monto máximo del préstamo establecido por Fannie Mae y Freddie Mac. Estos también se conocen como préstamos jumbo. Los préstamos no conformes tienden a tener tasas de interés más altas y son menos comunes que los préstamos conformes.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo convencional y FHA?

La principal diferencia entre los dos préstamos es que los préstamos de la FHA tienden a ser más fáciles de calificar. Los préstamos convencionales requerirán un puntaje de crédito más alto y un pago inicial más grande.

Pero esto no significa necesariamente que un préstamo de la FHA sea siempre la mejor opción. Si elige un préstamo de la FHA, tendrá que hacer frente a más disposiciones. A continuación se incluye una explicación más detallada de cómo coinciden los dos préstamos.

Puntuaciones de crédito

• Préstamos FHA: Si tiene un puntaje de crédito mínimo de 500, puede calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial del 10%. Los prestatarios con un puntaje de crédito mínimo de 580 pueden calificar con un pago inicial del 3.5 %.
• Préstamos convencionales: Los préstamos convencionales generalmente requieren un puntaje de crédito mínimo de 620. Pero esto puede variar según el prestamista.

Pago inicial

• Préstamos FHA: Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo de 3.5% o 10%, según el puntaje de crédito del prestatario. Y con un préstamo de la FHA, el 100 % del pago inicial puede ser un regalo de otra persona.
• Préstamos convencionales: Es posible encontrar un préstamo convencional que acepte un pago inicial tan bajo como el 3%. Sin embargo, deberá tener un puntaje de crédito muy bueno para calificar para esto. Los préstamos convencionales permiten que una parte del pago inicial sea un regalo.

Límites de préstamo

• Préstamos FHA: El límite de endeudamiento de los préstamos de la FHA varía según el condado en el que viva. Sin embargo, los nuevos límites de préstamo entraron en vigencia el 1 de enero de 2022. Para las áreas de altos ingresos, el límite de endeudamiento es de $970,800. El límite de préstamo más bajo es $420,680.
• Préstamos convencionales: Para los préstamos conformes, el límite de endeudamiento también depende de dónde viva. Fannie Mae actualizó las pautas de 2022 y los límites de préstamo aumentaron en todos los condados de EE. UU. excepto en 47.

Para una vivienda de una unidad, el límite de préstamo es de $548,250. Para una casa de una unidad en un área de alto costo, el límite es de $822,375.

Relación deuda-ingreso

• Préstamos FHA: Para 2022, la relación deuda-ingresos de un prestatario debe ser inferior al 43%. Su deuda total de vivienda no puede exceder el 31%. Sin embargo, a algunos prestatarios se les otorga una excepción, así que no se desanime si no cumple con esta guía.
• Préstamos convencionales: La proporción máxima de deuda a ingresos dependerá del prestamista con el que trabaje. Sin embargo, algunos prestamistas permitirán una relación deuda-ingreso de entre el 40 % y el 50 %.

Propiedades elegibles

• Préstamos FHA: Las casas unifamiliares, los condominios o casas adosadas aprobados, las casas unifamiliares y adosadas y las casas prefabricadas son todas elegibles para los préstamos de la FHA. Un préstamo de la FHA no se puede utilizar para comprar una propiedad de alquiler o una casa de vacaciones. La casa debe usarse como su residencia principal.
• Préstamos convencionales: Las viviendas unifamiliares, los condominios y las casas adosadas, las viviendas unifamiliares y adosadas y las viviendas que necesitan mejoras serias son todas elegibles para préstamos convencionales. Los préstamos convencionales se pueden utilizar para comprar su residencia principal, una propiedad de alquiler o una casa de vacaciones.

Seguro Hipotecario Privado (PMI)

• Préstamos FHA: Tendrá que pagar una prima de seguro hipotecario (MIP) por adelantado con un préstamo de la FHA. Y si su pago inicial es inferior al 10%, deberá conservarlo durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, si elige refinanciar a un préstamo convencional en una fecha posterior, puede deshacerse del seguro hipotecario de la FHA.
• Préstamos convencionales: No se requiere seguro hipotecario privado (PMI) si proporciona un pago inicial del 20%. Si su pago inicial es menor que eso, tendrá que pagar un seguro hipotecario. Pero su seguro hipotecario se cancela una vez que alcanza el 80 % del capital de su casa.

Refinanciación

• Préstamos FHA: Siempre que cumpla con los requisitos del prestamista, puede refinanciar su préstamo FHA en el futuro. Y puede ser más fácil refinanciar un préstamo de la FHA gracias a un programa conocido como refinanciamiento simplificado.

Este programa es ofrecido por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Le permite refinanciar su préstamo FHA existente pero evita el proceso de tasación de la vivienda.

También requiere menos documentación y suscripción. Para calificar, debe estar al día con los pagos de su hipoteca.

• Préstamos convencionales: Puede refinanciar un préstamo convencional siempre que cumpla con los requisitos de su prestamista. Los prestatarios que obtuvieron un préstamo de Fannie Mae o Freddie Mac también son elegibles para el Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP).

Este programa permite a todos los prestatarios refinanciar sus viviendas, independientemente del valor líquido que tengan en su vivienda. Esto está disponible para los prestatarios que obtuvieron un préstamo el 31 de mayo de 2009 o antes y están al día con sus pagos mensuales.

FHA vs. préstamos convencionales

Si aún no está seguro de si un préstamo de la FHA o un préstamo convencional es la mejor opción para usted, aquí tiene algunas de las ventajas y desventajas de cada uno.

Ventajas de los préstamos FHA

• Es más fácil calificar para estos préstamos
• Mejor para prestatarios con puntajes de crédito bajos
• Requisitos de pago inicial bajos
• Viene con mejores opciones de refinanciamiento

Desventajas de los préstamos FHA

• Requiere seguro hipotecario
• Si su pago inicial es inferior al 10%, se requiere el seguro hipotecario durante la vigencia del préstamo
• Pone límites a ciertos tipos de propiedades
• Puede venir con altas tasas de interés
• Por lo general, toma más tiempo procesar los préstamos de la FHA

Ventajas de los Préstamos Convencionales

• Ofrece límites de préstamo más altos que los préstamos de la FHA
• No se requiere seguro hipotecario con un pago inicial del 20 %
• Puede solicitar préstamos para propiedades de inversión
• Algunos préstamos aceptan pagos iniciales tan bajos como el 3 %

Desventajas de los préstamos convencionales

• Para aplicar, los prestatarios necesitan al menos un puntaje de crédito de 620
• Puede ser más difícil para los prestatarios de bajos ingresos calificar
• Se requiere un pago inicial más alto para evitar el seguro hipotecario

Cómo decidir entre los dos

Si es un prestatario de bajos ingresos o tiene un puntaje de crédito bajo, entonces un préstamo de la FHA puede ser la opción adecuada para usted. Solo asegúrese de que puede pagar el seguro hipotecario y los pagos mensuales de la hipoteca.

Si tiene un puntaje de crédito de 620 o más y puede pagar un pago inicial mayor, una hipoteca convencional es probablemente la mejor opción para usted. Y si su puntaje de crédito es de 720 o más, probablemente encontrará que las hipotecas convencionales son la opción más asequible.

El mejor lugar para comenzar es hablar con un corredor de hipotecas y pedirle que lo guíe a través de sus opciones. O si está interesado en obtener más información, puede consultar los siguientes recursos:

• Mejores prestamistas para préstamos FHA
• Requisitos de préstamo de la FHA
• Los mejores prestamistas hipotecarios de 2022