Préstamos del USDA | Una guía completa

Un préstamo hipotecario del USDA es uno de los programas hipotecarios más flexibles disponibles, incluso si muy pocas personas saben algo al respecto. Estos préstamos cubren la totalidad del precio de compra de la vivienda, resultando en un acuerdo de pago inicial cero para el comprador.

Los acuerdos de financiación del 100% eran bastante populares antes de la crisis de la vivienda de 2008. No solo se ofrecían como hipotecas convencionales, pero también era posible hacer un préstamo inicial cero con una hipoteca de la FHA, en combinación con subvenciones para el pago inicial del gobierno local.

Debido a la alta tasa de incumplimiento, Desapareció la financiación al 100% para las hipotecas convencionales. Todavía están disponibles para hipotecas de la FHA con subvenciones del gobierno local. Pero la principal hipoteca del 100% disponible en la actualidad es la hipoteca VA.

¿O es eso?

Préstamos del USDA, que es una abreviatura del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, también están disponibles para brindar financiamiento de hasta el 100% (o más) del precio de compra de una vivienda. Estos préstamos no están disponibles para compradores y propietarios de viviendas en todas las situaciones. pero están disponibles más comúnmente de lo que la mayoría de la gente piensa.

¿Qué es un préstamo del USDA?

Los préstamos hipotecarios del USDA están diseñados para usarse específicamente en áreas rurales del país. Sin embargo, el programa de préstamos es bastante generoso en su definición de rural . Se trata de una sorprendente cantidad de condados en los EE. UU. Que muchos considerarían suburbanos.

Aproximadamente el 97% de los condados de los EE. UU. Se consideran elegibles para préstamos del USDA. De hecho, los únicos condados que no están categóricamente incluidos en el programa del USDA son aquellos que son de naturaleza urbana certificable (piense en los cinco distritos de la ciudad de Nueva York).

El programa del USDA ofrece una garantía de préstamo del 90% a los prestamistas aprobados. Eso significa que si una hipoteca entra en mora, la pérdida máxima que experimentará el prestamista es el 10% del saldo pendiente del préstamo. Este es un poderoso incentivo para que los prestamistas otorguen préstamos del USDA bajo criterios significativamente relajados.

Al igual que los préstamos FHA y VA, que son programas hipotecarios patrocinados por el gobierno de manera similar, Los préstamos del USDA están disponibles a través de diferentes prestamistas hipotecarios, particularmente bancos y corredores hipotecarios. Sin embargo, también se pueden obtener directamente a través del USDA. Y a diferencia de los préstamos VA, Los préstamos del USDA no se limitan únicamente a los veteranos elegibles.

Requisitos de préstamos del USDA

Como todos los demás programas importantes de préstamos hipotecarios, Los préstamos del USDA tienen pautas específicas. Estos requisitos se relacionan principalmente con la elegibilidad del prestatario y la propiedad.

Elegibilidad para préstamos del USDA

Los préstamos del USDA tienen requisitos particulares para los prestatarios. Éstos incluyen:

• Debe calificar como un hogar de ingresos bajos o moderados según los límites de ingresos en su condado de residencia. Esto se define como un ingreso familiar que no debe exceder el 115% del ingreso familiar promedio para ese condado.
• Debes estar sin decente a salvo, y vivienda sanitaria.
• La propiedad en cuestión debe ser una residencia principal.
• La propiedad debe estar en un condado elegible.
• El prestatario debe ser ciudadano estadounidense, un nacional no ciudadano, o un extranjero calificado.
• El prestatario no puede ser suspendido ni excluido de participar en programas federales.

Requisito de anticipo

Como regla general, Los préstamos del USDA no requieren un pago inicial. Sin embargo, el programa requiere específicamente que a los solicitantes con activos superiores a los límites permitidos por el programa se les pueda exigir que utilicen una parte de esos activos para el pago inicial.

Requisitos de crédito

Para un análisis crediticio simplificado, Los préstamos del USDA requieren un puntaje crediticio mínimo de 640. Tampoco debe haber fallos federales pendientes, sin morosidades significativas, y ningún “no pagar coincidencias” con el gobierno de los EE. UU. en las deudas federales.

Sin embargo, Los préstamos del USDA tienen una disposición para un análisis crediticio más detallado, además de su puntaje de crédito.

Su crédito será revisado por hasta 36 meses. Si tiene una morosidad significativa, deberá proporcionar una razón válida para la situación, así como evidencia de los pasos tomados para corregir el problema en el futuro.

Los prestamistas pueden consultar fuentes de crédito alternativas si el prestatario carece de un puntaje crediticio o tiene un puntaje inferior a 640 que se ve afectado por la falta de crédito tradicional. El prestatario deberá proporcionar evidencia del pago de esas fuentes alternativas durante un período de entre 12 y 24 meses.

