Cómo una venta y un arrendamiento posterior pueden ayudar a un propietario a evitar una ejecución hipotecaria

George Arnold compró su bungalow en Chicago en 2009. Esta casa de reparaciones necesitaba mucho cariño, pero estaba en un buen barrio. Había encontrado un diamante en bruto. Arnold se puso a trabajar para devolver la vida a la casa a través de una serie de importantes proyectos de renovación. Poco después la salud de su madre empeoró.

"Mantuve a mi madre fuera del hogar de ancianos durante dos años antes de que falleciera, ", recuerda. Su devoción por su madre es admirable, pero hizo que se atrasase en las facturas.

Para evitar perder la casa y todo el dinero que había invertido, Arnold acordó vender su casa a un inversor. Se lo alquilará a ese inversionista por dos años con la opción de comprar la casa nuevamente a un precio justo de mercado.

Perder su casa a causa de una ejecución hipotecaria o una venta de impuestos no es la única opción para los propietarios con dificultades. Un arrendamiento posterior de venta corta permite al propietario vender su casa y arrendarla al nuevo comprador, formar una relación de propietario-inquilino que dure por el término del contrato de arrendamiento.

Hay varias formas de obtener un arrendamiento posterior de venta corta en su casa. Discutiremos tres a continuación.

Inversionista venta corta lease-back

Los propietarios de viviendas con dificultades podrían salvar sus viviendas vendiéndolas a un inversor antes de la ejecución hipotecaria. Los inversores que buscan una propiedad en alquiler se benefician de los ingresos estables y del posible precio de compra con descuento. La venta corta deberá ser aprobada a través de su institución crediticia. Una vez aprobado, el propietario puede evitar una ejecución hipotecaria que aplasta el crédito, reconstruir su crédito en los años siguientes, y quedarse en la casa.

En algún momento en el futuro, el propietario anterior y el inversor pueden negociar un precio de venta justo. Esto permite al propietario recuperar su propiedad y al inversor las ganancias de la venta.

Prestamista venta corta con arrendamiento posterior

Los propietarios de viviendas también pueden consultar los contratos de arrendamiento disponibles con sus prestamistas hipotecarios. Algunos prestamistas o titulares de hipotecas aceptarán un acuerdo de arrendamiento posterior en lugar de una ejecución hipotecaria mediante la entrega de su escritura. En esta situación también, se puede llegar a un acuerdo de compra adecuado en el futuro una vez que el propietario haya podido recuperarse financieramente y pueda calificar para un préstamo sobre la casa original.

Arrendamiento posterior de venta corta sin fines de lucro

Los propietarios de viviendas también pueden recurrir a organizaciones sin fines de lucro aprobadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. A estas organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD se les ha dado luz verde para realizar transacciones de arrendamiento posterior después de un cambio de 2011 en el programa Making Home Affordable.

Es posible que se requiera que los propietarios de viviendas asistan a capacitación en administración financiera como requisito para participar en un programa de arrendamiento posterior de venta al descubierto a través de organizaciones sin fines de lucro aprobadas por HUD.

Vendedores, cuidado

Los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria pueden ser particularmente susceptibles a las estafas de rescate hipotecario o personas que se aprovecharán indebidamente de la angustia del propietario. Los vendedores que intentan evitar la ejecución hipotecaria deben ser diligentes para asegurarse de que están tratando con personas o empresas de buena reputación.

Haz tu investigación

Consulte con la oficina del fiscal de su estado, el Better Business Bureau, o la Cámara de Comercio local para encontrar información sobre cualquier persona antes de realizar la transacción. Al igual que con los préstamos predatorios, Las empresas de inversión sin escrúpulos se apresuran a aprovecharse de las personas en una situación desesperada, Situación de gran emoción en la que temen perder su hogar. Una búsqueda rápida en Google puede devolver reseñas sobre la empresa en varios foros de mensajes que puede utilizar para tomar una decisión. Trate de localizar a personas que hayan tenido un trato personal con los inversores para determinar si la empresa tiene buena reputación o no. (Consulte también:Cómo protegerse de los préstamos abusivos)

Busque asesoría legal

Shawn Kunkler, Agente inmobiliario de Paragon Real Estate Group y autor del Guía de información privilegiada para la compra de vivienda, Edición San Francisco , aconseja a los propietarios que trabajen con un abogado de bienes raíces para establecer un acuerdo de arrendamiento posterior adecuado. "Esto no es difícil de incluir, pero necesita seguir el protocolo correcto, ", dice. Cada estado puede tener requisitos específicos que deban seguirse. Es mejor trabajar con un abogado de bienes raíces que tenga experiencia en transacciones de venta al descubierto con arrendamiento posterior. Comuníquese con el Colegio de Abogados de su estado para obtener referencias.

Mantén tu palabra

Los propietarios de viviendas se quedan atrás por muchas razones. Si puede evitar una ejecución hipotecaria con un contrato de arrendamiento posterior de venta corta, Resuelva mantener este nuevo acuerdo. Haz de eso una prioridad. Kunkler señala que si un acuerdo va a fallar, la mayoría de las veces se debe a que la parte arrendadora no cumple con el acuerdo.