Cómo los propietarios exitosos abordan el cobro de alquileres

El flujo de efectivo es el nombre del juego para los propietarios. El flujo de caja positivo garantiza que sus propiedades de alquiler generen ganancias, mientras que el flujo de caja negativo indica que sus inversiones no son más que drenajes financieros. Y si bien hay literalmente docenas de factores que influyen en el flujo de efectivo, incluidos los tipos de propiedades en las que invierte, las tarifas que establece y cómo selecciona a los inquilinos, en última instancia se reduce a su enfoque para el cobro del alquiler.

Con la estrategia correcta de cobro de alquileres, puede asegurarse de que siempre le paguen a tiempo y en su totalidad.

La importancia del cobro de alquileres

Ser propietario de propiedades de alquiler es caro. Casi todas las transacciones asociadas con la propiedad de un alquiler se clasifican como gastos. Si estudia los extractos bancarios asociados con su propiedad, notará que el 90% de las transacciones son débitos de su cuenta.

Esto incluye pagos de hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento y reparaciones, pagos de servicios públicos, renovaciones y mejoras. El pago del alquiler de una propiedad es su único crédito consistente.

Sin un proceso eficiente de cobro de alquileres, sus finanzas pueden empeorar rápidamente. Necesita estos pagos a tiempo y en su totalidad para mantener el flujo de efectivo de la propiedad en una dirección positiva. Y para que esto suceda, necesitas un plan.

4 métodos para cobrar el alquiler

Cuando se trata de cobrar el alquiler, hay varias opciones diferentes. Estos son algunos de los más comunes:

1. Depósito Directo

Este es uno de los mejores (y más predecibles) métodos para cobrar el alquiler. Con un depósito directo, los retiros mensuales automáticos se toman de la cuenta del inquilino y se transfieren a su cuenta. Esto automatiza el cobro del alquiler y lo hace fácil para ambas partes. Es seguro, protegido y eficiente.

2. Correo

Si vive lejos de sus inquilinos, puede pedirles que le envíen por correo los cheques de alquiler. El beneficio de cobrar los cheques de alquiler por correo es que es gratis (no tiene que pagar ningún tipo de software o servicio). La desventaja es que es muy poco confiable y depende del inquilino recordar enviar un cheque a tiempo cada mes.

3. En persona

Si bien no es exactamente lo ideal, puede realizar el cobro de alquileres cara a cara. Si posee una propiedad de alquiler multifamiliar, como un apartamento o un complejo de cuatro viviendas, puede proporcionar un lugar de entrega designado en las instalaciones. Si se trata de un alquiler unifamiliar, puede alentarlos a que lo dejen en su oficina. (O, si le resulta conveniente, puede retirarlo todos los meses). Como probablemente podrá adivinar, el cobro del alquiler en persona suele ser más complicado de lo que vale.

4. Software de cobro de alquileres

Por último, existen numerosos servicios y software de cobro de alquileres disponibles en línea. Estas herramientas agilizan el cobro del alquiler al crear un portal en línea a través del cual los inquilinos pueden iniciar sesión y pagar su alquiler cada mes. Pueden hacerlo manualmente cada mes o pueden configurar giros automáticos (como un depósito directo).

Consejos para cobrar el alquiler a tiempo (y en su totalidad)

Ahora que entendemos por qué es importante el cobro de alquileres y qué métodos básicos existen, profundicemos y centrémonos en el cómo de este proceso. En otras palabras, ¿cómo se asegura de que le paguen cada mes sin la molestia de los pagos atrasados ​​y las excusas? Echemos un vistazo juntos.

1. Sea minucioso con la detección

Puede parecer que la selección de inquilinos no tiene nada que ver con el cobro del alquiler, pero no se deje engañar. Es uno de los primeros (y más importantes) pasos que puede tomar para que le paguen a tiempo.

Si aún no tiene un proceso completo de selección de inquilinos, ahora es el momento de crear uno. Y en lugar de simplemente hacer las mismas preguntas básicas que hacen la mayoría de los propietarios, use el proceso de selección para profundizar realmente en la viabilidad financiera de un posible inquilino. En otras palabras, reúna toda la información que pueda legalmente para asegurarse de que un nuevo inquilino pueda pagar razonablemente el pago del alquiler cada mes.

