¿Realmente puedes hacerte rico rápidamente arreglando y volteando casas?

Algunas historias de lectores contienen consejos generales; otros son ejemplos de cómo un lector de GRS logró el éxito o el fracaso financiero. Estas historias presentan a personas con todos los niveles de madurez financiera e ingresos.

Mark Ferguson ha sido corredor de bienes raíces desde 2001 después de graduarse de la Universidad de Colorado con un título en finanzas comerciales. Dirige un equipo de bienes raíces de 10 que vende más de 200 casas al año, arregla y voltea de 10 a 15 casas al año y es dueño de 11 propiedades de alquiler. Mark también dirige www.investfourmore.com, un blog que analiza la solución de Mark y voltea, propiedades para alquilar, convertirse en agente de bienes raíces y todo lo relacionado con bienes raíces.

Muchos programas de televisión describen la reparación y el cambio de imagen como un negocio muy rentable que puede realizarse fácilmente en su tiempo libre. Seguro que suele haber algunos problemas con los contratistas, pero al final la casa se vende por mucho dinero y los dueños se ganan la vida. En realidad, usted pueden hacer dinero arreglando y volteando casas, pero se necesita mucho trabajo y mucho esfuerzo para ganar mucho dinero. También es muy fácil perder mucho dinero si no tiene en cuenta todos los costos o sobreestima el valor de su flip.

Soy Realtor desde 2001, y he arreglado y reformado cerca de 100 casas en los últimos 10 años. Tengo 10 arreglos y giros en este momento, y puedo decirles que no es fácil administrar una solución y dar la vuelta, ¡y mucho menos 10! Se necesita mucho dinero para financiar arreglos y cambios, más tiempo del que piensas para vender un flip, mucha experiencia para hacer frente a reparaciones y contratistas, y los gastos son casi siempre más de lo que calcula.

Si compra casas lo suficientemente baratas con suficiente margen de error, puede ganar mucho dinero arreglando y volcando casas, pero no espere ser millonario después de uno o dos años en el negocio.

¿Son los programas de televisión precisos en su descripción del negocio del cambio de imagen?

A la mayoría de los programas de televisión de arreglos y volteos les encanta mostrar las imágenes del antes y el después de un tirón con el precio de compra inicial y el precio de venta al final. Hay un par de programas que describen los gastos con precisión, pero la mayoría omite muchos de los costos que enfrentan los aletadores. En el negocio de arreglar y voltear, muchos inversionistas usan la regla del 70 por ciento para determinar si pueden obtener una buena ganancia cuando cambian una casa.

La regla del 70 por ciento establece que el precio de compra debe ser el 70 por ciento del valor después de la reparación (ARV) menos el costo de las reparaciones. Por ejemplo, si una casa vale $ 150, 000 después de que se repara y necesita $ 30, 000 en reparaciones, la regla del 70 por ciento establece que un inversionista debe pagar $ 75, 000 para esa casa. Comprar una casa que valdrá $ 150, 000 por $ 75, 000 parece un jonrón, pero en realidad es solo una oferta promedio porque hay muchos costos asociados con el cambio.

¿Qué costos están involucrados en Fix y Flipping Homes?

Los costos obvios involucrados en el cambio son el precio de compra de una casa y los costos de reparación. En nuestro ejemplo, parece haber $ 45, 000 de ganancia una vez que incluye el precio de venta y las reparaciones, pero hay muchos más gastos que muchos principiantes no consideran.

