Financiamiento de la jubilación con ingresos de propiedad de alquiler

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Algunas personas juran que invertir en bienes raíces es la forma de crear una jubilación cómoda:

1. Compra una propiedad.
2. Encuentra un inquilino.
3. Obtenga ingresos mientras el inquilino paga su hipoteca.

Sí, puede ser, si está dispuesto a hacer todo lo posible. Las propiedades de alquiler ofrecen la rara oportunidad de generar dinero extra en la vida posterior al trabajo. En efecto, una unidad bien ubicada puede producir un extra de $ 200 a $ 1, 000 por mes después de gastos.

"Los bienes raíces pueden ser un activo maravilloso para la jubilación, porque cuando tienes inquilinos, tienes dinero entrando todos los meses y, si no tienes pensiones, eso es importante, "Dice Barbara Pietrowski, un CPA en Roanoke, Virginia, que se especializa en alquiler de bienes raíces.

Según el autor y propietario Andrew McLean, es posible que no necesite producir una ganancia de inmediato para que la compra de una propiedad que genere ingresos valga la pena, especialmente si tiene seguridad financiera y el horizonte temporal adecuado para la jubilación.

Pros y contras de las propiedades de alquiler

Pros

• Genera ingresos cada mes.
• Ventajas fiscales (p. Ej., depreciación).
• Aumento de las rentas con el tiempo.
• Capacidad para arreglar los costos de la hipoteca.

Contras

• Gastos y mantenimiento.
• Inquilinos inactivos.
• Riesgo de unidades vacías.
• Activo ilíquido.

Lo positivo

“Los alquileres siempre van a subir; el valor de su propiedad casi siempre aumentará y la mayoría de sus costos se mantendrán igual, especialmente si asume una tasa hipotecaria fija, "Dice McLean, que ha escrito los libros "Inversión en bienes raíces" y "Ganar dinero en ejecuciones hipotecarias".

"Finalmente, incluso si solo gana un poco al principio, verá cómo aumentan sus ingresos a lo largo de los años ".

McLean, quién posee 3 propiedades de alquiler, gastó $ 18, 000 convirtiendo un taller detrás de su casa en una casa de alquiler.

Generó $ 1, 000 en ingresos cada mes, que pagó la nota sobre toda su propiedad.

"Es una forma ideal de complementar mis ingresos, " él dice.

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Otra gran ventaja de las propiedades generadoras de ingresos es que el IRS le permite depreciar la parte de construcción de su propiedad (menos el terreno) durante 27,5 años. lo que significa que gran parte de su flujo de efectivo será con impuestos diferidos, Pietrowski dice.

"Tendrá que recuperar esa depreciación cuando venda, pero si nunca lo vende y es dueño de la propiedad cuando muere, toda esa depreciación se va, " ella dice. "Tus herederos no tienen que pagarlo".

La baja

Propiedades para alquilar, sin embargo, también vienen con riesgos. Para principiantes, son caros.

Los bancos suelen exigir un pago inicial mayor y cobran tasas de interés más altas por las propiedades en alquiler que por las viviendas ocupadas por sus propietarios.

Los bienes raíces en general también son un activo ilíquido.

En caso de verse obligado a vender de repente, Es posible que se encuentre en medio de un mercado a la baja y no pueda descargar su casa por un precio razonable, si es que lo hace.

Al mismo tiempo, es posible que no encuentre inquilinos cuando los necesite, lo que le obligaría a cubrir la hipoteca usted mismo.

Walter Molony, ex portavoz de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, señala que los inversores en propiedades generadoras de ingresos deben tener al menos 6 meses de reservas disponibles en caso de que no encuentren un inquilino.

La otra desventaja de la propiedad de alquiler es que te convierte en propietario, completo con inquilinos inactivos y llamadas a las 3 a.m. para reparar la caldera rota.

No todo el mundo está a la altura.

Puede pagarle a una empresa de administración de propiedades para que se encargue del trabajo sucio por usted, pero tendrá que pagarles entre el 7% y el 10% (más en algunas ubicaciones de resorts) de su alquiler mensual por sus problemas.

Elementos de una buena compra

• Vivienda unifamiliar.
• Buen distrito escolar.
• Terreno suficiente para futuras renovaciones.
• Cerca de la casa principal del propietario.
• Genera un flujo de caja positivo de al menos el 6% (por encima de los costos).

Qué buscar

Si está buscando comprar una propiedad de alquiler, McLean dice que debería centrarse en viviendas unifamiliares en un buen distrito escolar, ya que esos son los 2 criterios más importantes para futuros inquilinos.

También, comprar una propiedad lo suficientemente grande para acomodar futuras adiciones o renovaciones, él dice.

"Obtenga el terreno más grande que pueda para el desarrollo futuro, " él dice.

Los inversores promedio deben centrarse en propiedades que generen un flujo de caja positivo de al menos el 6% (por encima de los costos) y deben estar preparados para comprar y mantener, especialmente en un mercado irregular, según Pietrowski.

Quizás el punto más importante es comprar un lugar cerca de casa. De esa manera, puede controlar su inversión, incluso si elige utilizar una empresa de administración de propiedades.

"Te encuentras con problemas si te alejas demasiado, particularmente fuera del estado, ”Dice McLean. "He oído hablar de casos en los que una empresa de gestión sin escrúpulos le dijo al propietario que la propiedad estaba vacía cuando no lo estaba, y se quedaron con el alquiler mensual ".

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Sin embargo, en algunos casos, correr el riesgo de comprar y alquilar en otra ciudad puede valer la pena. Por ejemplo, si le faltan entre 10 y 15 años para jubilarse y sabe dónde le gustaría vivir, es potencialmente prudente comprar una propiedad de alquiler en su futura ciudad, Pietrowski dice.

“Esa es una estrategia muy viable, " ella dice. "Compra una casa ahora, conseguir que se pague en su mayor parte antes de jubilarse, utilizando los ingresos del arrendatario, y cuando venda su casa actual y se mude, pagar el resto de la hipoteca ".

Haz tu tarea

Antes de comprar algo, contratar a un inspector para descartar posibles reparaciones costosas, como problemas con la fundación, techo o estructura de la casa.

También, investigue un poco para determinar los costos mensuales esperados, incluso:

• Seguro.
• Impuestos.
• Tasas hipotecarias.
• Cuotas de mantenimiento.

Los agentes inmobiliarios locales (y los anuncios clasificados de los periódicos) pueden decirle cuánto dominan las casas de alquiler comparables en el área, cuánto tiempo permanecen vacantes las propiedades entre inquilinos y qué tan rápido se aprecian propiedades similares, en caso de que necesite venderlas.

Siempre consulte a un asesor fiscal para conocer las implicaciones fiscales que pueda tener ser propietario de una propiedad de alquiler.

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