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Conceptos básicos sobre préstamos hipotecarios:pago inicial y costos de cierre

Los conceptos erróneos son comunes en nuestra vida diaria. Las declaraciones que aceptamos como hechos a menudo resultan incorrectas. Albert Einstein reprobó su clase de matemáticas. George Washington tenía dientes de madera. No se puede comprar una casa sin un pago inicial del 20%. Todas estas afirmaciones son falsas.

Es posible que los mitos sobre Einstein y Washington no afecten su vida, pero la información errónea sobre la compra de una vivienda podría impedirle alcanzar una meta personal y financiera importante. Si ser dueño de su propia casa es algo por lo que se esfuerza, no permita que la información obsoleta e incorrecta lo detenga.

Es hora de disipar la idea errónea de un pago inicial obligatorio del 20% y explorar las otras opciones disponibles para el comprador de vivienda actual. Además, proporcionaremos información útil sobre los otros costos asociados con la compra de una casa.

¿Qué es un anticipo?

En su forma más simple, un pago inicial es el dinero que paga por adelantado cuando compra algo a crédito. Es la diferencia entre el precio de compra y el monto de su préstamo. Los prestamistas ven un pago inicial como una forma de reducir su riesgo. Después de todo, si los prestatarios están dispuestos a usar su propio dinero para comprar una casa, es más probable que no quieran incumplir y perder su inversión. Más, en caso de que el propietario incumpla, el prestamista puede limitar la pérdida al no ser responsable del precio total de compra.

Típicamente, los pagos iniciales varían entre el 3,5% y el 20% del precio de compra de la vivienda, y algunos programas de préstamos no requieren ningún pago inicial. En 2019, el pago inicial promedio fue del 6% para el comprador de vivienda por primera vez.

Alternativas a un pago inicial del 20%

Aunque los compradores pueden depositar un 20% o más como anticipo, muchos compradores de vivienda por primera vez buscan opciones en un porcentaje más bajo. Las opciones pueden variar según el prestamista y el programa de préstamos. pero aquí hay algunos programas bien conocidos que pueden ayudar a los compradores a evitar un gran pago inicial.

Programas de préstamos convencionales - 3%

Los préstamos convencionales son una opción popular para muchos compradores de vivienda. Las pautas para estos préstamos las establecen las empresas patrocinadas por el gobierno Fannie Mae y Freddie Mac, pero no están garantizados ni asegurados por ninguna agencia gubernamental. Aunque algunos de los préstamos de este programa requieren un pago inicial del 20%, otros requieren tan solo un 3%. Por ejemplo, Fannie Mae ofrece un programa de pago inicial bajo llamado HomeReady®, que está disponible tanto para compradores nuevos como para compradores habituales. Bajo este programa, los pagos iniciales pueden llegar hasta el 3%. El programa Freddie Mac Home Possible® es similar, también ofrece pagos iniciales de tan solo el 3% para los compradores por primera vez, compradores habituales, y jubilados.

Programa de préstamos FHA - 3.5%

La opción más conocida para pagos iniciales bajos es el préstamo de la FHA, que existe desde 1934. A diferencia de los programas convencionales, estos préstamos están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA), una parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Los compradores de vivienda disfrutan de pagos iniciales tan bajos como 3.5% con los beneficios adicionales de una calificación más fácil y bajos costos de cierre. Los préstamos de la FHA son una opción popular para muchos compradores de vivienda por primera vez.

Programa de préstamos VA - 0%

El programa de préstamos VA tiene una opción sin pago inicial. El mayor riesgo para el prestamista se reduce con este programa porque el VA garantiza una parte del préstamo. Además de ningún pago inicial, Los préstamos VA también brindan condiciones más favorables a los compradores. Sin embargo, la elegibilidad para este tipo de préstamo es limitada. Los prestatarios generalmente deben ser miembros activos del servicio, Veteranos o cónyuges sobrevivientes para ser considerados elegibles para un préstamo de VA.

USDA - 0%

El Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) ofrece programas de préstamos hipotecarios que no requieren un pago inicial. El Programa de Préstamos Garantizados de la Sección 502 y el Programa de Préstamos Directos de la Sección 502 ayudan a los prestatarios de ingresos bajos y moderados a comprar viviendas en áreas rurales. Algunos préstamos son proporcionados directamente por el Departamento de Desarrollo Rural del USDA, mientras que otros son financiados a través de instituciones financieras privadas y garantizados por el USDA.

