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Cómo comprar una casa con mal crédito

Quiere comprar una casa nueva, pero su puntaje de crédito es bajo. ¿Significa esto que no tienes suerte? Depende.

La buena noticia es que tiene varias opciones y programas de préstamo para ayudarlo. La mala noticia es que, sin un crédito excelente, sin duda tendrá que pagar tasas de interés más altas.

Algunos prestamistas lo mirarán de reojo o le dirán que vuelva a intentarlo cuando ese número mágico de tres dígitos sea más alto. Pero con un poco de trabajo preliminar, es posible comprar una casa con mal crédito. Siga leyendo para obtener consejos que lo ayudarán a obtener la aprobación.

Conozca sus puntajes de crédito

¿Qué tan bajos son sus puntajes de crédito? ¿Sabe qué le está causando tener mal crédito? ¿O estás asumiendo que es malo debido a errores financieros pasados?

¿Qué es un puntaje de crédito 'malo'?

¿Qué constituye una mala puntuación de crédito? Generalmente, los rangos son los siguientes:

  • Excelente:781 y superior
  • Bien:661-780
  • Feria:601-660
  • Pobre:​​501-600
  • Mala:500 y menos

Entonces, si su puntaje de crédito es de 600 o menos, caería en la categoría de consumidor de alto riesgo.

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Cómo se calculan sus puntajes de crédito

También debe comprender cómo se calcula su puntaje de crédito para saber cuánto reforzarlo antes de presentar la solicitud. Los cinco componentes son los siguientes:

  • Historial de pagos (35 %): ¿Hace pagos puntuales a sus acreedores cada mes? Si no ha realizado varios pagos en el pasado, su crédito podría estar sufriendo. Y otras facturas vencidas que se convirtieron en cuentas de cobro también tienen un impacto negativo en su historial de pagos.
  • Cantidades adeudadas (30%): ¿Cuánto le debe todavía a los acreedores? Si su índice de deuda a crédito disponible o de utilización de crédito en cuentas renovables es alto, su crédito podría estar sufriendo.
  • Duración del historial crediticio (15 %): ¿Cuánto tiempo ha tenido crédito? Un perfil crediticio más establecido podría equivaler a una puntuación FICO más alta.
  • Mezcla de crédito (10%): ¿Tiene una combinación saludable de crédito rotativo y a plazos? A los prestamistas les gusta ver una combinación de ambos, y tener varios de uno y no del otro podría reducir su puntaje crediticio.
  • Nuevo crédito (10%): ¿Ha abierto recientemente varias cuentas de crédito nuevas? Si es así, los posibles prestamistas pueden verlo como un mayor riesgo.

Cómo verificar su puntaje de crédito

Hay varias opciones gratuitas para elegir, pero puede comenzar comunicándose con su banco para ver si es un servicio que se brinda a los titulares de cuentas, de forma gratuita. O si tiene tarjetas de crédito, consulte el estado de cuenta o el panel de control en línea, ya que puede aparecer allí.

¿Solicitó recientemente una hipoteca y se la negaron? El prestamista está obligado a enviarle una carta explicando su decisión e informarle que puede solicitar una copia del informe de crédito utilizado para tomar la decisión.

En algunos casos, la carta de denegación proporcionará algunos puntos clave que explican la denegación y el puntaje crediticio que los prestamistas usaron durante el proceso de evaluación. Si bien los prestamistas usan diferentes algoritmos y modelos de puntuación de crédito, usan este número como base para ver cuál es su posición.

Por último, puede usar herramientas de monitoreo de crédito, como Identity IQ e Identity Guard, para ver las variaciones de su puntaje de crédito. También ofrecen una gran protección contra el robo de identidad.

Rectificar errores en su informe de crédito

Según los resultados de un estudio realizado por la Comisión Federal de Comercio (FTC), el 20 por ciento de los informes crediticios contienen errores. Pero, ¿por qué importa esto? Bueno, lo que está en su informe determina su puntaje de crédito. Y existe la posibilidad de que un error pueda estar arruinando su puntaje de crédito y interponiéndose entre usted y una hipoteca.

