¿Qué es la obsolescencia funcional (bienes raíces)?

En el sector inmobiliario La obsolescencia funcional se refiere a la disminución de la utilidad de un diseño de arquitectura, de modo que cambiarlo para adaptarlo a los diseños inmobiliarios actuales es casi imposible. A largo plazo, La obsolescencia funcional da como resultado pérdidas para los inversores debido al hecho de que las inversiones inmobiliarias Ingresos corrientes (Inversiones inmobiliarias) Los ingresos corrientes son una estrategia de inversión que les da a los inversores exposición a pagos consistentes por encima del promedio. Las actuales centradas en los ingresos más comunes son financieramente intensas.

Cuando una propiedad se vuelve obsoleta, ya no puede ser útil para el propietario ni para la comunidad. Hacerlo curable puede implicar costos de demolición y costos de remoción de escombros, lo que puede traer más pérdidas al propietario o inversor.

Sumario rápido

• La obsolescencia funcional se refiere al estado en el que una característica de diseño en bienes raíces pierde su demanda por ser arcaica, y otros diseños modernos se han hecho cargo.
• La obsolescencia funcional no se corrige fácilmente ya que el diseño obsoleto no se puede curar con facilidad.
• Los ejemplos de la vida real de obsolescencia funcional incluyen puentes con anchos de carril y arcenes inadecuados y carreteras que no pueden manejar las demandas del tráfico moderno.

Comprensión de la obsolescencia funcional

Los inversores en situación de obsolescencia funcional pueden considerar la utilidad a largo plazo de la propiedad en cuestión. Por ejemplo, un viejo, Casa de dos dormitorios en una zona moderna de tres dormitorios con un baño en cada habitación puede considerarse funcionalmente obsoleta.

Otros elementos que son muy propensos a la obsolescencia funcional incluyen la electrónica, como teléfonos inteligentes. La industria de los teléfonos inteligentes cambia constantemente, y los nuevos diseños se vuelven obsoletos rápidamente debido a la incompatibilidad y los diseños antiguos.

Sin embargo, algunas veces, es posible regresar de la obsolescencia funcional. Por ejemplo, las empresas de la industria del mueble pueden rediseñar sus muebles para adaptarlos a las últimas tendencias y presentarlos a la venta con diseños modernos.

Tipos de obsolescencia funcional

Los dos tipos principales de obsolescencia funcional son:

1. Obsolescencia curable

La obsolescencia curable puede ser causada por la falta de accesorios específicos que se pueden remediar comprando los accesorios necesarios, la presencia de un accesorio que ya no es importante para la propiedad, o la falta de un accesorio (s) que pueda remediarse reemplazando el artículo requerido.

2. Obsolescencia incurable

La obsolescencia funcional incurable se debe principalmente a factores externos sobre los que el propietario no tiene influencia. Los inversores pueden prevenir la aparición de dicha obsolescencia realizando una investigación adecuada sobre las tendencias y diseños más recientes en el sector inmobiliario antes de comprometerse con la inversión.

La obsolescencia incurable es un tipo de obsolescencia que no es viable económicamente de curar. Ocurre cuando es demasiado costoso solucionar el problema. Por ejemplo, un edificio residencial antiguo en un área con casas residenciales modernas puede considerarse incurable porque requeriría renovaciones importantes para hacerlo moderno y aumentar su valor de reventa.

El costo de las renovaciones será significativamente más alto que la cantidad que traerá cuando se venda. En general, La obsolescencia funcional se puede prever en las etapas iniciales del análisis y valoración de los inmuebles q antes de la adquisición.

El impacto de la obsolescencia funcional en las propiedades

La obsolescencia funcional conduce a una disminución en la valoración de bienes raíces durante una tasación Tasación Una tasación es básicamente una forma de realizar un análisis o evaluación imparcial de un activo, una empresa u organización, o para evaluar un desempeño frente a un conjunto de estándares o criterios determinados. Realizado por un tasador calificado, Por lo general, se realiza una tasación cada vez que se va a vender una propiedad o activo y es necesario determinar su valor. El sector inmobiliario es muy propenso a la obsolescencia funcional ya que la industria es dinámica, y la demanda de viviendas modernas provoca este dinamismo.