Costos de cierre

Además del pago inicial, hay otros gastos asociados con la compra de una vivienda. Estos gastos generalmente se conocen como costos de cierre. Según el tipo de préstamo, estos costos pueden ser pagados por el prestatario o el vendedor, o pueden incorporarse al monto del préstamo. Cuando un préstamo se denomina hipoteca sin costo de cierre, el prestatario no paga el costo al cierre del préstamo. En lugar de, los costos se agregan al monto del préstamo o se intercambian por una tasa de interés más alta. De este modo, los costos de cierre se pagan durante la vigencia del préstamo en lugar de en una sola suma.

Los costos de cierre exactos que paga dependen de varios factores, incluyendo la ubicación de la propiedad, el programa de préstamos utilizado, el tamaño de su pago inicial, y el prestamista que seleccione. Tres días después de que el prestamista reciba su solicitud de préstamo, ellos le proporcionarán una estimación del préstamo. Además de la tasa de interés estimada y el pago mensual, proporciona los costos totales de cierre. Luego, tres días antes del cierre de su préstamo, recibirá una Divulgación de cierre con los montos finales de los costos de cierre.

Echemos un vistazo a algunas de las descripciones comunes de estos costos de cierre. Los desglosaremos según se relacionen con su pago inicial, su préstamo en sí, y la propiedad que está comprando.

Gastos relacionados con el pago inicial

Dependiendo del tipo de préstamo que seleccione y el monto de su pago inicial, Es posible que deba pagar un tipo de seguro que proteja al prestamista o una tarifa relacionada con el programa de préstamos.

PMI de préstamos convencionales

El seguro hipotecario privado (PMI) es proporcionado por una compañía de seguros privada para proteger al prestamista. En la mayoría de los casos, es un requisito de los préstamos convencionales cuando el prestatario paga menos del 20% en la compra de su vivienda. El costo del PMI puede variar según factores como el tipo de préstamo, monto del préstamo, y prestamista. Lo más probable es que se sitúe entre el 0,5% y el 2% del monto total del préstamo. Dependiendo del programa, el monto para cubrir el seguro se puede pagar como prima mensual, una prima inicial única, O una combinación de los dos.

Cuota de financiación de la FHA

Bajo el programa de préstamos de la FHA, los prestatarios pagarán una prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) del 1,75% en la mayoría de los casos. También pagarán una cantidad anual que oscila entre el 0,45% y el 1,05%, dependiendo del plazo del préstamo, monto del anticipo, y monto del préstamo. Por ejemplo, si el prestatario saca una hipoteca a 30 años y pone un 3,5% de pago inicial sobre un préstamo de $ 350, 000, el MIP anual probablemente será del 0,85% del monto del préstamo.

Tarifa de financiación de VA

En la mayoría de los casos, cuando compra su casa a través del programa VA, pagará una tarifa de financiación de VA. Esta es una tarifa única que puede pagarse al cierre de su préstamo o agregarse al monto de su préstamo. Debido a que esta tarifa varía según varios factores, su prestamista consultará la tabla de tarifas de financiamiento proporcionada por VA para calcular una cantidad exacta. Por ejemplo, cuando un prestatario compra su primera casa sin pago inicial, el gráfico refleja el 2.3% del monto total del préstamo como tarifa. Además, hay algunos casos relacionados con el servicio y la discapacidad en los que se puede renunciar a la tarifa.

Tarifa de garantía de préstamo del USDA

Generalmente, un prestatario puede esperar que el prestamista aplique dos tarifas de garantía bajo el programa de préstamos del USDA. Una es una tarifa garantizada por adelantado de hasta el 3,5% del monto total del préstamo. La otra es una tarifa anual de hasta el 0,5% durante la vigencia del préstamo. Según las pautas del USDA, su prestamista calculará los montos exactos de cada tarifa por usted.

Gastos relacionados con su préstamo

Hay gastos que son específicos del proceso de préstamo, asegurando una tasa de interés, y preparación de documentos hipotecarios. Estas tarifas varían según el prestamista, producto de préstamo, y prestatario. A continuación, encontrará algunos de los nombres comunes utilizados para estas tarifas con una breve explicación de cada uno. Algunos gastos pueden ser por lo mismo pero con un nombre diferente, dependiendo del prestamista. Por ejemplo, una tasa administrativa, tasa de solicitud, tarifa de originación, y la tarifa de procesamiento están todos relacionados con el procesamiento de su préstamo. Generalmente, un prestamista solo aplicará una de estas tarifas.