Las fuentes de crédito alternativas pueden incluir pagos de alquiler, seguro, préstamos personales (con términos por escrito respaldados por copias de cheques cancelados), o pago por servicios regulares, como utilidades, Internet, servicio de telefonía celular, y TV por cable. Otras alternativas pueden incluir tarifas a los proveedores de cuidado infantil (que no sean parientes), matricula de colegio, o pagos a tiendas departamentales o de muebles o acuerdos de alquiler con opción a compra.

¿Qué problemas crediticios son inaceptables para los préstamos del USDA?

Incluso considerando todo lo anterior, El crédito se considerará inaceptable en las siguientes circunstancias:

• Poco o ningún historial crediticio
• Cuentas a plazos con morosidad en los últimos 12 meses
• Dos o más pagos atrasados ​​de 30 días o más en 12 meses
• Ejecución hipotecaria en los últimos 36 meses
• Gravámenes fiscales pendientes
• Dos o más pagos de alquiler atrasados ​​en 2 años
• Cuentas de cobro pendientes con pagos irregulares

Límites de ingresos por préstamos del USDA

Para ser elegible para un préstamo del USDA, El ingreso total de su hogar no debe superar el 115% del ingreso familiar promedio del condado donde se compra o refinancia la propiedad. Puede determinar si cumple con este requisito utilizando la calculadora de elegibilidad de ingresos del USDA.

Para fines de cálculo de ingresos, se incluyen todas las fuentes dentro del hogar. Sin embargo, El ayudante residente y las personas de crianza, tanto niños como adultos, no se consideran miembros del hogar. y los pagos recibidos por el cuidado de las personas de acogida están expresamente excluidos de las fuentes de ingresos. También se excluye cualquier ingreso obtenido por un miembro del hogar menor de 18 años, y cualquier ingreso del trabajo de más de $ 480 de un miembro del hogar que sea estudiante de tiempo completo, 18 años o más.

Las fuentes de ingresos incluidas son salarios, auto-empleo, intereses o dividendos de bienes inmuebles o muebles, Beneficios del Seguro Social, incluidos los beneficios recibidos por adultos en nombre de menores o por menores destinados a su propio sustento, y pagos periódicos de anualidades, fondos de jubilación, discapacidad, y pagos por fallecimiento. También se contabilizarán los ingresos por asistencia pública, manutención de los hijos, pensión alimenticia, regalos recurrentes, o paga de las Fuerzas Armadas. Este último puede incluir desempleo, Compensación al trabajador, la indemnización por despido, y compensación por discapacidad.

Las fuentes de ingresos se contarán si se espera que continúen durante al menos los próximos 12 meses.

Una vez que se hayan calculado los ingresos de todas las fuentes, se aplicarán ciertas deducciones. Estos incluirán los costos incurridos por el cuidado de los niños, y gastos médicos no reembolsados ​​(incluidos gastos médicos, Medicare y primas de atención a largo plazo) para personas mayores, y gastos de asistencia por discapacidad.

Tanto las inclusiones como las deducciones se utilizarán para determinar la elegibilidad de ingresos y los ingresos para calificar para el préstamo.

Cálculo de la adecuación de los ingresos

Los préstamos del USDA utilizan dos cálculos de deuda a ingresos (DTI). El primero es para el pago de vivienda propuesto. Incluidos el capital y los intereses de la hipoteca, impuestos de bienes inmuebles, Seguro para propietarios de casas, seguro hipotecario, y cualquier tarifa de asociación de propietarios adeudada, generalmente se limita al 29% de sus ingresos mensuales estables.

Pero su DTI total, que es el pago de su nueva casa, más deudas recurrentes, como préstamos para automóviles y tarjetas de crédito, está limitado al 41%. Sin embargo, puede superar estas proporciones con factores compensatorios sustanciales.

Debo advertir sin embargo, que debido a la naturaleza compleja de los cálculos de ingresos de los préstamos del USDA, la única forma de saber con certeza si cumple con los requisitos de ingresos y DTI es pasar por el proceso de solicitud de préstamo con un prestamista aprobado. Debido a la naturaleza del programa, los cálculos de ingresos son necesariamente más específicos y restrictivos.

Requisitos de propiedad de préstamo del USDA

El USDA impone requisitos muy específicos para una propiedad que garantiza un préstamo. Las propiedades elegibles deben cumplir con los siguientes requisitos:

• Generalmente, ser 2, 000 pies cuadrados o menos
• No tener un valor de mercado que exceda el límite de préstamo del área aplicable (como se describe en la siguiente sección)
• No tienen piscinas enterradas
• No estar diseñado para actividades generadoras de ingresos.