Por lo tanto, querrá obtener una copia gratuita de su informe y revisarlo de arriba a abajo. Si detecta errores, siga los siguientes pasos para corregirlos:

  • Paso 1:Imprima una copia impresa de su informe de crédito y encierre en un círculo los elementos en cuestión.
  • Paso 2:Redacte una carta de disputa para enviar a las agencias de crédito. Para obtener una plantilla, haga clic aquí.
  • Paso 3:Envíe la carta, la copia resaltada de su informe de crédito y cualquier documentación de respaldo a las agencias de crédito.
  • Paso 4:Haga un seguimiento por escrito con las agencias de crédito después de 30 días si aún no ha recibido una respuesta.

Si necesita ayuda adicional con los errores del informe de crédito, consulte esta guía completa de la FTC.

Incluso si puede disputar con éxito los errores en su informe de crédito, puede tomar un tiempo para que esas actualizaciones lleguen a su informe de crédito. Prepárese para arreglar su crédito por lo menos unos meses antes de solicitar una hipoteca. De esa manera, puede asegurarse de que cualquier cambio positivo tenga tiempo para mejorar su crédito.

¿Qué pasa si todo es exacto?

Existe la posibilidad de que una serie de errores financieros o una mala racha hayan dejado su crédito en ruinas y los efectos aún persistan. Si ese es el caso, comuníquese con los acreedores y solicite que eliminen la marca negativa de su informe de crédito a cambio de una liquidación de la cuenta en cuestión.

Esto se llama acuerdo de pago por eliminación y puede hacer maravillas por su crédito si el acreedor está a bordo. Pero asegúrese de obtener el acuerdo por escrito.

Si la cuenta se muestra como un elemento de colección pagado, este enfoque no funcionará porque la cuenta ya se pagó.

Sin embargo, puede escribir una carta al acreedor explicando sus circunstancias y pedirle que acepte un ajuste de buena voluntad para que pueda obtener la aprobación de una hipoteca. Es posible que no tenga suerte con ninguno de los dos enfoques de inmediato, pero la coherencia podría dar sus frutos.

Ejecutar los Números

Los préstamos hipotecarios diseñados para consumidores con un crédito mediocre a veces tienen un costo más alto. ¿Porque? Todo es cuestión de riesgo.

El prestamista hipotecario quiere estar protegido si usted no paga el préstamo y la casa entra en ejecución hipotecaria. Por lo tanto, si está decidido a obtener una hipoteca con mal crédito, prepárese para las implicaciones financieras.

Para ilustrar, suponga que está buscando una hipoteca de tasa fija a 30 años por $250,000. A continuación se muestra un ejemplo de cómo podrían resultar las cifras, en función de su solvencia:

PUNTUACIÓN DE CRÉDITO PAGO MENSUAL INTERESES PAGADOS
VIDA DE PRÉSTAMO
COSTE TOTAL DE
PRÉSTAMO
Excelente crédito 4 % $179,674 $429,674
Buen crédito 5 % $233,139 $483,139
Crédito Justo 6 % $289,595 $539,595
Mal crédito 7 % $348,772 $598,772

Y estas cifras ni siquiera tienen en cuenta los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad y el seguro hipotecario privado (si realiza un pago inicial inferior al 20 por ciento).

La buena noticia es que siempre puede refinanciar el préstamo en una fecha posterior cuando su puntaje crediticio y su situación financiera mejoren.

Considere un préstamo FHA

Un Préstamo FHA es una gran opción para cualquiera que quiera comprar una casa con mal crédito. Estos préstamos son emitidos por prestamistas privados, pero el préstamo está garantizado por la Administración Federal de Vivienda. Esta garantía protege al prestamista de los prestatarios que eventualmente incumplen con su hipoteca.

Los préstamos de la FHA tienen requisitos menos estrictos, por lo que es más fácil solicitarlos que una hipoteca tradicional.

Requisitos de préstamo de la FHA

Dicho esto, hay algunos requisitos que deberá cumplir:

  • Necesita un puntaje de crédito mínimo de 580.
  • Debe tener prueba de un ingreso mensual estable.
  • Si su puntaje de crédito es de 580 o más, necesitará un pago inicial mínimo de al menos 3.5%.
  • Si su puntaje de crédito es de 500 o más, necesitará un pago inicial mínimo de al menos el 10%.
  • La casa que está comprando debe ser su residencia principal.

