Tipos de hipotecas | Préstamos para compradores y propietarios de viviendas

Para el consumidor medio, una hipoteca es un producto financiero bastante básico. Utilizará los fondos del préstamo para cubrir la mayor parte del precio de compra de la vivienda, luego realice pagos mensuales durante muchos años. Al final del plazo, la hipoteca está íntegramente reembolsada, y serás dueño de tu casa gratis y sin problemas.

Pero la ecuación de las hipotecas se complica porque hay muchos tipos de hipotecas. Hay tantos tipos diferentes de préstamos hipotecarios que prácticamente puedes personalizar la financiación de tu casa.

Pero antes de que puedas hacer eso, primero necesitará saber cuáles son esas opciones.

¿Cuántos tipos de préstamos hipotecarios existen?

No solo existen muchos tipos diferentes de hipotecas, pero también son varios programas hipotecarios, así como tipos muy especializados de préstamos hipotecarios.

Estos son los 11 tipos de hipotecas más comunes para compradores o propietarios de viviendas:

1. Hipoteca convencional / de calificación fija
2. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)
3. Hipoteca Globo
4. Hipoteca solo con intereses
5. Hipoteca Jumbo
6. Hipoteca FHA
7. Préstamo hipotecario de VA
8. Hipoteca del USDA
9. Segunda hipoteca
10. Programas de asistencia del gobierno estatal y local
11. Hipoteca opuesta

Hipoteca convencional / de tasa fija

Estos son los tipos de hipotecas más básicos, y los más familiares para los consumidores. Como su nombre indica, tendrá la misma tasa durante todo el plazo de su préstamo. Y por eso su pago mensual también se mantendrá estable durante todo el plazo. Los plazos de los préstamos pueden oscilar entre 10 y 30 años.

Las hipotecas convencionales están disponibles en casi todos los mercados inmobiliarios de EE. UU. Se las conoce como hipotecas convencionales porque no están garantizadas por el gobierno. Los préstamos son financiados por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA, o "Fannie Mae") o la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, o "Freddie Mac").

¿Cuánto puede pedir prestado con una hipoteca convencional?

El límite máximo de préstamos para viviendas unifamiliares es de $ 548, 250 para 2021. Sin embargo, límites más altos están disponibles en áreas determinadas como de alto costo, así como para propiedades de dos a cuatro familias.

Una de las principales ventajas de las hipotecas convencionales es que no requieren un seguro hipotecario privado (PMI) si tiene o tendrá al menos el 20% del capital social en la propiedad. Sin embargo, Se requerirá PMI si su capital es menor.

¿Cómo funciona PMI?

PMI proporciona un seguro para cubrir al prestamista en un cierto porcentaje del monto de su préstamo en caso de incumplimiento. La cobertura del seguro es proporcionada por compañías de seguros privadas, a diferencia del seguro gubernamental proporcionado por la FHA, VIRGINIA, en préstamos del USDA.

Con PMI en mente, Las hipotecas convencionales se pueden obtener con un pago inicial tan bajo como el 3%. Naturalmente, el costo de las primas de PMI será mayor cuanto menor sea su pago inicial.

Una ventaja importante que tienen las hipotecas convencionales sobre los préstamos FHA y VA es que están disponibles para propiedades no ocupadas. Esto incluye tanto las casas de vacaciones como las propiedades de inversión.

Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Los ARM son un paso importante en la escalera de complicaciones hipotecarias.

Por lo general, comienzan con una tasa inicial más baja que las hipotecas de tasa fija. También incluyen un período inicial de tasa fija, que serán tres, cinco, Siete, o diez años. Después de ese período inicial, se ajustan cada año.

¿Cómo funcionan las tasas de interés de ARM?

Los ajustes de tarifas se calculan sobre la base de un índice establecido, como el índice LIBOR a 12 meses, más un margen. Por ejemplo, si tiene un ARM de cinco años al 3%, y tiene un margen del 2%, su tasa aumentará al 5% si el índice LIBOR es del 2% en el momento del ajuste (3% más 2%).

Afortunadamente, Los ARM vienen con topes en las tasas de interés. Por lo general, se expresan en tres números, que representan los ajustes de tarifas iniciales, ajustes posteriores, y un ajuste máximo de por vida.

Por ejemplo, un ARM que tiene límites de 2/2/5 significa que su primer ajuste no puede aumentar en más de dos puntos porcentuales. Los ajustes posteriores también se limitan al 2%, y el ajuste máximo de por vida es del 5%.