“La forma más sencilla de calcular si un inquilino puede pagar el alquiler es tomar su salario anual y dividir ese número por 40. Si la cantidad es más de lo que está cobrando por el alquiler mensual en la propiedad de alquiler, el inquilino puede pagar el alquiler ”, escribe Kristi Mergenhagen para RentPrep.

Por ejemplo, si un inquilino gana $60,000 por año, dividir los ingresos por 40 le da $1,500. En un mundo ideal, no querrías que alguien gane menos de $60 000 en una propiedad con un alquiler mensual de más de $1500.

Explore otros métodos de detección

Otra regla general es la "Regla 3X". Este método simple toma el alquiler que está cobrando y lo multiplica por tres. El ingreso mensual del inquilino debe ser igual o mayor a este número. Por ejemplo, si el alquiler es de $2000 por mes, deberían generar al menos $6000 en ingresos mensuales ($2000 * 3 =$6000).

Estas son solo reglas generales, pero son útiles. Al menos, lo ayudan a identificar rápidamente cualquier señal de alerta. (Por ejemplo, si está cobrando $2000 por mes pero el solicitante solo trae a casa $4000 por mes, sabrá que no es una buena opción).

¿Qué tiene que ver la selección de inquilinos con el cobro del alquiler? Bueno, todo. Al realizar una evaluación exhaustiva desde el principio y garantizar una asequibilidad razonable, reduce el riesgo de que un inquilino no pueda pagar a tiempo debido a problemas financieros.

2. Contratar a un administrador de propiedades

Vamos a mencionar algunos consejos y mejores prácticas en esta guía, pero la verdad es que no tiene que hacer ninguno de ellos usted mismo. Muchos propietarios acortan todo esto simplemente contratando a un administrador de propiedades para que se encargue del cobro del alquiler (y otras tareas) en su nombre.

Las empresas de administración de propiedades se especializan en asociarse con propietarios e inversionistas de bienes raíces para vigilar sus propiedades y administrarlas como si fueran propias. Esto puede incluir selección de inquilinos, coordinación de mantenimiento y reparación, contabilidad y, sí, cobro de alquileres. Y dependiendo del administrador de la propiedad con el que vaya, esencialmente pueden eliminar todo el riesgo asociado con el pago.

Tome Green Residential en Texas como ejemplo. No solo ofrecen servicios de administración de propiedades en Houston:brindan garantías. Su garantía más fuerte es algo que llaman "Garantía de ingresos por alquiler". Básicamente protege el flujo de ingresos del propietario. Si Green Residential evaluó y colocó a un inquilino y no paga el alquiler en algún momento durante su contrato de arrendamiento, la compañía de administración de la propiedad reembolsa al propietario cualquier alquiler perdido.

Si bien no todos los administradores de propiedades ofrecen una garantía de ingresos de alquiler tan sólida, aún existen claras ventajas de trabajar con uno. Por lo menos, le quita la carga de rastrear los pagos del alquiler de sus hombros.

3. Automatizar con software

El software de cobro de alquileres se ha vuelto bastante popular en los últimos años. Es algo que tanto los propietarios como los inquilinos encuentran ventajoso (por numerosas razones).

Una de las mayores ventajas de utilizar un software de cobro de alquileres es que permite realizar pagos en tiempo real desde cualquier lugar. En otras palabras, no hay demora entre el momento en que el inquilino realiza el pago y el momento en que aparece en su cuenta. A diferencia de enviar un cheque de alquiler por correo, que puede tardar varios días en llegar y uno o dos días más en liquidarse, los pagos de alquiler en línea son inmediatos.

Otra ventaja de usar el software es que facilita la administración de todos los aspectos secundarios del cobro del alquiler, incluido el cálculo de los cargos por pagos atrasados, el envío de recordatorios, la visualización del estado de pago del inquilino, etc.

4. Enviar recordatorios

Hablando de recordatorios, asegúrese de comunicarse de manera clara y frecuente con sus inquilinos antes de las fechas de vencimiento del alquiler. Nunca asuma que recordarán por sí mismos.

Lo mejor de los recordatorios es que son bastante fáciles de automatizar. La opción más sencilla es utilizar funciones integradas con un software o servicio de cobro de alquileres. Sin embargo, incluso si cobra el alquiler manualmente, aún puede usar recordatorios.