Hay otros requisitos que deberá cumplir para calificar para un préstamo de la FHA. Estos préstamos tienen un límite de cierta cantidad, aunque esto variará según el lugar donde viva. Y tendrá que contratar un seguro hipotecario privado (PMI), que aumentará el costo mensual de su hipoteca.

Considere un préstamo VA

Si es un veterano que tiene mal crédito, entonces puede ser elegible para obtener un préstamo VA. Los préstamos VA se emiten a través de prestamistas privados, pero la hipoteca está respaldada por el Departamento de Asuntos de Veteranos.

El programa está diseñado para ayudar a los veteranos a recuperarse y ha servido como un salvavidas para muchos veteranos con dificultades. Y hay muchas ventajas al obtener un préstamo VA.

No se requiere un pago inicial y no tiene que comprar PMI. Las tasas de interés son muy competitivas y es bastante fácil solicitar un préstamo VA.

Requisitos de préstamo VA

Sin embargo, hay algunos requisitos que deberá cumplir primero:

  • Militar en servicio activo o un veterano que fue dado de baja con honores.
  • Ha servido durante al menos 90 días consecutivos durante el tiempo de guerra activo.
  • Ha servido durante al menos 180 días consecutivos durante tiempos de paz activos.
  • Más de seis años en la Guardia Nacional.

Si su cónyuge murió en el cumplimiento del deber, también puede calificar para un préstamo VA.

Considere otras opciones de préstamo

Si no es un buen candidato para los préstamos FHA o VA, puede considerar prestamistas alternativos. Los agregadores de préstamos como Credible son una buena manera de determinar si califica para productos de préstamos hipotecarios convencionales.

Lending Tree no le otorgará un préstamo, pero lo conectará con prestamistas que estén dispuestos a trabajar con usted. Solo toma unos minutos registrarse en el sitio web de la compañía y puede recibir ofertas de hipotecas de múltiples prestamistas.

Si ha realizado operaciones bancarias con la misma institución financiera durante un período prolongado, también podría considerar solicitar una hipoteca allí.

Los bancos tienden a tener requisitos de préstamo más estrictos, pero pueden estar dispuestos a considerarlo para una hipoteca en función de su historial de larga data con el banco. Por lo menos, no está de más intentarlo.

Ahorrar para el pago inicial

Los prestamistas pueden ser reacios a aprobarle una casa con mal crédito. Y cuanto mayor sea el monto del préstamo, más riesgo tendrán que asumir.

Pero si trae un pago inicial considerable a la mesa, la probabilidad de que lo aprueben podría aumentar ya que el monto del préstamo será menor. Además, ahorrará mucho en intereses.

Entonces, ¿cuánto debe ahorrar para el pago inicial? El 20 por ciento estándar requerido para la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales es un buen punto de partida, pero cuanto más alto, mejor. (Además, es posible que pueda evitar el seguro hipotecario).

También es una buena idea tener la mayor cantidad de efectivo posible en su cuenta de ahorros. Esto demuestra a los prestamistas que, a pesar de tener un crédito deficiente, puede manejar emergencias financieras o cubrir sucesos financieros inesperados a medida que surjan. No es necesario guardar todo un año de ingresos en el banco, pero de tres a seis meses serán suficientes.

Ir a tarifa de compras

¿Le preocupa que su crédito se vea afectado si presenta una solicitud con varios prestamistas? no seas Según myFICO, “las consultas sobre préstamos hipotecarios generadas en una ventana de 30 días cuentan como una sola consulta”.

Por lo tanto, si compara precios y presenta una solicitud con diez prestamistas distintos en un período de 30 días, su crédito solo se verá afectado por una consulta, ya que los modelos de puntuación de FICO reconocen que está realizando una búsqueda de préstamos hipotecarios.

Firme en la línea punteada

¡Felicidades! Hizo su tarea, ahorró para el pago inicial y buscó la tasa de interés más baja. A pesar de sus problemas de crédito, ha hecho todo lo necesario para comprar la casa de sus sueños.

Pero si no fue tan afortunado y descubrió que no era el momento adecuado para comprar, no se preocupe. Sea paciente mientras trabaja diligentemente para mejorar su puntaje de crédito y poner sus finanzas en orden.

Además, asegúrese de hacer todos sus pagos de alquiler a tiempo para mostrarles a los posibles prestamistas que usted es responsable y puede manejar sus obligaciones de vivienda. De esa forma, tendrás más suerte la próxima vez.