Si tiene un ARM que comienza en 3%, su primer ajuste se limitaría a no más del 5%. Los ajustes posteriores se limitarían a adiciones de dos puntos porcentuales. Y el máximo que puede pagar durante la vigencia del préstamo es el 8% (3% más 5%).

¿Debería considerar una hipoteca de tasa ajustable?

Estos préstamos conllevan un riesgo mucho mayor que las hipotecas de tasa fija. Solo debe tomar un ARM si espera liquidar el préstamo durante el plazo inicial de tasa fija.

Pero las ARM tienen una ventaja significativa sobre las hipotecas de tasa fija, que no sea la tasa inicial más baja. Si realiza pagos adicionales de capital en una ARM, su pago mensual se volverá a calcular en la próxima fecha de ajuste. Suponiendo que su tasa de interés siga siendo la misma, su pago mensual será menor en función del saldo de capital pendiente reducido.

Hipoteca Globo

Las hipotecas globales no son tan populares como solían ser, ya que conllevan un mayor riesgo. Una hipoteca global ofrece una tasa de interés ligeramente más baja que una hipoteca de tasa fija, pero esa tasa solo está vigente para tres, cinco, Siete, o diez años.

En teoría al menos, al final del período inicial, deberá cancelar el préstamo. Puede hacerlo vendiendo la casa o refinanciando con una nueva hipoteca.

Pero la mayoría de las hipotecas globales ofrecen hoy un restablecimiento de la tasa al final del plazo global. Es decir, su tasa se restablecerá a la tasa vigente en las hipotecas de tasa fija a 30 años en el momento del ajuste. Si el aumento de la tasa de interés supera una determinada cantidad, generalmente 2%, es posible que deba volver a calificar para la hipoteca una vez que se restablezca. Esta, por supuesto, tiene la posibilidad de que no se apruebe a una tasa más alta.

Las hipotecas globales no son tan riesgosas como las ARM, pero son mucho más riesgosos que las hipotecas de tasa fija.

Hipoteca solo con intereses

Como su nombre indica, solo pagará los intereses de su hipoteca durante un período de tiempo determinado. Por ejemplo, puede tomar una hipoteca a 30 años que tiene un plazo de solo interés que va desde tres años hasta diez años.

La buena noticia es que la función de solo interés dará como resultado un pago mensual muy bajo.

Pero la mala noticia es que cuando el préstamo se restablece al final del plazo de solo interés, su pago mensual será más alto de lo que hubiera sido si hubiera tomado una hipoteca que se amortizara por completo.

El motivo del aumento es el plazo más corto de amortización del principal. Por ejemplo, cuando toma una hipoteca típica de tasa fija a 30 años, el capital de su préstamo se amortiza en 30 años. Pero con una hipoteca de solo interés, se reduce el plazo de amortización.

Si toma una hipoteca a 30 años con un plazo de interés de cinco años, La amortización del principal se llevará a cabo durante los últimos 25 años del préstamo. La reducción de cinco años en el plazo de pago del principal hará que los pagos restantes sean sustancialmente más altos de lo que serían en una hipoteca tradicional de tasa fija a 30 años.

Como ARM, Las hipotecas de solo interés solo deben considerarse si planea cancelar o cancelar la hipoteca al final del plazo de solo interés.

Hipoteca Jumbo

Acabamos de describir el límite de préstamo convencional arriba. Pero si el monto del préstamo requerido para comprar o refinanciar su casa es mayor, deberá recurrir a lo que se conoce como hipoteca Jumbo. Se denominan así porque superan los límites máximos de las hipotecas convencionales.

Los bancos y otras instituciones financieras suelen ofrecer préstamos gigantes. Debido a que tienen montos de préstamos más altos, se consideran préstamos de mayor riesgo para los prestamistas. Como resultado, tienen requisitos más estrictos, que puede incluir una tasa de interés más alta, mayor requisito de pago inicial, y puntajes de crédito más altos.

El requisito de pago inicial más alto generalmente elimina la necesidad de PMI, pero algunos préstamos Jumbo superarán el 80% del valor de una propiedad, y la voluntad, por lo tanto, requieren la cobertura del seguro.

Una razón principal para optar por una hipoteca Jumbo, Aparte del beneficio obvio de límites de préstamos mucho más altos, es el hecho de que muchos están personalizados. Por ejemplo, un programa Jumbo en particular puede funcionar específicamente con préstamos para médicos. Este es un programa único, porque es posible que los médicos no califiquen fácilmente para una hipoteca al principio de sus carreras. La combinación de un ingreso relativamente bajo y una deuda de préstamos estudiantiles alta puede hacer que calificar para una hipoteca bajo otros programas sea más difícil.