SMS es la mejor opción para enviar recordatorios. Las tasas de apertura de mensajes de texto rondan el 99%, mientras que el 97% de los mensajes se leen dentro de los 15 minutos posteriores a la entrega. (Esto contrasta marcadamente con otros medios, como el correo electrónico, que a menudo se pierden en bandejas de entrada abarrotadas).

Para facilitar las cosas, mantenga una plantilla en el bloc de notas de su teléfono y configure un recordatorio para tres días antes de la fecha de vencimiento del alquiler. Cuando suene este recordatorio, copie y pegue la plantilla en un SMS y envíela a cada inquilino.

5. Incentive los pagos oportunos

A veces, los inquilinos necesitan un poco de motivación adicional para pagar a tiempo. Una forma de hacerlo es ofreciendo incentivos y sanciones.

Uno de los incentivos más comunes es ofrecer un descuento por pagar el alquiler en su totalidad antes de la fecha de vencimiento. Por ejemplo, si el alquiler vence el cinco de cada mes, puede ofrecer un descuento de $25 a $50 para cualquier persona que pague el primero de cada mes. (¿No puede darse el lujo de rebajar $50 del precio? Los obsequios como camisetas, gorras, refrigerios y cupones también pueden funcionar. Es posible que solo le cuesten unos pocos dólares, pero pueden convencer a alguien para que mueva su pago al tope. de su fajo de billetes).

A veces, la motivación puede funcionar mejor a la inversa. En otras palabras, puede penalizar a las personas por no pagar el alquiler a tiempo. Si tiene multas, asegúrese de incluirlas en el contrato de arrendamiento. También deberá permanecer dentro de los límites legales de las leyes de alquiler en su estado.

6. Evite el correo

Como se mencionó anteriormente, cobrar el alquiler por correo es técnicamente una opción. Sin embargo, es altamente desalentado en este día y edad. El Servicio Postal de los Estados Unidos (USPS) siempre ha sido bastante poco confiable, pero ahora lo es más que nunca.

Para depositar con éxito un cheque de alquiler por correo, muchas cosas tienen que salir bien. En primer lugar, el inquilino debe recordar que debe pagar el alquiler. Luego tienen que escribir físicamente un cheque, pegarlo en un sobre y enviarlo por correo. (Si no tienen un sello, lo cual es muy probable, deben recordar ir a la tienda y comprar sellos). Una vez que la carta se entrega a USPS, la carta debe pasar por el sistema. Dependiendo de qué tan lejos se envíe el cheque, podría demorar entre dos días y una semana en llegar. Una vez que llega el cheque, debe firmarlo y depositarlo en su cuenta bancaria (que puede demorar uno o dos días más en liquidarse).

Si bien puede cobrar el alquiler por correo si lo desea, hay muchas opciones superiores. Evite este método si es posible. (Te hará la vida mucho más fácil).

7. Visítenos en persona

No subestimes el poder de pasar en persona para recordarle a un inquilino sobre el pago de la renta. Si bien existen leyes que le impiden ingresar a la propiedad sin previo aviso, no hay nada que le impida llamar a la puerta.

Obviamente, un registro en persona requiere mucho tiempo, pero también es muy efectivo. La clave es hacer que estos registros se sientan cálidos y cordiales en lugar de fríos y exigentes. Comience la conversación saludando y preguntando si hay algo que pueda hacer para que la propiedad sea más cómoda. Luego, antes de irse, recuérdeles la fecha de vencimiento del alquiler y las condiciones especiales requeridas para que se realice el pago.

Sumándolo todo

Si puede cobrar el alquiler a tiempo y en su totalidad de manera consistente, tendrá un impacto profundamente positivo en el flujo de efectivo de su propiedad de alquiler. En última instancia, se convertirá en uno de los factores impulsores más importantes de su éxito.

Como puede ver en este artículo, hay muchas cosas que se dedican al cobro del alquiler. No es tan fácil como hacer que alguien firme un contrato de arrendamiento y prometa dejar un cheque en su buzón cada mes. Hay procesos, pasos y sistemas que debe implementar para proteger su flujo de caja. Utilice esta guía para empezar.