Además, las propiedades financiadas deben ser unifamiliares, solo ocupado por el propietario. Y además de utilizar los fondos del préstamo para la compra de una vivienda, también se pueden utilizar para construir, reparar, renovar, o incluso reubicar una casa. Si se reubica una casa, también puede incluir la preparación del sitio en la financiación, incluido el acceso a instalaciones de agua y alcantarillado.

Las propiedades elegibles incluyen casas adosadas y adosadas, condominios, desarrollos de unidades planificadas (PUD), y casas modulares o prefabricadas. Además, no hay límites de superficie establecidos. Esto contrasta con otros programas de préstamos que limitan la superficie principalmente al tamaño del lote acorde con el vecindario circundante.

Préstamos y subvenciones para la reparación de viviendas del USDA

Los préstamos del USDA establecen disposiciones especiales para préstamos para reparar, renovar o mejorar una residencia principal. Se pueden financiar con un préstamo de hasta $ 20, 000, o subvenciones hasta un máximo de $ 7, 500. Sin embargo, ser elegible para una subvención, debe tener al menos 62 años.

Pero incluso si califica para una subvención, también puede obtener un préstamo. Esto le dará acceso a hasta $ 27, 500 en total.

Los fondos se pueden utilizar para instalar mejoras energéticamente eficientes en el hogar, eliminar los peligros para la salud y la seguridad de los propietarios de viviendas de edad avanzada, así como muchas otras mejoras.

Pero para ser elegible para préstamos y subvenciones para reparaciones, debe ganar menos del 50% del ingreso medio en su condado de residencia. También debe ser incapaz de calificar para un préstamo de otra fuente.

Dicho de otra manera, mientras que el USDA ofrece préstamos y subvenciones para la reparación de viviendas, relativamente pocos cumplirán los requisitos del programa.

Montos máximos del préstamo del USDA

A diferencia de la mayoría de los otros programas de préstamos importantes, Los préstamos del USDA no tienen un monto de préstamo máximo estándar nacional. El máximo se establece en cada condado donde los préstamos del USDA están disponibles.

Puede verificar el límite máximo de préstamos en su condado a través de la guía de Límites de préstamos para el área de viviendas unifamiliares de desarrollo rural del USDA. Muestra los límites de préstamos actualizados en todos los condados del país.

Existen diferencias significativas en los límites de un estado o condado a otro. Por ejemplo, el límite máximo de préstamos para 2020 es el mismo en todos los condados de Alabama, a $ 265, 400. $ 265, 400 parece ser el mínimo predeterminado, aunque puede ser mucho más alto en mercados de alto precio.

En California, existe una amplia variación en los montos máximos de préstamos del USDA, y $ 265, 400 es extremadamente raro. En un condado de alto precio como Napa, el máximo es $ 706, 900, y $ 612, 400 en el condado de Los Ángeles. Se producirán variaciones similares en cualquier estado que tenga diversos niveles de precios de mercado.

Hablando del condado de Los Ángeles, su inclusión en la lista de condados elegibles del USDA muestra cuán completo es realmente el programa. Como el condado más poblado de EE. UU., El condado de Los Ángeles es también uno de los condados más urbanos del país. Pero el USDA aún ofrecerá préstamos allí, y por un monto de préstamo mejorado.

Tasas de interés y tarifas

Los préstamos del USDA están disponibles como hipotecas de tasa fija a 30 y 15 años. A diferencia de otros programas hipotecarios importantes, no ofrecen hipotecas de tasa ajustable.

La tasa de interés actual de un préstamo del USDA se ha fijado en 3,00% para prestatarios de ingresos bajos y muy bajos. a partir del 1 de febrero, 2020. Sin embargo, esta tasa está sujeta a cambios a medida que cambia el entorno general de tasas de interés.

Las tasas de interés de los préstamos del USDA se estructuran de la siguiente manera:

• Interés fijo basado en las tasas de mercado actuales al momento de la aprobación o cierre del préstamo, el que sea más bajo.
• La tasa de interés, cuando se modifica mediante asistencia de pago, puede ser tan bajo como el 1%.
• Existe un período de recuperación de hasta 33 años o 38 años para los solicitantes de muy bajos ingresos que no pueden pagar los pagos de un préstamo a 33 años. Sin embargo, puede seleccionar un plazo de préstamo más corto.

Costos de cierre

Al igual que otros tipos de hipotecas, Existe una amplia gama de costos de cierre con préstamos del USDA. Pueden ser del 2% al 5% del precio de compra de la propiedad.

Y cuando se trata de pagar los costos de cierre, Los préstamos del USDA ofrecen a los prestatarios más opciones que cualquier otro programa de préstamos. Tendrá la opción de elegir entre cuatro opciones diferentes:

1. El prestatario puede pagar los costos de cierre de su bolsillo.
2. El vendedor de la propiedad puede pagar hasta un 6% para los costos de cierre del comprador.
3. Si ni el prestatario ni el vendedor de la propiedad tienen los fondos para cubrir los costos de cierre, pueden sumarse al monto del préstamo y financiarse durante el plazo del préstamo.
4. Los costos de cierre se pueden pagar como un obsequio al prestatario por parte de un miembro de la familia u otro tercero interesado.