Por ejemplo, una casa antigua que se encuentra en un vecindario vibrante con Los bungalows de pisos son funcionalmente obsoletos. La casa no puede tener ningún defecto, pero el mercado en un momento determinado no requiere tales estándares. Sin embargo, tal casa se puede renovar para acercarse a los estándares de su entorno.

Los peores efectos para el inmueble debido a la obsolescencia funcional son las pérdidas incurridas y la dificultad de transformar la propiedad en una estructura convencionalmente moderna que se ajuste a los estándares actuales.

Factores externos que afectan la obsolescencia funcional

Hay ciertos factores que afectan la obsolescencia funcional, y que los inversores pueden influir en su beneficio. Estos factores son curables y no son desventajosos para la valoración de bienes inmuebles. Curar esa obsolescencia puede ser tan fácil como reparar, repintar, o incluso instalar las instalaciones modernas que faltan para hacer la propiedad moderna y actualizada.

Sin embargo, hay efectos externos incurables que los inversores inmobiliarios no pueden influir. La obsolescencia externa e incurable provoca una fuerte caída en la tasación de una propiedad cuando se valora. Ejemplos de factores externos de obsolescencia incurable incluyen los siguientes casos:

1. Carreteras transitadas

Una propiedad puede estar ubicada cerca de una carretera que puede estar muy transitada a largo plazo. Las propiedades residenciales y comerciales cercanas a carreteras muy transitadas tienden a ser menos atractivas, y por tanto perder valor rápidamente. Las carreteras congestionadas someten a los residentes a la contaminación acústica y al tráfico interminable, lo que reduce la demanda en el mercado inmobiliario.

Las unidades residenciales ubicadas cerca de establecimientos comerciales como clubes nocturnos y restaurantes pueden verse afectadas por la contaminación acústica de los negocios, provocándoles una obsolescencia funcional parcial.

2. Construcción de rellenos sanitarios

Además, La construcción de rellenos sanitarios cerca de locales residenciales o comerciales causa contaminación acústica y olfativa que reduce la demanda de dichas propiedades. Los ingresos de tales propiedades pueden disminuir significativamente, como inquilinos desocupados a áreas más amigables.

3. Construcción de viviendas para personas de bajos ingresos

Otro ejemplo puede ser la construcción de apartamentos para personas de bajos ingresos en un vecindario de alto nivel. Un barrio acomodado desagrada los edificios de gran altura, ya que la mayoría de ellos construyen lujosas mansiones de dos pisos. Estos apartamentos pueden desanimar a los compradores de inversiones residenciales, reduciendo así el valor de dicha propiedad inmobiliaria.

Más recursos

CFI es el proveedor oficial de la página del Programa de Analista de Crédito y Banca Comercial (CBCA) ™ global - CBCAG Obtenga la certificación CBCA ™ de CFI y conviértase en Analista de Crédito y Banca Comercial. Inscríbase y avance en su carrera con nuestros programas y cursos de certificación. programa de certificación, diseñado para ayudar a cualquier persona a convertirse en un analista financiero de clase mundial. Para seguir avanzando en tu carrera, Los recursos adicionales a continuación serán útiles:

• Obsolescencia económica Otros artículos que cubren otros temas financieros que van desde Warren Buffett hasta estrategias de fondos de cobertura. Estos otros temas financieros son una lectura interesante.
• Obsolescencia local Obsolescencia local La obsolescencia local es un tipo de depreciación de una propiedad inmobiliaria causada por factores distintos de la propiedad misma. Los factores pueden
• Externalidades negativas Externalidades negativas Las externalidades negativas ocurren cuando el producto y / o consumo de un bien o servicio ejerce un efecto negativo sobre un tercero independiente
• Modelo de desarrollo inmobiliario Modelo de desarrollo inmobiliario Un modelo de desarrollo inmobiliario generalmente consta de dos secciones:Resumen de la operación y Modelo de flujo de caja. Dentro del Resumen de la oferta, todo importante