• Costos de financiamiento: La mayoría de la gente no tiene $ 75, 000 más los costos de reparación y los costos de mantenimiento para comprar un flip. Es más caro financiar una inversión porque los bancos ganan dinero con los intereses pagados por los préstamos. Cuanto menos tiempo tenga un préstamo, menos dinero hará un banco. La mayoría de los grandes bancos no financian inversiones pero algunos prestamistas locales lo harán. Los prestamistas de dinero fuerte financiarán inversiones, Pero son muy caros, cobrar tasas de interés del 12 al 16 por ciento más del 2 al 4 por ciento del monto del préstamo por concepto de tarifas de apertura. Un prestamista de dinero fuerte no es un banco, sino una empresa que recibe dinero de los inversores a una tasa de interés determinada. El prestamista de dinero fuerte luego presta ese dinero para arreglarlo a una tasa de interés mucho más alta.
• Gastos de transporte: Cuando eres dueño de una casa, tienes que pagar por el cuidado del césped, calefacción, seguro, impuestos, HOA y más mientras eres dueño de la casa.
• Costos de compra: Además de los costos de originación del préstamo, hay algunos otros costos a considerar al comprar un flip. Una inspección de la casa costará entre $ 300 y $ 800. Algunos prestamistas requerirán una tasación, que es de $ 400 a $ 600. Habrá una tarifa de cierre, tarifas de grabación, certificados de impuestos y mucho más.
• Costos de venta: Cuando vendes tu casa Lo más probable es que tenga que pagarle a un agente de bienes raíces para que venda el flip y posiblemente cubra los costos de cierre de un comprador. La comisión de bienes raíces y los costos de cierre pueden sumar hasta el 10 por ciento del precio de venta.
• Gastos diversos: Dependiendo de dónde y cómo compre su propiedad, puede tener un inquilino o el dueño anterior todavía puede estar viviendo en él. Podría tener costos de desalojo o costos para pagar a los ocupantes para que se vayan.

A continuación, se muestra un ejemplo de cómo se verían los costos totales en una solución típica y una inversión que compro y vendo. Tengo un gran prestamista que me cobra una tasa de interés del 5,25 por ciento y la originación del 1,5 por ciento, pero solo prestan el 75 por ciento del precio de compra. Los costos de mi préstamo son mucho más bajos que los de la mayoría de los flippers.

Precio de compra:$ 75, 000

Monto del préstamo:$ 56, 250

Costos:

Costos del préstamo:$ 2, 500

Costos de transporte:$ 1, 600

1. una. Seguro:$ 400
2. B. Mantenimiento del césped:$ 300
3. C. Impuestos:$ 400
4. D. Servicios públicos:$ 500

Costos de compra:$ 1, 000 (normalmente no hago una inspección ni tengo una tasación)

Reparaciones:$ 30, 000

Costos de venta:$ 7, 000 (ya que soy un agente de bienes raíces, Solo pago la comisión de agente del comprador. Yo mismo publico la casa y no tengo que pagarle a un agente de listado).

Varios:$ 5, 000

Costos totales:$ 47, 100

Si vendiera la casa por $ 150, 000, mi beneficio sería de $ 27, 900. Eso es una ganancia decente, pero quiero ganar al menos $ 25, 000 en cada lanzamiento debido al riesgo que implica y el dinero que invierto en ellos. En este giro Necesitaría al menos $ 50, 000 de mi propio efectivo para el pago inicial, costos de mantenimiento y reparaciones. Los principiantes podrían gastar fácilmente tres veces más en costos de financiamiento y otros $ 4, 500 para pagarle a un agente que cotiza en bolsa. Eso reduce la ganancia a menos de $ 20, 000 por una casa que se vende por el doble de lo que se compró. La próxima vez que veas un programa de arreglos y volteretas, ¡vea cuántos de estos costos realmente le informan!

¿Hará más dinero arreglando y volcando casas más caras?

Es cierto que el potencial de ganancias aumenta cuando se cambian casas más caras. Sin embargo, hay muchos más riesgos involucrados al invertir casas caras.

• Las reparaciones serán mucho más caras porque los compradores exigirán una mayor calidad.
• Se tarda más en vender casas más caras y sus costos de mantenimiento serán más altos.
• Los costos de mantenimiento serán más altos debido a las HOA, más mantenimiento necesario, impuestos más altos, etc.
• Necesitará más efectivo porque los pagos iniciales, los costos de mantenimiento y las reparaciones serán mayores.
• Todo su dinero está en una casa en lugar de varias casas, aumentando el riesgo si algo sale mal.