Las múltiples opciones disponibles sobre los costos de cierre, en combinación con el requisito de pago inicial del 0%, hacen posible que una persona compre una casa sin ningún costo de bolsillo.

Seguro de préstamo hipotecario del USDA

Los préstamos del USDA cobran el seguro hipotecario de dos maneras. Primero, hay una tarifa inicial del 1%, que puede agregarse al monto de su préstamo y financiarse durante el plazo del préstamo.

En segundo lugar está la prima anual, que se paga mensualmente. La tasa actual es 0.35%, que asciende a $ 525 por año. Sin embargo, dado que la prima se paga mensualmente, se agregará a su pago mensual de la casa, resultando en un aumento de $ 43,75.

El seguro hipotecario no es un seguro para propietarios de viviendas, que le reembolsa la destrucción de su propiedad. En lugar de, El seguro hipotecario representa su contribución al USDA para compensar al prestamista en caso de que no pague la hipoteca. De una manera real es cobertura para el prestamista, no para usted como propietario. Pero esto es cierto para todos los tipos de seguros hipotecarios en todas las categorías de préstamos. Sin ello, los prestamistas no concederían préstamos a prestatarios de mayor riesgo.

Pros y contras de los préstamos del USDA

Como se discutió anteriormente, la principal ventaja de los préstamos hipotecarios del USDA es que ofrecen financiación al 100%. Permite a los compradores y propietarios de viviendas obtener el 100% de financiación para comprar o refinanciar su vivienda. Y aunque se requiere un seguro hipotecario por adelantado, al 1% del monto de su préstamo, se puede agregar al monto de la hipoteca. De ese modo, de hecho, puede financiar el 101% del valor de su propiedad.

Otra ventaja es que los préstamos del USDA están disponibles específicamente para hogares de ingresos bajos a moderados. Exactamente cuáles sean esos límites de ingresos dependerán de su condado de residencia.

Por todos los beneficios que brindan, estos préstamos también tienen importantes desventajas. Los prestatarios a menudo ven “financiamiento al 100%” y luego dejan de prestar atención desde allí. Esa no es una buena idea cuando se trata de préstamos del USDA.

Aquí hay un resumen de las ventajas y desventajas de los préstamos del USDA:

Pros

• Financiamiento 100%
• Excelente para hogares de ingresos bajos a moderados
• Las tasas de interés suelen ser más bajas que las convencionales, Hipotecas FHA y VA
• El programa no se limita a los compradores de vivienda por primera vez
• Los costos de cierre pueden cubrirse con un obsequio de un tercero interesado, pagado por los vendedores de propiedades, o incluso agregado al monto de su hipoteca
• Los préstamos del USDA se pueden utilizar para nuevas construcciones, para hacer reparaciones, y realizar mejoras en las viviendas existentes, como la accesibilidad para discapacitados o la eficiencia energética

Contras

• Requisito de puntaje de crédito mínimo más alto que las hipotecas convencionales y FHA
• La elegibilidad depende de los límites de ingresos de ese condado
• Los préstamos del USDA no están disponibles para granjas en funcionamiento, a pesar de estar en zonas rurales
• Si refinancia con un préstamo del USDA, no puede sacar efectivo de su propiedad
• Los préstamos del USDA solo se pueden utilizar para propiedades ocupadas por el propietario, no propiedades de vacaciones o de inversión
• Solo disponible en hipotecas de tasa fija a 30 y 15 años

¿Es un préstamo del USDA adecuado para usted?

El programa de préstamos del USDA tiene ventajas innegables, comenzando con el requisito de pago inicial del 0%, que a diferencia de los préstamos VA, se extiende al público en general. También brinda la oportunidad de actualizar su hogar a una mayor eficiencia energética o una modificación para acomodar a alguien con discapacidad física.

Y contrariamente a lo que cree el público, el programa está disponible en más condados de los Estados Unidos que en otros países. Probablemente viva en uno donde el programa esté disponible.

Pero al mismo tiempo, el programa tiene más límites que otros programas hipotecarios populares. Primero está la limitación de ingresos. Su ingreso no puede exceder el 115% del ingreso familiar promedio en el condado donde se encuentra la propiedad. Si lo hace, no será elegible para el programa. Los préstamos del USDA también tienen requisitos de ingresos y crédito complicados que pueden dificultar la calificación.

Pero si puedes hacer el corte es una oportunidad para obtener una hipoteca que puede no estar disponible en otras fuentes, y en condiciones muy favorables.

Si cree que califica, Concierte una cita con un representante de un prestamista aprobado por el USDA para obtener más información y la precalificación.