Tasa administrativa: Un cargo de su prestamista para cubrir los gastos de procesamiento de su préstamo.

Tasa de solicitud: Un cargo del prestamista para procesar su solicitud de préstamo.

Honorario del abogado: En los estados donde sea necesario, un cargo de un abogado para preparar los documentos de compra de su casa.

Comisión del corredor / tarifa del corredor: La tarifa pagada a un corredor hipotecario, si elige usar uno.

Tarifa de informe de crédito: Un cargo del prestamista por obtener sus informes crediticios de Experian, Equifax, y Transunion.

Costo de envío: Una tarifa para que un mensajero entregue los documentos del préstamo.

Puntos de descuento: Un pago al prestamista para reducir la tasa de interés de su préstamo.

Tarifa de preparación de documentos: Una tarifa que cobra el prestamista para preparar los documentos legales requeridos para su préstamo.

Extensión de bloqueo: Una tarifa cobrada por el prestamista para extender el período de tiempo que su tasa de interés estará disponible, también conocido como encerrado.

Honorario del notario: Una tarifa para que un notario lo ayude a firmar los documentos del préstamo.

Tarifa de originación: Una tarifa que cobra el prestamista para procesar su solicitud de préstamo.

Interés prepago: Un cargo del prestamista por el interés acumulado de su préstamo hasta su primer pago.

Cuota de procesamiento: Una tarifa que cobra el prestamista para verificar la información de su solicitud y crear los documentos necesarios para su préstamo.

Tarifa de grabación: Una tarifa que cobra una agencia gubernamental para registrar la compra de su propiedad.

Comisión de suscripción: Una tarifa que cobra el prestamista para evaluar su capacidad para pagar el préstamo.

Cargo por transferencia bancaria: Un cargo para cubrir los gastos de transferencia de fondos.

Costos de cierre relacionados con la propiedad

Hay una serie de cargos comunes relacionados con la propiedad que está comprando, con algunas ligeras variaciones dependiendo de cómo su estado evalúe los impuestos.

Tarifa de tasación: Un cargo para que un tasador evalúe el valor de la propiedad y le proporcione un informe al prestamista y a usted.

Tarifa de certificación de inundaciones: Un cargo para determinar si la propiedad está ubicada en una zona de inundación. Si esto es, El prestamista requerirá un seguro contra inundaciones.

Tarifa de inspección de la vivienda: Una tarifa que paga por tener una inspección profesional de la propiedad antes de comprarla.

Seguro para propietarios de casas: El prepago de la prima del seguro del primer año de la propiedad.

Seguro de título del prestamista: Un cargo único por parte de la compañía de títulos para proteger al prestamista si surgiera una disputa sobre la propiedad de la propiedad.

Seguro de título del propietario: La prima de una póliza que lo protege si alguien desafía su propiedad de la nueva propiedad.

Impuestos de propiedad: Su parte de los impuestos a la propiedad que se le prorratean según la fecha de venta de la propiedad.

Impuesto de transferencia: Un impuesto de una agencia gubernamental para transferir el título al comprador del vendedor.

Tarifa de búsqueda de título: Una tarifa que cobra la compañía de títulos para revisar los registros públicos de cualquier problema de propiedad relacionado con la propiedad.

Hoy dia, muchos prestatarios logran su sueño de ser propietarios de una casa antes mediante un pago inicial bajo y programas para compradores de vivienda por primera vez.

Un pago inicial obligatorio del 20% en una casa es un mito obsoleto. Hay varios programas de pago inicial bajo y programas para compradores de vivienda por primera vez disponibles en la actualidad. El programa de préstamos VA generalmente no requiere ningún pago inicial. Y el requisito de pago inicial para ciertos programas de préstamos convencionales y de la FHA puede ser tan bajo como 3.5% y 3.0%, respectivamente. Además de aprender sobre las opciones de pago inicial bajo, los prestatarios también pueden beneficiarse al familiarizarse con los costos de cierre comunes relacionados con un préstamo hipotecario. Los detalles de estos gastos están disponibles en el formulario de Estimación del Préstamo proporcionado por el prestamista después de completar la solicitud. Los montos finales de estos costos de cierre aparecerán en el formulario de divulgación de cierre enviado a los prestatarios tres días antes de que se firmen los documentos del préstamo.

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Conceptos básicos sobre préstamos hipotecarios:pago inicial y costos de cierre