El mayor problema de vender casas más caras es que la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta es enorme. Usando la regla del 70 por ciento, una casa con $ 500, 000 ARV tendrían que comprarse por $ 300, 000, si necesitaba $ 50, 000 en el trabajo ($ 500, 000 * .7- $ 50, 000 =$ 300, 000). Es muy difícil encontrar un trato que tenga una diferencia tan grande entre el ARV y el precio de compra porque un comprador propietario-ocupante estaría dispuesto a pagar mucho más por la casa. El propietario-ocupante puede pagar $ 400, 000, poner $ 50, 000 en la casa y todavía tengo mucho. En el mercado más caro, es mucho más probable que los propietarios-ocupantes tengan el dinero en efectivo para poner en las casas.

¿Cuánto tiempo lleva reparar y voltear una casa?

De principio a fin mi objetivo es tener un tirón durante cuatro meses desde el momento en que lo compro hasta el momento en que lo vendo. Casi nunca llego a ese número porque hay muchas incógnitas. El mayor retraso que tengo es encontrar buenos contratistas, especialmente cuando tengo 10 propiedades a la vez. Me toma un par de semanas conseguir que un contratista comience a trabajar, alrededor de un mes para que se haga el trabajo, aproximadamente tres semanas para que la casa esté en el mercado antes de que se acepte un contrato y un mes más para el proceso de depósito en garantía / cierre, si todo sale perfectamente.

Desafortunadamente, A menudo, el contratista tarda más en hacer las reparaciones. Inevitablemente vemos algunas cosas que el contratista pasó por alto y tiene que regresar a la casa para hacerse cargo de esos artículos. Luego tenemos que alinear a los limpiadores y poner la casa en la lista. A veces se necesitan tres semanas para obtener una buena oferta; a veces es solo una semana, pero fácilmente podrían ser dos meses. Además, el proceso de depósito en garantía puede variar de un mes a dos meses. Ahora que tengo tantas casas y no hay suficientes contratistas, Estoy viendo tiempos de respuesta de casi nueve meses en algunas de mis propiedades.

¿Vale la pena toda la molestia a la hora de arreglar y voltear casas?

Después de analizar todos los costos y todo lo que debe tenerse en cuenta, puede parecer un poco intimidante cambiar una casa. Especialmente cuando considera que ni siquiera hemos hablado sobre cómo encontrar una solución y un cambio que se pueda comprar lo suficientemente barato como para ganar dinero. Como cualquier cosa en la vida se necesita tiempo para aprender lo que está haciendo y sentirse cómodo. Todavía estoy aprendiendo nuevas técnicas para encontrar propiedades y encontrar mejores formas de arreglar y voltear casas.

Después de aprender el negocio, Puede ser muy divertido. Todavía me emociono cada vez que obtengo un nuevo acuerdo bajo contrato, casi tan emocionado como cuando vendo uno para obtener una buena ganancia. Durante los últimos dos años, He promediado alrededor de $ 35, 000 de ganancia en cada uno de mis arreglos y cambios. Completé 10 volteos el año pasado y debería completar (comprar, reparar, vender) más de 10 este año. En la mayoría de los giros, Gano alrededor de $ 30 000 en ganancias; pero de vez en cuando Haré más como esta propiedad que gané más de $ 50, 000. En los últimos 13 años de arreglos y cambios de casas, He ganado más de $ 100, 000 dos veces en un solo tirón. Mi éxito no se debe a obtener grandes ganancias con uno o dos lanzamientos al año, sino en obtener ganancias modestas de manera constante en múltiples hogares. Hay mucho menos riesgo de voltear muchas casas de menor precio que de voltear una casa cara.

La mejor parte de este negocio es que no me dedico a tiempo completo. Dirijo un equipo de bienes raíces de 10 y mi trabajo principal es dirigir ese equipo y vender casas. Una vez que se haya configurado correctamente con los contratistas adecuados, la financiación adecuada, suficiente de tu propio dinero y experiencia, la empresa hace la mayor parte del trabajo por sí misma. No es fácil llegar a ese punto y se necesita mucho tiempo y reinvertir dinero en el negocio.