Pero los préstamos para médicos están diseñados específicamente para la situación financiera única que representan los médicos. Por ejemplo, aunque es posible que un médico no califique para otros tipos de préstamos, Los préstamos para médicos pueden adaptarse al prestatario al reconocer los importantes ingresos potenciales futuros que puede obtener un profesional médico.

Hipoteca FHA

"FHA" es la abreviatura de la Administración Federal de Vivienda. La agencia no otorga los préstamos, sino que proporciona el seguro hipotecario que actúa como un incentivo para que los prestamistas directos los pongan a disposición de los prestatarios.

La FHA proporciona cobertura de seguro hipotecario en lugar de PMI. Esto se debe a que los préstamos de la FHA generalmente se otorgan a prestatarios que se consideran de mayor riesgo para los prestamistas. Los pagos iniciales suelen ser mínimos (el 3,5% es la norma) y los prestatarios suelen tener un crédito menos que perfecto.

Las hipotecas FHA están disponibles a través de bancos, bancos hipotecarios, y corredores de hipotecas. Los límites de los préstamos coinciden con los de los préstamos convencionales.

Préstamos hipotecarios de VA

Los préstamos hipotecarios de VA están diseñados específicamente para veteranos. Si califica, una hipoteca de VA puede igualar el 100% del precio de compra de la casa que está comprando o refinanciando. Las calificaciones son algo relajadas en comparación con los préstamos convencionales. en beneficio de los veteranos.

Una vez más, el VA en realidad no otorga los préstamos. En lugar de, proporcionan seguro hipotecario a través de lo que se conoce como una tarifa de financiación de VA. Para la mayoría de los veteranos elegibles, la comisión de financiación será del 2,3% del importe del préstamo. El veterano no paga esto directamente. En lugar de, la tarifa se agrega al monto del préstamo y se financia durante el plazo del préstamo. Alternativamente, el vendedor de la propiedad o alguna otra parte interesada puede pagar la tarifa de financiamiento del veterano.

Los montos de los préstamos VA coinciden con los de los préstamos convencionales, pero bajo ciertas circunstancias, pueden extenderse a cantidades mucho mayores. Los préstamos están disponibles a través de prestamistas participantes, pero siempre es mejor trabajar con uno que se especialice en hipotecas VA.

Hipoteca del USDA

Las hipotecas del USDA son un tipo de préstamo especial proporcionado por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, principalmente para financiamiento en áreas rurales. Sin embargo, este tipo de préstamo también está ampliamente disponible en muchas áreas metropolitanas.

Al igual que las hipotecas VA, Las hipotecas del USDA están disponibles en montos de hasta el 100% del valor de la propiedad. Pero los prestatarios también pueden agregar hasta un 6% en costos de cierre al monto de su préstamo. El seguro hipotecario también lo proporciona el gobierno de EE. UU. A través del Departamento de Agricultura de EE. UU. Sin embargo, a diferencia de las hipotecas VA, Las hipotecas del USDA están disponibles para los no veteranos.

Pero los préstamos del USDA están diseñados específicamente para prestatarios de ingresos bajos a moderados. También se pueden utilizar para realizar reparaciones o renovaciones en la propiedad en cuestión. Esto hace que estos préstamos sean una buena opción si califica por debajo de los límites de ingresos, y necesita comprar una propiedad que requerirá una mejora significativa.

Los montos de los préstamos hipotecarios del USDA son más bajos que otros tipos de hipotecas y varían considerablemente de un condado a otro. Sin embargo, por lo general, son suficientes para el valor de las propiedades en áreas rurales de menor precio.

Si solicita una hipoteca del USDA, debe tener en cuenta que existen requisitos de propiedad muy específicos. Por ejemplo, la casa generalmente no debe tener más de 2, 000 pies cuadrados, no tienen piscinas enterradas, y no estar diseñado para producir ingresos.

Segunda hipoteca

Una segunda hipoteca es una descripción general de cualquier financiamiento de vivienda que no se encuentre en la posición del primer gravamen. Si ya tiene una primera hipoteca o ha sido aprobado para una nueva compra de vivienda, cualquier financiamiento adicional calificará como una segunda hipoteca.

Las segundas hipotecas vienen en dos tipos básicos.

Préstamos con garantía hipotecaria

Los préstamos con garantía hipotecaria tienen tasas y plazos fijos y se pueden utilizar como financiamiento secundario para una propiedad. Se pueden tomar en el momento de la compra, para reducir el requisito de pago inicial, y ayudar al prestatario a evitar el requisito de PMI. Pero también pueden ser utilizados por los propietarios de viviendas existentes como una forma de sacar el valor neto de sus viviendas sin necesidad de refinanciar la primera hipoteca.

