Los bancos no deben subestimar el riesgo de concentración en el mercado de la vivienda.

Es preocupante la opinión de los bancos australianos sobre el riesgo que el estrés hipotecario representa para nuestra economía y la propia viabilidad de los bancos. Shayne Elliott, El CEO de ANZ Bank comentó en el informe Four Corners de esta semana:

Este punto de vista está en contradicción con la investigación de los Estados Unidos que encuentra que los mercados de la vivienda están menos diversificados de lo que se pensaba anteriormente. Esto significa que cualquier choque en los precios de la vivienda probablemente ocurrirá simultáneamente en todo el país. causando grandes pérdidas acumuladas a prestatarios y bancos a través de impagos hipotecarios. Es probable que los mercados inmobiliarios australianos estén aún más concentrados que en los EE. UU. Debido al tamaño de la población de Sydney y Melbourne.

El regulador bancario, la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA), ya ha emitido directrices para los bancos sobre el seguimiento de la exposición a hipotecas y la limitación del crecimiento de los préstamos a los inversores. en particular, para préstamos a intereses únicamente. Una revisión independiente de Stephen Sedgewick en nombre de la industria también recomendó que los bancos dejen de pagar a los corredores hipotecarios en función del volumen de préstamos que obtienen. en un esfuerzo por reducir los riesgos. Pero estos pasos pueden no ser suficientes para garantizar la seguridad.

Exposición de los bancos australianos al riesgo hipotecario

Las pérdidas bancarias durante la crisis financiera mundial se debieron en gran parte a que los prestatarios no pudieron realizar los pagos de sus hipotecas. Después de recibir un préstamo, los prestatarios pueden experimentar choques de ingresos como pérdida de puestos de trabajo o degradación y choques de gastos como precios más altos de la gasolina o tasas de interés, que afectan su capacidad para pagar sus hipotecas.

Los contratos hipotecarios australianos son riesgosos para los prestatarios en términos internacionales. A diferencia de otros países, Los bancos australianos ofrecen préstamos solo hasta cinco años a una tasa fija y la mayoría de los préstamos son a una tasa variable.

Esto deja a los prestatarios australianos expuestos a aumentos de las tasas de interés. En los años pasados, las tasas de interés se redujeron debido a que los economistas del Banco de la Reserva de Australia apuntaron a tasas de inflación bajas.

Las tasas de interés ahora están cerca de cero, limitar la capacidad del RBA para estimular el crecimiento económico. Existe la posibilidad de que el RBA aumente las tasas de interés, causando conmociones a los prestatarios hipotecarios. Mi investigación muestra que este impacto podría aumentar sustancialmente las pérdidas bancarias.

En este momento, el 23% de los gastos de los consumidores están relacionados con la vivienda y es probable que este número sea más alto para los prestatarios hipotecarios y podría estar creciendo. Aumenta la tasa de interés, en combinación con los altos niveles de deuda actuales, por lo tanto, es probable que aumente la inflación y provoquen nuevos aumentos de intereses.

Hacer frente al riesgo de estrés hipotecario

Las carteras bancarias actuales no están bien diversificadas, si el 60% de los activos bancarios están en hipotecas. Otras clases de préstamos, como los préstamos para bienes raíces comerciales y los préstamos para pequeñas y medianas empresas, también suelen estar respaldados por propiedades.

Los estándares de préstamos bancarios deben ser más consistentes para evitar que los prestatarios busquen al prestamista que les ofrece el monto más alto del préstamo. Las normas crediticias también deben considerar la concentración de los ingresos y gastos de la vivienda en la cartera de un prestatario.

Los bancos deberían promover las hipotecas a tipo fijo. Este tipo de hipoteca transfiere el riesgo de tasa de interés de los prestatarios a los bancos, que están mejor situados para gestionar este riesgo. Esto puede tener un costo adicional, pero debería ser pequeño en comparación con el costo que soportan los consumidores en caso de que estalle la burbuja inmobiliaria.

También es necesario un mayor escrutinio del uso de cuentas de compensación y facilidades de redibujo, se utiliza como compensación por préstamos pendientes. Los prestatarios suelen utilizar estos fondos para comprar propiedades adicionales y es posible que no estén disponibles en caso de incumplimiento de la hipoteca. En lugar de promover las cuentas de compensación, puede ser mejor ofrecer a los prestatarios un pago anticipado de su hipoteca, pero no es una opción para volver a dibujar. Si los consumidores quisieran hacer uso del valor neto de sus hogares, luego podrían solicitar una segunda hipoteca.

Los corredores hipotecarios deben actuar como asesores independientes, una herramienta de información al consumidor y competencia bancaria, ya que los prestamistas más pequeños, en particular, dependen de los corredores hipotecarios. El informe Sedgwick sugirió que la relación préstamo / valor de las hipotecas debería tenerse en cuenta al pagar a los corredores hipotecarios. Esto significaría que los préstamos con una alta relación préstamo-valor (donde es más probable que el prestatario incumpla) ganarían una tarifa más baja.

La revisión bancaria de Sedgwick ha sido un paso en la dirección correcta, pero la atención debe centrarse en los bancos y no en los agentes hipotecarios, ya que, en última instancia, es el banco el que tiene un contrato con el consumidor.

Algo de esto puede requerir un cambio de valor fundamental. No es probable que cambie el apetito australiano por la propiedad, pero esto significa que debemos cubrir nuestras apuestas contra cualquier riesgo mejorando la diversificación y la forma en que los bancos financian las hipotecas.