¿Cómo encuentras una gran oferta para arreglar y voltear?

Encontrar una buena oferta es la clave para ganar dinero en el negocio de arreglar y cambiar. Solía ​​comprar el 90 por ciento de mi corrección y voltea en la venta de ejecución hipotecaria del fideicomisario público. Estas casas se vendieron en condiciones tal como están por dinero en efectivo, y muchas veces el interior de la casa no se podía ver o las casas estaban ocupadas. Cuando compré una casa en la venta fiduciaria, No tuve un período de inspección ni forma de retirarme una vez que se compró la propiedad. En los últimos dos años, la competencia en la venta fiduciaria ha aumentado y no he comprado ninguna casa de esa venta en más de un año. De hecho, Ya ni siquiera voy a la venta porque la gente está pagando cerca de la cantidad por la que podrías comprar una casa en la MLS. Cuando compro en MLS, Puedo hacerme una inspección Puedo usar un préstamo para comprar la propiedad, y no tengo que lidiar con ningún ocupante.

Casi todas mis ofertas se compran ahora en la MLS. Hay algunos trucos para conseguir una buena oferta, pero no es fácil con el aumento de los precios y la competencia.

• Actúe rápido:hago ofertas pocas horas después de que aparezcan las casas.
• Conviértase en agente:una de las razones por las que puedo actuar tan rápido es que escribo la oferta, Programa una visita y no tengo que esperar a un agente.
• Busque propiedades que necesiten obras:cuantos más problemas tenga una propiedad, mayor beneficio potencial hay. ¡Asegúrese de saber cómo solucionar los problemas y cuánto costará!
• Busque propiedades que hayan estado en el mercado más de 90 días. Es más probable que los vendedores acepten ofertas bajas en estas casas. Si son demasiado caros, Ni siquiera me molesto.
• Haga ofertas en casas que regresen al mercado rápidamente. Puedo configurar alertas de MLS para que me avisen cuando una casa en un determinado precio sale al mercado o vuelve al mercado después de que un contrato se desmorona. Muchas veces, las grandes ofertas que necesitan trabajo tienen contratos que se desmoronan porque los compradores no se dan cuenta de cuánto trabajo se necesita hasta su inspección.

Hay otras formas de conseguir grandes ofertas, como el marketing directo para vendedores que no tienen sus propiedades a la venta o encontrar mayoristas que vendan propiedades baratas a inversores.

¿Qué debe evitar si decide comenzar a cambiar de hogar?

Si ha decidido que quiere probarlo, Aquí hay algunos consejos para evitar que pierda demasiado dinero en su primer intento.

