Este error podría retrasar su jubilación 10 años

Hace un tiempo, durante un boom inmobiliario (¿recuerdas esos?), Vi un segmento de noticias de televisión sobre la propiedad de vivienda. El reportero estaba entrevistando a un matrimonio joven que compraba una casa y la esposa dijo:"Mis padres me dijeron que comprara la casa más grande que pueda pagar, así que eso es lo que estamos haciendo ". Después de todo, sus padres probablemente vieron aumentar el valor de su casa muchas veces su precio original, eventualmente convirtiéndose en uno de sus mayores activos, justo a tiempo para la jubilación.

De hecho, en promedio, el valor de las viviendas aumenta, aproximadamente un 4% por año, mantener el ritmo de la inflación y, a largo plazo, este crecimiento puede ser sustancial. Así que en la superficie esta estrategia de "comprar lo más grande" parecía tener sentido. Un precio de compra más alto debe llevar a un precio final más alto, ¿Derecha? Tal vez sea así, pero algo me molestó sobre este consejo; parecía faltar una pieza del rompecabezas, pero no pude señalarlo en ese momento.

¿Compre lo más grande que pueda pagar?

Avance rápido unos años más tarde. Mi esposa, nuestros dos hijos pequeños y yo fuimos apretujados en una unidad de un dormitorio de una casa de dos familias. Era hora de encontrar algo un poco más espacioso. Pero, ¿por qué comprar algo solo un poco más espacioso? ¿Por qué no comprar el más grande? Eso es lo que hicimos ... compramos una McMansion. Los padres de esa joven pareja del reportaje de noticias se habrían sentido orgullosos de nosotros. ¡Piense en lo grande que sería el precio final de nuestra casa después de 30 años!

Mi casa grande se comió mi flujo de caja

De lo que no me di cuenta fue de que 30 años era un largo camino. Era hora de vivir en el presente y eso significaba hacer un enorme pago mensual de hipoteca + impuesto a la propiedad + seguro de vivienda. Agregue a eso el mantenimiento continuo, utilidad, y los costos de reparación y lo que al principio parecía ser un nido de huevos de oro resultó ser un pozo de dinero. Nuestra McMansion agotó hasta el último centavo de nuestros ingresos mensuales.

Fue entonces cuando descubrí que la pieza que faltaba del rompecabezas que había estado buscando era el flujo de caja. Seguro, una casa es un gran activo que aumenta de valor; ese es el lado bueno. Desafortunadamente, También hay una otra cara:puede ser un asesino del flujo de caja. Cuanto mayor sea la hipoteca, más negativo será su flujo de caja mensual.

En nuestro caso, durante el plazo completo de la hipoteca, habríamos pagado una extra $ 420, 000 en esta casa de gran tamaño en comparación con una más modesta. Ese es dinero que podríamos haber usado para pagar otros préstamos o para invertir en nuestra cuenta de jubilación. permitiéndonos lograr la independencia financiera muchos años antes.

Reducir el tamaño para un mejor flujo de caja

¿Qué hicimos para corregir el error?

Redujimos el tamaño. Y funcionó. De repente, tuvimos un cómodo colchón de flujo de efectivo positivo mensual. Qué sensación tan agradable fue esa.

Ah, pero a veces incluso una buena decisión puede tener un mal giro. Pronto nos dimos cuenta de que corregimos demasiado y redujimos el tamaño a una casa que era demasiado pequeña e inadecuada para nuestra familia en crecimiento. Entonces, ¿qué hicimos después? Aprobamos planes por $ 120, 000 además. Después de eso vinieron las renovaciones del baño. Creo que sabes a dónde va esto. La lección esta vez fue que una casa pequeña puede convertirse en un pozo de dinero, también.

El principio de Ricitos de Oro

La clave, luego, es aplicar lo que me gusta llamar el Principio Ricitos de Oro a la compra de una vivienda:busque una que no sea ni demasiado grande ni demasiado pequeña, pero justo. ¿Cómo? Ejecute los números de antemano, cuando estás de compras. Para ayudar con esto, utilice la siguiente tabla, que le permite comparar los flujos de efectivo negativos mensuales asociados con las viviendas que está considerando. Su objetivo es, en igualdad de condiciones, encontrar una casa con el flujo de caja negativo más bajo (o casi el más bajo).

He completado previamente este cuadro con números hipotéticos, pero la plantilla es universal y puede usarla para comparar las casas reales que le interesa comprar. Como puede ver en este ejemplo al comprar la Propiedad 2, una casa unifamiliar más grande, costaría $ 425 adicionales cada mes en comparación con la propiedad 1, el condominio. Durante el plazo de una hipoteca de 30 años que se suma a un costo adicional para usted de $ 153, 000. ¡Ay!

Ahora eche un vistazo a la propiedad 3.

También es un precio más caro de $ 250, 000 pero es un alquiler para dos familias, lo que significa que hay un flujo de caja mensual positivo (de alquiler) para compensar todos esos números negativos. De hecho, debido a los ingresos por alquiler de solo una de las dos unidades, el flujo de efectivo mensual negativo total es $ 655 más bajo que la casa unifamiliar que tiene el mismo precio de compra, ¡e incluso es $ 230 por mes más bajo que el condominio!

Por lo tanto, las propiedades de alquiler le brindan la oportunidad de comprar una propiedad con un precio más alto (lo que se traduce en un precio de venta final mucho más alto con el tiempo) al tiempo que reduce su flujo de efectivo negativo mensual. Los ingresos por alquiler se pueden utilizar incluso para ayudar a pagar la hipoteca por adelantado. lo que podría crear un flujo de efectivo mensual neto positivo después de todos los gastos. Por lo tanto, ofrece la oportunidad de tener su pastel (o avena) y comérselo también.

No olvide otros costos

Otra cosa a considerar, aunque. Además de estas estimaciones de flujo de efectivo en el momento de la compra, También debe estimar los costos de reparación y los costos de mejora futuros después de mudarse. Como aprendí de primera mano, esas grandes sumas globales de gastos futuros pueden marcar la diferencia entre una buena y una no tan buena elección de vivienda, así que asegúrate también de darles cuidado, consideración honesta.

Comprar una casa es un gran decisión complicada. Las consideraciones emocionales son parte de la ecuación, y deberían serlo. Después de todo, la comodidad de su familia y su elección de comunidad son parte del paquete. Pero trate de no dejar que sus emociones abrumen las consideraciones financieras. Querrá tomar la decisión correcta la primera vez en lugar de aprender de la manera difícil como lo hice yo. Una mala decisión en este tema si no se corrige, puede retrasar su progreso hacia la independencia financiera hasta en una década. Por lo tanto, para ayudar a garantizar una revisión equilibrada, filtre su decisión con consideraciones de flujo de efectivo inmediatas y a largo plazo y deje que los números lo guíen hacia la elección que sea mejor para su presupuesto y para su seguridad financiera a largo plazo.

¿Fue el flujo de caja mensual una consideración para usted cuando compró una casa? ¡Comparta sus comentarios!