Cómo calcular los arrendamientos retroactivos de venta

Una venta con arrendamiento posterior es una estrategia que las empresas suelen utilizar para obtener acceso a capital o para pagar deudas. Los retrocesos de venta-arrendamiento ocurren cuando una empresa vende una propiedad y luego la alquila al comprador por un período prolongado. Permite a las empresas retener el uso exclusivo de una propiedad mientras mejoran su balance y, en algunos casos, la realización de ventajas fiscales. Para el comprador de la propiedad, proporciona una inversión con un flujo constante de ingresos. Estas transacciones pueden ser complejas, así que antes de entrar en este tipo de arreglo, Es importante calcular los términos de la transacción que sean aceptables tanto para el comprador como para el vendedor.

Paso 1

Valora el valor de la propiedad. Si es posible, Obtenga una tasación independiente para asegurarse de que el valor sea exacto y evitar disputas entre el comprador y el vendedor.

Paso 2

Determinar una tasa de capitalización adecuada. o 'tasa de capitalización'. La tasa de capitalización es el ingreso de alquiler anualizado que genera una propiedad dividido por el valor de la propiedad. Investigue las tasas de capitalización promedio en su región para tener una idea de los niveles actuales del mercado. Considere el tipo de negocio que arrendará la propiedad. Para empresas con calificaciones crediticias sólidas, como bancos, puede ser apropiado que los tipos de tope sean ligeramente inferiores a la media. Para empresas con ganancias volátiles o perfiles crediticios más bajos, una tasa de capitalización superior a la media puede ser apropiada.

Paso 3

Calcula la tarifa de alquiler. Multiplique la tasa de capitalización por el valor de la propiedad para determinar la tasa de alquiler anual. Divida esta cifra por 12 para calcular la tarifa de alquiler mensual. Compare la tarifa de alquiler con las tarifas promedio en la misma región para asegurarse de que esté en línea con el mercado. Especifique la tasa anual por la cual aumentará el alquiler para tener en cuenta la inflación.

Paso 4

Calcula impuestos y gastos. Los acuerdos de venta con arrendamiento posterior generalmente implican arrendamientos netos triples, que requieren que la empresa que arrienda la propiedad pague todos los impuestos y gastos asociados con la ocupación de la propiedad, como seguros, servicios públicos y mantenimiento. Para calcular los pagos mensuales totales que debe llevar a cabo el arrendatario de la propiedad bajo el acuerdo de venta-arrendamiento posterior, agregue la cantidad total de impuestos y gastos mensuales a la tarifa de alquiler mensual.