HELOC

El segundo tipo de hipoteca es una línea de crédito con garantía hipotecaria o HELOC. Es esencialmente una línea de crédito renovable garantizada por su casa. Generalmente emitido por bancos, se le dará un límite de crédito contra el valor líquido de su vivienda. Puede acceder a esos fondos cuando lo desee, y cuando les pagues, restablecerá su límite de crédito para uso futuro.

Las tasas de interés suelen funcionar de forma variable, y por supuesto, su pago mensual aumentará y disminuirá según la tasa de interés, así como el monto de la línea de crédito a la que accedió.

Por lo general, los préstamos se utilizan para retirar el valor neto de una vivienda que ya posee. Pero a veces se pueden usar en una segunda posición detrás de la primera hipoteca en una compra.

Debido a que cualquiera de los tipos de préstamo está garantizado por su casa, por lo general, tiene una tasa de interés solo un poco más alta que la de su primera hipoteca. Aun mejor, Por lo general, se requieren tarifas mínimas o nulas para obtener cualquier tipo de préstamo.

Programas de asistencia hipotecaria del gobierno local y estatal

Estados, condados, y las grandes ciudades a menudo ponen fondos para préstamos hipotecarios a disposición de los prestatarios dentro de sus jurisdicciones. Por lo general, están diseñados para ayudar a los prestatarios de ingresos bajos y moderados a convertirse en propietarios de viviendas. Aunque rara vez son primeras hipotecas, normalmente funcionan como un segundo préstamo para cubrir el pago inicial de una propiedad.

Se utilizan con mayor frecuencia junto con los préstamos de la FHA. Dado que los préstamos de la FHA requieren un pago inicial del 3.5%, el préstamo del gobierno local proporcionará los fondos para ese pago inicial. La FHA generalmente acepta estos arreglos.

Dado que los préstamos son pequeños, y suelen tener tipos de interés muy bajos, no aumentarán significativamente su pago mensual. Pero muchos tienen una disposición según la cual si paga el préstamo a tiempo durante varios años, se condonará el saldo pendiente restante.

Las emisiones de bonos suelen proporcionar fondos para los programas de asistencia hipotecaria del gobierno local y estatal. Por esta razón, los fondos estarán disponibles solo si se ha aprobado y financiado una emisión de bonos reciente. Pero no estarán disponibles si no ha habido una emisión de bonos reciente.

Puede consultar con su prestamista o con su gobierno local para averiguar si alguno de estos programas de financiamiento está disponible.

Hipoteca opuesta

Es posible que ya haya oído hablar de hipotecas inversas, aunque son únicos y relativamente nuevos. Pero están diseñados principalmente para ayudar a los propietarios de viviendas de edad avanzada a permanecer en sus hogares, así como acceder a fondos del préstamo para gastos básicos de vida.

La razón por la que se denominan "inversos" es porque, en lugar de que el prestatario realice los pagos del préstamo al prestamista, el prestamista hace pagos mensuales al prestatario.

A medida que el prestamista realiza los pagos, aumenta el endeudamiento sobre la propiedad. Los límites máximos de préstamos se establecen en función de la edad del prestatario y el valor de la propiedad. El préstamo deberá reembolsarse cuando el prestatario venda la propiedad, o cuando el prestatario fallezca.

¿Es una buena idea una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es una excelente manera de proporcionar dinero para gastos de subsistencia adicionales, pero, en última instancia, puede dejar al propietario con poca o ninguna equidad en la propiedad una vez que el monto del préstamo llegue al máximo.

Para calificar, tienes que tener al menos 62 años. Los ingresos del préstamo se pueden tomar en pagos mensuales, como una suma global, o incluso configurar como una línea de crédito a la que puede acceder cuando se necesitan fondos. No hay requisitos de ingresos o crédito para calificar; sin embargo, debe ser dueño de su casa libre y clara o tener una equidad sustancial.

Los préstamos en realidad están respaldados por la FHA, y solo se pueden obtener a través de prestamistas que se especialicen en el tipo de préstamo.

¿Cuál es el mejor tipo de préstamo hipotecario que puede obtener?

Para la mayoría de los compradores de vivienda, una hipoteca de tasa fija será la mejor opción. Puede que no proporcione necesariamente el pago mensual más bajo, pero proporciona la seguridad de una tasa de interés fija y pagos mensuales durante la vigencia del préstamo. Esta previsibilidad elimina gran parte del riesgo asociado con el financiamiento hipotecario.