• Solo haga las reparaciones usted mismo si sabe lo que está haciendo y tiene tiempo para completarlas. Muchos aficionados tratan de ahorrar dinero haciendo el trabajo ellos mismos. No se dan cuenta de cuánto tiempo lleva hacer las reparaciones, especialmente en su tiempo libre. Termina tomando meses arreglar la propiedad y el tiempo extra consumirá el dinero que pensaba que había ahorrado al hacer el trabajo usted mismo. Para empeorar la situación, el trabajo no será tan bueno como si lo hiciera un profesional.
• No sobreestime el valor de una casa ni confíe en los valores para aumentar para ganar dinero. Muchos mercados tienen precios en aumento, pero eso no significa que seguirán aumentando. Muchas aletas quebraron durante la crisis de la vivienda porque asumieron que el mercado seguiría subiendo. Cuando los precios dejaron de subir y luego bajaron, perdieron todo. Seguí dando vueltas a la crisis de la vivienda porque basé los valores en el mercado actual y me dejé espacio para el ajuste.
• No sobrevalúes una casa cuando la pongas en venta. Para ganar dinero volteando tiene que vender rápidamente y mantener su dinero moviéndose de una propiedad a otra. Si tiene una casa en el mercado que no se vende, Lo más probable es que sea demasiado caro. Descubrí que el punto óptimo para que una casa esté en el mercado es de tres semanas y luego generalmente recibo una oferta. Si no recibo una oferta aceptable después de 30 días, Bajo el precio del 5 al 10 por ciento, dependiendo de la actividad.
• No intente vender una casa usted mismo a menos que sea un agente. Si vende una casa en venta por el propietario, pierde exposición al mercado al no estar en MLS. El noventa por ciento de los compradores utilizan un agente de bienes raíces para que los represente y esos agentes buscan en MLS para encontrar propiedades para sus compradores. Si usa una compañía de servicios limitados que coloca la casa en MLS, todavía tienes que pagar por el agente del comprador. Estás ahorrando muy poco dinero y el comprador tiene representación mientras que tú no. ¿Quién obtendrá el mejor trato?
• Siempre asuma que sus reparaciones serán más caras de lo que piensa y que el cambio tomará más tiempo de lo que cree. Incluso si recibe una oferta por todo el trabajo de antemano, siempre aparecen cosas que no viste o de las que no podrías haber sabido.

Mi peor experiencia volteando

Hay mucha información en este artículo y ni siquiera me acerqué a cubrir todos los temas relacionados con el cambio de casas. Espero que le brinde una descripción general de cómo es y de lo que se necesita para voltear casas. No se trata de pegar un jonrón en cada lanzamiento, pero golpeando muchos sencillos una y otra vez. He perdido dinero en volteretas antes, a veces por cosas sobre las que no tengo control. Como tuve muchos giros a la vez, perder dinero de una sola vez no destruyó mi negocio, pero esta fue la peor experiencia.

Un par de años atras, Compré un flip en la venta fiduciaria. Vi el interior de la casa a través de las ventanas, pero nunca entré a la casa antes de comprarla. Fue un buen trato en una casa más nueva, con poco trabajo necesario y pensé que podría ganar algo de dinero fácil. Después de comprar la casa y cambiar las cerraduras, encontramos un BMW nuevo en el garaje. Sabía que algo muy extraño estaba pasando así que localizamos a los dueños anteriores en California (yo estoy en el norte de Colorado). Afirmaron que el banco había ejecutado una hipoteca injustamente y que iban a obtener la casa gratis. Terminaron entablando una demanda contra el banco una semana después y teníamos una casa que no pudimos vender porque estaba involucrada en un litigio.

Los propietarios anteriores estaban convencidos de que conseguirían la casa gratis con una asistencia jurídica. Les ofrecimos $ 5, 000 para abandonar el caso y ni siquiera pensarían en ello, porque sabían que conseguirían la casa gratis. Larga historia corta, la demanda fue frívola y un juez desestimó tan pronto como vio el caso. El problema fue que el tribunal tardó casi un año en examinar el caso, incluso después de que contratáramos abogados y les pagamos casi $ 10. 000 para acelerar el proceso. Después de llevar los costos y los honorarios de los abogados, Perdí alrededor de $ 15, 000 en esa casa. No había forma de saber que pasaría pero a veces así es como funciona al comprar casas en la venta de ejecución hipotecaria. Por eso prefiero tener varias casas de bajo valor al mismo tiempo, en lugar de una casa cara. Todavía ganaba dinero y cambiaba otras propiedades mientras esa casa estaba amarrada. Si todo mi dinero estuviera atado en una casa que no pudiera vender durante un año, Podría haber estado en serios problemas.

Conclusión

He estado en el negocio de arreglos y cambios durante mucho tiempo y ha sido muy bueno para mí. No es fácil empezar para encontrar grandes ofertas, encontrar grandes contratistas o conseguir todo el dinero necesario para invertir. Tampoco es imposible, pero se necesita mucha planificación y educación para comenzar. Si desea hacer alguna pregunta en los comentarios, Intentaré responder lo más rápido posible.