¿Qué es la financiación de proyectos inmobiliarios?

La financiación de proyectos es la financiación a largo plazo de una inversión de capital independiente, que son proyectos con flujos de efectivo Estado de flujos de efectivo El estado de flujos de efectivo (también conocido como estado de flujo de efectivo) es uno de los tres estados financieros clave que informan el efectivo y los activos Activos tangibles Los activos tangibles son activos con forma física y que tienen valor. Los ejemplos incluyen propiedad, planta, Y equipamiento. Los activos tangibles son los que se pueden identificar claramente. La financiación de proyectos inmobiliarios es un ejemplo clásico. Otros ejemplos de financiamiento de proyectos incluyen minería, petróleo y gas, y edificaciones y construcciones.

Los flujos de efectivo del financiamiento de proyectos inmobiliarios deben ser suficientes para cubrir los gastos operativos y financiar los requisitos de reembolso del financiamiento. Típicamente, la financiación está compuesta por deuda senior y subordinada Para entender la deuda senior y subordinada, primero debemos revisar la pila de capital. Capital stack clasifica la prioridad de diferentes fuentes de financiamiento. La deuda senior y subordinada se refiere a su rango en la pila de capital de una empresa. En caso de liquidación, La deuda senior se paga primero y el capital social se ajusta a la vida útil del activo.

Financiamiento de proyectos inmobiliarios vs finanzas corporativas

Cuando una corporación Corporación Una corporación es una entidad legal creada por individuos, accionistas, o accionistas, con el propósito de operar con fines de lucro. Las corporaciones pueden celebrar contratos, demandar y ser demandado, activos propios, remitir impuestos federales y estatales, y pedir prestado dinero a instituciones financieras. asume una nueva inversión, puede utilizar los flujos de efectivo de otras actividades operativas para financiar el nuevo proyecto. También puede utilizar su solvencia general para pedir dinero prestado y financiar el proyecto. La corporación también podría emitir acciones con un horizonte de tiempo indefinido. En la financiación de proyectos inmobiliarios, El capital que se utiliza para financiar el proyecto generalmente se reembolsa al final de un horizonte de tiempo específico.

Pila de capital en la financiación de proyectos inmobiliarios

Cuando se trata de financiar la financiación de proyectos inmobiliarios, la pila de capital incluye varias consideraciones, como sigue:

• Giros de préstamos de construcción para financiamiento
• Seguridad y prioridad para varios prestamistas en la pila de capital
• Término que coincide con el tiempo que lleva desarrollar y vender el proyecto
• Compensación entre tasa de interés fija y variable
• Fijación de precios en torno a la equidad

La pila de capital, que consta de todos los diferentes tipos de financiación que se pueden utilizar, normalmente comprende lo siguiente:

• Deuda senior
• Deuda subordinada
• Capital

La deuda senior es el capital más garantizado, mientras que la equidad es la más riesgosa de las tres.

Términos y definiciones de la industria de financiamiento de proyectos inmobiliarios

Para construir un modelo financiero, Necesitamos comprender los términos y definiciones importantes que se utilizan con frecuencia en la financiación de proyectos inmobiliarios:

• Préstamo a valor (LTV) :La cantidad de financiamiento de la deuda que un prestamista proporcionará como un porcentaje del valor de mercado de la propiedad inmobiliaria.

• Préstamo a costo (LTC) :La cantidad de financiamiento de la deuda que un prestamista proporcionará como porcentaje del costo de un desarrollo.

• Ingresos operativos netos (NOI) :Ingresos brutos por alquiler menos gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguro, mantenimiento, etc.).

• Tasa de capitalización :NOI dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje.

• Periodo de amortización :El número de períodos (meses o años) que los reembolsos del principal de un préstamo requieren para completarse.

• Término :El tiempo que se pacta la tasa de interés de un préstamo hipotecario.

• Socio general (GP) :Propietario de una sociedad con responsabilidad ilimitada, generalmente un gerente que participa activamente en las operaciones.

• Socio comanditario (LP) :Un inversor pasivo con capacidad limitada, en función de la cantidad que hayan invertido en el proyecto.

• Préstamo de tierras :Financiamiento utilizado para adquirir un terreno sin NOI. El valor a largo plazo será mucho menor que el de una propiedad que genere ingresos.

• Relación de espacio de piso (FSR) :Se utiliza para determinar el tamaño de un edificio y controlar la densidad de desarrollo en una parcela de terreno.

• Área de construcción bruta (GBA) :La suma de todos los espacios de construcción de pared a pared.

• Superficie bruta alquilable (SBA) :La suma de todo el espacio habitable cerrado.

• Área bruta del sitio :Las medidas bidimensionales de un sitio, basado en sus líneas de propiedad .

• Deducciones :Una parte del área bruta del sitio sobre la que no se puede construir, como áreas de acceso público, carreteras, carriles etc.

• Área neta del sitio :El área bruta del sitio, menos las deducciones.

• GBA máximo :El área bruta de construcción, calculado en base al FSR.

• Construcción GBA :El área bruta de construcción, basado en planos de construcción.

• Área vendible :El área bruta de construcción basada en la construcción, menos todos los espacios comunes u otras áreas no vendibles.

Financiamiento de proyectos inmobiliarios - Cronograma de desarrollo

Comprender el proceso de desarrollo y la línea de tiempo nos ayuda a obtener un mapa claro al construir un modelo de financiamiento de proyectos inmobiliarios. Hay varias etapas en un proyecto de desarrollo inmobiliario:

Se utilizan diferentes tipos de financiación en cada etapa del ciclo de vida de la financiación de proyectos inmobiliarios. Por ejemplo, una empresa puede utilizar capital social para financiar la contratación de acuerdos. Esto se debe a que existe un alto riesgo en las primeras etapas de un proyecto y, por lo tanto, puede resultar difícil obtener préstamos bancarios. En las últimas etapas, como la rezonificación y el predesarrollo, los proyectos se suelen financiar tanto con préstamos como con acciones.

Financiamiento de proyectos inmobiliarios:modelo financiero y valoración

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Más recursos

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