Una de las ventajas importantes de una hipoteca de tasa fija es que realizar pagos adicionales de capital reducirá el plazo de su préstamo. No reducirán su pago mensual pero reducen meses o incluso años de la parte final de su préstamo.

Otra gran ventaja de las hipotecas convencionales es que se pueden utilizar para comprar propiedades no ocupadas por el propietario. como casas de vacaciones o propiedades de inversión. Otros tipos de préstamos no ofrecen esas opciones.

Incluso puede crear su propio método para realizar pagos adicionales del principal de su préstamo cada año. lo que reducirá el plazo de su hipoteca a una cierta duración deseada. Por ejemplo, haciendo un pago de hipoteca adicional por año, puede reducir una hipoteca a 30 años a 25 años y nueve meses. Esto eliminará más de cuatro años de pagos.

Ya sea que elija una hipoteca de tasa fija, un brazo, un globo, o solo por intereses, es importante obtener la mejor tasa hipotecaria disponible para ese tipo de préstamo. Una diferencia de tasa de solo un octavo de un punto puede sumar miles de dólares en pagos de intereses adicionales durante un período de 30 años. Te lo debes a ti mismo para comprar.

Compras frente a refinanciamiento

También, Comprenda que existen diferencias significativas en el proceso hipotecario si está comprando una casa en lugar de refinanciar la que ya posee.

Cuanto más sabes Cuanto más se dé cuenta de que refinanciar no se trata solo de obtener una tasa más baja. Puede haber factores atenuantes que harán que sea mejor para usted no refinanciar, incluso si hay una tarifa más baja disponible.

Cómo elegir entre los distintos tipos de préstamos

Las hipotecas convencionales tienen varias ventajas, pero eso no significa que los préstamos convencionales sean la mejor opción para todo el mundo .

Si es un veterano, por lo general, estará mejor con una hipoteca de VA. No solo no tiene que hacer un pago inicial, pero las hipotecas de VA no vienen con primas mensuales de seguro hipotecario. Eso resultará en un pago mensual de la casa más bajo.

Si tiene crédito deteriorado, Es casi seguro que será mejor optar por una hipoteca de la FHA. Aunque no suelen aceptar prestatarios con mal crédito, sus pautas son más relajadas para adaptarse a los problemas crediticios.

Si califica como de ingresos bajos o moderados y vive en un condado que ofrece préstamos del USDA, puede ser una gran ventaja. Como los préstamos VA, Los préstamos del USDA no requieren que realice un pago inicial. Y si la propiedad necesita reparaciones importantes, por lo general, pueden incluirse en el nuevo monto del préstamo.

Si puede trabajar con cualquier préstamo, pero particularmente FHA, VIRGINIA, o USDA, Será fundamental trabajar con un prestamista que tenga conocimientos en esa área específica. Deberá trabajar con el mejor prestamista hipotecario, especialmente en el caso de préstamos VA y USDA. No todos los prestamistas tienen un verdadero estatus de expertos en esos dos tipos de préstamos.

¿Cuál es el tipo de préstamo hipotecario más común?

Debido a que tienen menos restricciones y están disponibles para más tipos de propiedad, Las hipotecas convencionales son el tipo más común tomado por los consumidores. Pero qué tan común sea un tipo de préstamo no debería ser un criterio para determinar qué hipoteca es la adecuada para usted.

Si es un veterano, Sin duda, un préstamo VA será la mejor opción. Para personas con crédito deteriorado, FHA es la hipoteca preferida. Si está comprando una propiedad muy cara, y necesita un préstamo considerable, Las hipotecas jumbo serán la mejor opción. Y si vives en una zona rural, puede encontrar una hipoteca del USDA como la opción preferida.

¿Qué tipo de préstamo hipotecario es adecuado para usted?

Para la mayoría de los prestatarios, una hipoteca de tasa fija será la mejor opción. Eso es porque es la hipoteca de menor riesgo que puede tomar. No tiene ninguna de las variables que vienen con ARM, globos e hipotecas con intereses únicamente. Y si bajan las tasas de interés, siempre puede refinanciar para obtener el beneficio de un interés más bajo y un pago mensual más bajo.

Pero antes de decidir qué programa o tipo de préstamo tomar, Primero explore sus opciones con un oficial de préstamos de un prestamista hipotecario. Armado con la información de esta guía, Debería poder hacer el tipo de preguntas inteligentes que lo llevarán al programa que mejor se adapte a sus necesidades.